主题：栖霞建设：受益城镇化和销售回升，加快项目周转


时间：2013年06月04日 15:07:23 中财网




　　1. 公司将受益于南京栖霞区的中长期发展，以及宁苏锡近期的销量回升
　　公司具备房地产开发一级资质，业务主要分布于江苏省南京、无锡和苏州。而江苏省经济社会发达，多年来经济总量位居全国前列，且增速较快。特别是，公司实际控制人为南京市栖霞区国有资产投资中心（间接持股16.45%），公司在南京栖霞区项目开发上具有较突出优势。根据《南京市栖霞区总体规划2010-2030 》方案，未来栖霞区总面积376 平方公里，将打造成长三角地区重要的先进制造业基地、长江国际航运物流中心核心功能区、宁镇扬一体化科技创新发展核心区以及南京文化特色鲜明的山水宜居城区。根据《规划》，至2015年、2020年和2030年栖霞区城镇建设用地规模将分别达 165 、196 和226 平方公里（约占总用地的 60.2% ），人均建设用地 135 平米。其中，居住用地面积约 42.37 平方公里。
　　2. 去年以来公司加快尾盘去化、加大拿地、新开工和竣工力度，周转率开始提速
　　去年以来，公司新一届领导班子大力推动公司改革发展，明确表示要“ 坚持以中小户型中低价位普通商品房为主的商品房产品结构”，加快公司业务发展。从目前看，公司各项改革获得了初步成效。例如，2004 年至2011年，公司商品房平均销售周期为三年左右。而 2012年以来，公司一方面加快历年存留的尾盘项目的去化，一方面对新推售项目加快了销售去化进程。从目前实际销售情况测算，公司现有项目的去化速度有望压缩至两年以内。我们认为，公司加快拿地、开工、施工到竣工的整个流程将有助于提升公司整体的项目周转速度。
　　3. 循着产业链拓展PE项目，参股棕榈园林浮盈丰厚
　　目前，公司还明确了“一业为主，多元发展”战略方向，即在保持主业商品房平稳发展的同时，加大股权投资规模和上下游多元产业的拓展。这既可拓宽公司业绩增长渠道，也可强化公司主业协同发展。2012 年，公司增持南京汇锦小贷公司股权至 90% 。截止 2012年底，南京汇锦小贷公司注册资本 1.5 亿元，总资产 2.14 亿元，净资产 1.62 亿元。2012年小贷公司取得 2108万元营收，净利润 1144万元。2011年8 月，公司认购了河北银行 8000万股，占该公司总股本 2.5％。河北银行是环渤海地区的商业银行龙头，目前已启动上市前的辅导工作。一旦上市成功，公司有望获得股权增值收益。
　　4. 公司项目毛利较高，未来成长性较好
　　目前公司二级土地开发项目 16个，权益建面合计 382 万平（其中保障房项目建面 137.5 万平）；未结权益建面合计 313 万平（其中保障房项目建面 126 万平）。按公司目前年均 50万平左右的年开发速度，公司目前项目可开发5 年以上。
　　5. 投资建议：受益栖霞区城镇化和近期销售回升，加快项目周转，维持“增持”评级
　　公司商品房、保障房和一级开发项目权益建面合计 382 万平（其中保障房权益建面 137.5 万平）。近年来，公司加快了项目开发和去化进度；同时公司增持汇锦小贷公司至 93.5% 、参股河北银行，循主业积极投资 PE项目。今年公司提升新开工和竣工量，而年报 16亿元待结资源将确保今年公司业绩保持较快增长。公司曾公告将择机减持棕榈园林，这将增厚公司投资收益。我们预计公司 2013、2014年EPS 分别是0.37 和0.45 元，对应 RNAV 是6.48 元。截至 6 月3 日，公司收盘于 3.76 元，对应2013、2014年PE分别为10.16 倍和8.36 倍。公司管理层改善预期高、未来业绩有较强增长潜力，将RNAV 打8 折作为目标价，对应 5.18 元，维持“增持”评级。
　　6. 风险提示
　　公司所处的房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响公司未来发展。
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