主题：万科预收款占比上升或显谨慎

近日，国有上市公司业务招待费一事闹得沸沸扬扬，但房地产企业的年报中鲜见“业务招待费”的踪影，而销售费用的多寡可作为考量标准之一。比如万科的销售费用中就包括了品牌宣传推广费用、销售代理费用及佣金，以及其他。

　　根据WIND数据显示，销售费用排在前十名的几乎全是品牌房企，排名如下：万科、保利地产[微博](11.57,0.00,0.00%)、金地集团(7.08,0.00,0.00%)、招商地产[微博](26.38,0.00,0.00%)、华夏幸福(26.23,0.00,0.00%)、金科股份(12.39,0.00,0.00%)、首开股份(9.80,0.00,0.00%)、金融街(5.87,0.00,0.00%)、世茂股份(9.75,0.00,0.00%)、中粮地产(3.84,0.00,0.00%)。万科的销售费用最高，达到31亿元，而保利地产则达到了16亿元，其他8家的销售费用均在3亿元以上。

　　本报记者从现金总资产比率、预收账款总资产比率、存货总资产比率三个方面对A股上市的房地产企业2012年财报进行了一番梳理。

　　通过梳理可以发现，虽然品牌房企现金流水平不足，但预收款占比表现较佳，而众多房企的存货总资产比例也都维持在50%的安全线之上。

　　现金总资产比率：

　　品牌企业现金流水平不足

　　这里的现金总资产比率选取的是公司经营活动产生的现金流量净额与总资产的比率。这一指标可衡量公司资产的流动性，反映出公司在不依靠存货销售及应收款的情况下，支付当前债务的能力。有分析认为，这一指标在20%以上较好，但过高则意味着企业流动负债未能得到合理运用，而现金类资产获利能力低，这类资产金额太高会导致企业机会成本增加。

　　根据WIND数据筛选，这一指标按照从高到低的顺序排列，前十的房企包括荣安地产(5.69,0.00,0.00%)、广宇发展(5.86,0.00,0.00%)、深振业、深物业、*ST园城(13.01,0.00,0.00%)、光华控股(5.98,0.00,0.00%)、电子城(9.14,0.00,0.00%)、世纪星源(2.65,0.00,0.00%)、津滨发展(2.58,0.00,0.00%)。这些公司的现金总资产比率最高为26.8%，最低为13.6%。

　　 但品牌房企，例如万科、保利、金地、招商地产以及中粮地产等则都排在了20名开外。其中万科更是排在了第63名，现金总资产比率仅为0.98%。这说明，品牌企业的现金水平略显紧张，但由于品牌企业的资金使用效率较高，因此无法根据这一指标判定这些品牌企业的财务安全性，还得对预收账款总资产比率进行研究。

　　 值得注意的是，在143家房企中，有66家企业这一比率显示为负数。

　　预收账款总资产比率：

　　占比上升反映对未来谨慎



　　WIND数据显示，这一指标中排名前十的企业包括了华夏幸福、顺发恒业(5.97,0.00,0.00%)、荣安地产、滨江集团(8.76,0.00,0.00%)、莱茵置业(3.67,0.00,0.00%)、数源科技(7.90,0.00,0.00%)、保利地产、万科A(11.13,0.00,0.00%) 、金科股份、中润资源(7.30,0.00,0.00%)。这些企业的预售账款总资产比率均在32%以上，最高达到56%。

　　而对比往年的数据发现，万科的预收账款总资产比率有所上升，由此可以看出，一方面，其在业绩保障性上具有优势；另一方面，客观上起到平滑收益作用的预收账款的巨量增长，很可能反映着上市公司管理层的谨慎作风，以及对未来房地产趋势的判断。有房地产分析师如是表示。

　　存货总资产比率：

　　94家企业存货占资产50%以上

　　 这里的存货总资产比率是指存货净额占总资产比率。根据WIND数据分析，143家房企中，有94家公司的存货总资产比率为50%以上。而这一指标的平均值为54.5%，与往年相比没有大的变化。招商证券[微博](12.25,0.00,0.00%)分析认为，这说明未来供应还是相对充足的，如果行业不出现较大拐点，那么存货保持在资产的50%以上较为合理。


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