主题：租金年收益比银行利率还低 业主捂房十多年后毅然变现

房屋租金低，房价涨幅慢，住宅投资回报率走低，这一事实引起不少房产投资者的重视。从房交会台上台下的情形看，住宅已经遭到投资客的摒弃。个别二手房业主在捂房十多年后，终于不能接受这样的现实，开始出手套现。开发商表示，房价涨幅趋慢后，交易成本的提高已经对住宅投资产生制约，投资需求在住宅市场中已经大幅下降。
两套房子年租金回报2%

　　业主捂十多年毅然变现

　　“捂了十多年的房子，终于把它卖了。”在钢运房产万达广场分行，重庆晚报记者遇到刚签完卖房合同的一位业主。

　　这位业主称，自己在南坪附近的两套60平方米的二室一厅房子，每个月的租金分别是500元和550元，而市场上每套房屋的卖价已经超过30万元，算下来一年的租金回报只有2%，比银行存款一年定期利率3.25%还低。

　　“过去考虑到房价在上涨，加上租金回报还将就，两套住房十多年都没有考虑过出手。但现在房价涨幅趋缓，两年前同样户型卖到了32万元，现在也只有这样的水平，如果早点卖了随便买个理财产品，回报也有5%左右。”这位业主表示，如果两年前卖了房子去买理财产品，应该比现在要多4万元收入。

　　“如果要算租金回报，大多数住宅都算不赢一年的定期。”钢运房产万达广场分行经理杨道强告诉重庆晚报记者，大部分住宅每年的租金回报也就2%~3%，但这些住宅的居住属性还是较受刚需购房者的青睐，这位客户的两套住宅分别卖了31万元和32万元，这个价位比较受进城务工者的欢迎。“由于针对住宅的调控政策不断加码，不少业主都改变了捂房的预期。”杨道强说。


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　转让过程中交易成本高

　　一手房投资属性已弱化

　　同样面临着房价涨幅变慢影响的一手房，还受到另一个因素制约。“转让过程中交易成本太高，使其投资属性大大弱化。”房交会上，一位开发商告诉重庆晚报记者，投资性需求的客户在自己的楼盘中已经很少见。

开发商称，所谓投资性需求，就是购房者根本没有考虑自住，纯粹为了转手赚取差价。但这些购房者算得也比较精，其中很重要一点就是考虑持有过程中是否会带来增值，“由于大多数投资者都是贷款购买房屋，因此会非常在意房价涨幅是否超过定期贷款利率，以及在转让过程中交易成本的涨跌。”

　　“最近一二年，普通住宅甚至包括部分高档住宅的价格变化，都比较平稳。”这位开发商表示，现在很多开发商都转变思路，看轻住宅的利润，而把利润的重头放在商业地产和车库等物业上，和今年春交会相比，今年秋交会不少楼盘的价格涨幅也就2%~3%，渝北回兴一个别墅区，两年前就卖140多万元，现在要加10万元都非常困难。”

　　这位开发商认为，现在是自住型需求的购房时机，但通过投资住宅来避免货币贬值并不现实。对投资住宅的购房者来说，最大的制约就是目前二手房交易税费太高，没有满五年的住宅，交易成本会达到总价的10%以上。

　　商业地产旅游地产走俏

　　成为投资资本主要出口

　　“普通住宅物业的投资属性被弱化，投资空间被压缩，将是一个长期趋势。”钢运房产董事长代育松说，恢复住宅的居住属性，是建立房地产调控长效机制的根本目的，但资本毕竟要寻找出路，在投资渠道较为单一的现在，商业地产和旅游地产正是投资资本的一个主要出口。

　　代育松认为，目前商业地产的投资回报率要远高于住宅，加上出租都是长期合约，较为省事，受到投资者的青睐。比如在新牌坊这样的成熟地段，每平方米售价2万元左右的商铺，每平方米月租金可以达到120元~130元，年租金回报率最高可达到8%，加上城市的发展带动了像北碚、茶园这样一些新商业中心的崛起，使得商业地产获得较大的机会。

　　“投资需求关注的另一个目标，就是具有山水资源的旅游地产。”代育松说，稀缺性给旅游地产带来了明显的投资空间，有些旅游地产还通过返租来承诺投资回报，回报率普遍高于定期存款利率，吸引了不少急着为资金寻找出路的购房者。