主题：万科A:销量复合预期,土地购置节奏加快-4月销售数据点评

1.事件

5月6日晚,万科A公布2013年4月份销售数据,2013年4月份公司实现销售面积110.7万平方米,同比增长44.3%,销售金额123.8亿元,同比增长66.4%。2013年1-4月份公司累计实现销售面积482.2万平方米,同比增长27%,销售金额560亿元,同比增长45.47%,公司当月新增项目11个,权益建面330万方,须支付地价65.6亿元,楼面价约1985元。



2.我们的分析与判断

(一)地方“国五条”细则低于预期,销量符合预期 2013年4月份公司实现销售面积110.7万平方米,同比增长44.3%,销售金额123.8亿元,同比增长66.4%,环比回落18%,但仍高于2012年月度销售均值117亿元,环比下降主要是由于3月份的高基数效应所致(“国五条”新政加快刚需入市)。2013年1-4月份公司累计实现销售面积482.2万平方米,同比增长27%,销售金额560亿元,同比增长45.47%,1-4月份累计销售均价为11618元,同比增长13.9%,均价自年初以来基本维持稳定,整体来看,4月份地方政府“国五条”细则落地后对新房的成交并未构成负面影响,在政策力度整体上低于预期的情况下,从万科的销售数据可以看出,新房成交表现较为乐观,伴随着5-6月份推盘高峰期来临,万科销售前景可期。

(二)补库存趋势延续,土地购置节奏加快 本月公司加快了拿地节奏,4月份土地购置费用为65.6亿元,1-4月份累计土地购置支出为213亿元,土地购置费用与销售金额的比值为38%,略显谨慎,公司4月份新增项目11个,有7个是合作开发项目,新增权益建面330万方,楼面价约1985元。

3.投资建议

我们维持万科13年销售规模将突破1700亿元的判断,同比增长20%左右,公司年末预收款已锁定2013年全部业绩,公司2013-2014年的净利润分别为156亿和200亿,EPS分别为1.43元和1.82元,对应PE分别为7.9x和6x,给予“推荐”评级。

4.风险提示

房地产调控政策进一步趋紧


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