主题：云南城投或借环湖片区助推公司业绩

随着昆明城市化水平的进一步深化，原本的主城区已经完全不能满足昆明的快速发展，呈贡、安宁等区域也承担起昆明辅城的职能，而作为距离昆明主城区最近、生态环境最好，且具备连片开发可能的环湖东路三个半岛片区，逐渐成为未来昆明新城开发的重点片区。

从2003年5月，云南省委、省政府提出“一湖四片”的现代新昆明规划战略开始，就注定了环湖东路三个半岛片区未来将承担新昆明发展过程中的重要城市功能。也正是由于环湖东路三个半岛片区对于昆明城市发展的重要性，2008年5月，省市相关部门委托云南城投负责环湖东路28平方公里土地一级整理开发工作。

城投或成最大“地主”

历时近5年时间，云南城投负责开发整理的首批环湖东路半岛片区地块已陆续进入交易环节，尤其在今年1月，云南城投不仅以云南城投置地及下属子公司名义在该地块拿地，同时还与招商、中海、华商之家等一线房企联合进军该片区的开发，拿地总面积2183347.83平方米，约合3273.39亩，更包括了面积为1520045.11平方米的新会展中心用地。

作为环湖东路三个半岛片区首批进驻的开发企业，云南城投的“野心”似乎还不止如此，近日，网上曝出这样一条小道消息，“知情人士称，根据‘云南城投环湖东路土地拍卖的提示性公告’显示，云南城投3个月内将在环湖东路片区拿地，目前正在进行前期准备。”

针对此条消息，云南城投方面并未作出任何回应，而当腾讯房产致电云南城投希望对此消息进一步确认，得到的回答也是“无可奉告”。抛开这条消息的真假不论，作为昆明最大的城市开发运营商，云南城投继续介入环湖东路三个半岛片区开发建设的可能性显然很大。

某资深业内人士表示，云南城投继续进驻环湖东路片区的可能有一下几方面，首先，根据昆明市政府2008年5月7日第81次常务会议精神，昆明市土地矿产储备管理办公司委托云南城投对环湖东路沿线土地进行土地一级开发，并签署《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，而该合同的到期日为2013年5月30日，这也就意味着云南城投负责的首批一级开发土地将在5月30日后全部进入交易流程，而云南城投方面也将陆续获得此前一级整理的开发收益，在资金链得到保证的同时，云南城投出手拿地不是没有可能，而这也与传言中所说的时间相吻合。

其次，环湖东路三个半岛片区未来将被建设成为未来新昆明的“滨湖生活圈”，而对于城投来说，公司未来的主营业务主要将集中在土地以及开发、城市住宅综合体和旅游地产这三个板块。环湖东路片区的开发，无疑是其发展旅游地产的大好机会，倘若云南城投真的进军这一片区的旅游地产开发，旗下的“梦云南”旅游地产品牌将很有可能成为这一区域旅游地产项目的开发主力。

同时，会展中心作为该片区的核心项目，与之相配套的市政基础设施也是片区发展的前期保障，但该片区作为待开发的处女地，相关基础配套设施上处于空白，云南城投作为资深的城市运营商，其在城市基础配套设施建设方面的经验将为片区整体规划奠定坚实基础。

照此分析，这条小道消息并非空穴来风，但根据目前腾讯房产统计的未来一个月的土地交易信息来看，暂时还没有该片区的地块出现。同时，还有一点值得关注的是，云南城投与昆明市政府签署的一级开发委托协议也将与本月30日到期，该片区未来几期的地块整理将如何进行，目前还没有确切消息。

环湖半岛地块提振全年业绩

随着环湖东路三个半岛片区地块完成收储并进入交易环节，云南城投将陆续获得该区域一级开发整理的收益，尤其是随着新会展中心地块交易的完成，其对于该片区开发的带动作用将有助于区域内地块的成交。

据业内资深人士估计，依托新会展中心地块的成交，以及该地块未来规划对于片区的影响作用，该片区的未来价值已经逐渐显现。同时，该片区首期收储的地块面积约为4700亩左右，考虑到环滇保护性开发的要求，4700亩中可供出让的面积预计在2000—3000亩左右，随着片区内地块的陆续成交，并根据之前平均300万/亩的成交价来看，这将带来60—120亿元的土地出让收益，这对地方政府的财政收入十分可观。

而对于云南城投来说，60—120亿元的土地出让收入也将带来不错的一级开发收益，该业内人士表示，按照市场惯例来看，一级开发收益一般是抛出开发、基建、前期规划等相关成本后净收益的50%。

如此看来，环湖半岛地块的相继出让不仅是地方政府财政的重要的补充，同时也为云南城投创造了可观的一级开发收益。

此外，新会展中心地块的成交同样值得关注。

今年1月16日，占地2278.93亩的新会展中心地块被云南新世纪滇池国际文化旅游投资有限公司以底价8.44亿元购得，地块每亩单价仅为37.05万元/亩，这远远低于地块的一级开发成本。通过对拿地企业，云南新世纪滇池国际文化旅游投资有限公司进行全方位了今后发现，虽然地块成交价格低于一级开发成本，但这对于云南城投并不是坏事。

云南新世纪滇池国际文化旅游投资有限公司为云南城投全资子公司，注册资金为5亿元，公司主营业务为会议展览、物业管理及经营、房地产开发经营。其实，云南新世纪滇池国际文化旅游投资有限公司就是云南城投为新会展中心项目的开发专门成立的项目公司，而以如此的低价拿地使得云南城投对于地块的一级开发收益只能寄希望于政府补贴，但这将大大降低新会展中心项目的开发成本，从而能够获得更加可观的项目开发收益。

其实对于云南城投来说，一二级市场联动一直是公司发展的主要战略方向，但由于环湖半岛地块一级开发整理的面积较大，且开发周期过长，再加上公司还有其他项目的运作，一度造成资金链紧张，并出现开发停滞的情况，而随着该片区的地块完成收储并陆续入市，云南城投之前的窘境将得到缓解。


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