主题：万科：全面发力强者恒强

2013年09月27日 06:24 来源： 第一财经日报 　连续三年超千亿元的规模增长惯性，让万科（000002.SZ）这家地产“巨无霸”依然快速前行，销售额、营收及净资产收益率等指标继续书写新纪录。


　　在去年高达1412亿元销售额基础上，万科2013年上半年实现营业收入413.9亿元和净利润45.6亿元，同比分别增长34.7%和22.3%。

　　由于销售增长快于结算节奏，截至6月底万科尚有约1766亿元的已售未结算资源，有机构预测，万科全年销售规模有望冲至1700亿元。

　　当千亿早已被甩在身后，两千亿对万科而言或许仅仅是时间问题，万科已经走过了单纯依靠规模增长来驱动企业发展的阶段。

　　眼下，万科正在思考的问题是如何通过提高经营效率，实现“有质量的增长”，并在一定程度上减少行业利润下滑的趋势。

　　这其中还包括万科的国际化探索，目前万科已经进入中国香港、美国、新加坡市场，万科的目标是成为世界级优秀企业。

　　为更好适应行业变局，万科再次思考未来的发展路径，将自身定位从产品供应商角色转化到城市配套服务商。

　　下一个千亿

　　2013年以来，万科继续坚持面向自住购房者、以中小户型普通商品住宅为主的产品定位，销售业绩依然保持快速增长。

　　万科发布的销售数据显示，2013年8月，万科实现销售面积由7月的118.2万平方米增至133.0万平方米，销售金额由7月的139.7亿元增至152.8亿元，同比分别增长27.39%及34.63%。

　　至此，1至8月，万科已经累计实现销售面积967.6万平方米，销售金额破千亿至1129.3亿元，同比增长20.51%及33.99%。

　　对于基数已经很高的万科来说，前8个月销售情况超出预期且好于市场，在市场趋缓的态势下，万科仍取得快速增长，这与万科的产品和定价不无相关。

　　从市场表现可以发现，进入二季度后，无论是全国还是主要城市的成交面积增速均有所放缓。北京、上海、深圳、广州、天津等14个城市，一季度商品住宅成交面积同比大幅增长65.5%，二季度则与去年同期基本持平。

　　万科董秘谭华杰表示，对于始终坚持积极销售的企业，销售速度并没有放慢。从万科的销售来看，近期的新推盘销售率仍然保持在比较理想的水平。

　　随着“金九银十”的到来，万科也有望加快推盘节奏和增加推盘量。谭华杰表示，每年9、10月份会是万科推盘高峰期，今年也不会例外。

　　通过历年的数据对比显示，除2011年调控因素的影响外，万科上半年、下半年销售比例大致为四六开。申银万国分析师殷姿预判，整个2013年，万科的可售量在2400亿，届时，销售额或将可达到1750亿。

　　经营效益提升

　　在销售业绩大幅增长基础上，万科今年上半年的营业收入、净资产收益率等指标继续向好，全年净资产收益率有望维持高位。

　　中报显示，上半年万科的经营业绩继续保持稳步增长，实现营业收入413.9亿元，净利润45.6亿元，同比分别增长34.7%和22.3%。

　　由于城市结构变化，房价水平较低的城市在结算构成中的占比上升，上半年万科房地产业务的结算均价同比下降8.7%至每平方米10461元。

　　与其他多家房地产企业一样，万科上半年的房地产业务的结算净利率也出现下滑，较2012年同期下降0.1个百分点至14.1%。

　　谭华杰对此表示，其原因来自三方面，首先行业存在利润率适度下降的大趋势；其次万科结算中装修房占比仍有小幅度上升，而装修业务的利润率低于毛坯房业务；此外，上半年万科结算的资源中部分来自2011至2012年市场低谷时的销售。

　　尽管如此，上半年万科的净资产收益率同比仍然保持了增长态势。全面摊薄的净资产收益率为6.84%，相比去年同期上升0.08个百分点。

　　事实上，最近三年，万科的利润率虽然有所下降，但净资产收益率逐年上升，2012年的ROE更是达到二十年来新高。

　　万科集团总裁郁亮表示，长期来看，行业进入下半场之后，利润率下降的趋势是存在的，但对股东来说，最重要的指标是净资产收益率而非利润率。通过提升经营效率，可以克服利润率下降的影响。预计今年全年的净资产收益率仍将维持在高位。


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