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主题:中粮地产磕磕绊绊的地王之路:库存暴增261亿元
半个月前夏家胡同赢商网地王(专题阅读)诞生带来的震撼还未消散,孙河地块已经悄然改写了北京单价地王的价码—位于北京南三环的夏家胡同地块楼面地价已经超过4万元/平方米,而东北五环外毗邻首都机场的孙河HIJ低密度地块,其楼面地价已经高达5.2万元/平方米,而改写这一历史的正是央企中粮(专题阅读)地产。一时间,面粉贵过面包、央企地王、盈利前景欠佳等传言甚嚣,将中粮地产再次抛上舆论的风口浪尖。
“对于项目未来的形态,我们还在规划中,目前还在办理各种手续,至于拿地价格,我们在之前做了严格的调查和详尽的可行性研究。”中粮地产证券部门的一位负责人告诉时代周报记者,但是当时代周报记者追问是否能盈利的问题时,对方没有回答,只反复表示,之前做过可行性研究。
而此前,中粮地产也多次拿地王,但几乎每块地王之路都磕磕绊绊。瑞银方面的分析认为,中粮地产斥重金夺地王的深层次原因在于公司竞争力的不足,也反映出公司把握市场节奏的能力较差。这也直接导致了中粮地产最近几年的存货逐年上涨。
中粮地王盈利前景欠佳
7月23日下午,位于北京“中央别墅区”的朝阳区孙河HIJ低密度地块进入现场竞拍环节,经过37轮竞价和33轮公租房面积的竞报后,中粮地产以23.6亿元配建3.3万平方米公租房的代价拿下该地块,溢价率49.37%。中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉时代周报记者,该地块价格较高,如果加上需要建设的幼儿园和医院,平均地价上升到5.2万元/平方米。这个价格再次刷新了北京楼面单价的最高纪录。
亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报记者,孙河板块临近中央别墅区,可以借用其已经成熟的教育医疗等配套设施;和北京周边其他低密度宜居板块相比,更接近市区,可以作为第一居所;加上此前龙湖和泰禾集团已经在该板块开发了高端别墅项目,组团的优势更加明显。
“每平方米售价达到8万-10万元就会盈利,6月份龙湖的别墅拿到预售许可证,但是景观楼王的售价已经达到每平方米10万元,这就意味着,市场对这一区域的房价,心理价位已经提升到10万元/平方米,因此中粮地产才敢如此高位出手。”郭毅表示。
尽管孙河地块的升值空间看好,但是市场上担忧的声音也不绝于耳。
2012年9月26日,国土局就出让过一宗孙河北甸西村宅地,最终龙湖以14.7亿元击败了万科、华远、九龙仓、懋源等竞得,楼面价约22000元/平方米,而该地的容积率也仅为1.1,建筑面积66293平方米。
孙河区域地块自龙湖入驻后就开创了以高端物业为主体的供应格局,2013年1月24日,泰禾集团经过43轮竞拍以18.5亿元,拿下朝阳区孙河乡北甸西村W地块二类居住用地,折合楼面价28559元/平方米,其中配建的公租房面积只有区区2000平方米,公租房面积仅占到3%。2013年2月28日,孙河乡再次迎来两宗宅地出让,首开地产分别以10.6亿元和16.6亿元拿下孙河乡西甸西村F地块和G地块,两地块溢价率均不超过35%,也均未达到竞价上限。其中孙河乡西甸西村F地块楼面价为25980元/平方米,G地块楼面价为26357元/平方米。
然而仅仅5个月之后,中粮地产就直接将孙河地块的楼面地价抬升到5.2万元/平方米,暴涨两倍不止,公租房面积还占到总建设面积的四成。
“(高价拿地)我们也是没办法,除了中粮祥云,我们在北京一直没有独立的新项目,夏家胡同地块我们也想拿下,不是价格的问题,是因为体量太小,最终我们选择放弃,但是孙河地块的位置和体量都是我们很满意的,资金方面问题不大,至于利润问题,现在还不好说。”一位不愿具名的中粮地产内部人士对时代周报记者表示。
瑞银证券有限责任公司的一份研究报告指出, 中粮地产的“地王”购地成本远超合理水平,盈利前景欠佳。大同证券高级投资顾问付永翀也表示,在目前A股整体市场资金面偏紧的情况下,“地王”恐怕还难以为地产股撑腰,走出级别较大的行情。
磕磕绊绊的地王之路
这不是中粮地产第一次拿地王。
2010年10月16日,中粮地产在经过173轮的举牌之后,力压万科、金地、佳兆业等,以总价7.42亿元,楼面地价6074元/平方米拿下深圳坪山新区一块土地,创造了深圳坪山新区的新地王。当时有业内人士推算,地价加建安成本再加上财务成本,项目的成本就已远超1万元/平方米。
但是,由于坪山新区内的住宅项目受到区位、配套等要素的限制,中粮在此开发的地王项目一品澜山目前售价只有1.2万元/平方米,曾有媒体披露:中粮内部的预期曾是1.4万-1.5万元/平方米,但整体楼市环境的不佳,使其最终定价还低于之前的内部预期。“一品澜山项目的相关负责人曾感叹,这个项目只要不亏本就谢天谢地了。”
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