主题：万科A:稳健而又积极进取

投资要点
2013年1-9月公司实现营业收入634亿,归属母公司净利润61.6亿,分别同比增长37.5%和21.3%。净利润增速慢于收入增速,主要是因为之前价格下降导致项目结算毛利率和净利润率的下降。其中,2013年1-9月公司结算毛利率32.1%,同比下降5.3个百分点。结算净利率11.8%,同比下降1.5个百分点。但随着房价的上涨,预计2014年毛利率将企稳回升。2013年1-9月公司销售均价为11692元/平米,较2012年销售均价上升7.3%。
2013年1-9月销售金额1285亿,同比增33.4%,预计全年实现1700亿,同比增20%,截至9月完成预计值的75%。若全年完成1700亿,加上2012年底时已售未结算1437亿,相当于3137亿元的可确认收入,可以完全覆盖我们预计的2013+2014年营业收入,公司今明两年业绩的确定性非常高。
新开工可能上调,今年整体拿地积极,2014年可售货量有保证,销售有望持续稳健增长。2013年1-9月新开工1362.3万平方米,完成年初计划的82.4%。随着一批今年新获取的项目进入开工,公司预计全年实际开工量将超过年初计划(年初计划新开工1653万平米,增15%)。截至1-9月公司拿地建筑面积达2500万平米,预计明年新开工仍可实现增长。
财务与估值
做为行业NO.1,公司已经具有足够强的竞争优势,但仍不忘通过创新强化自身的能力(比如通过第五食堂、长者服务中心、四点半学校、租售中心等一些列特色售后服务提高售前能力)、前瞻性的拓展业务范围和领域(国际业务、金融等),公司持续保持一个稳健进取之心值得钦佩,我们相信公司将是未来行业集中度提升的最大受益者之一。我们预计公司2013-2015年每股收益分别为1.42、1.80、2.20元,对应动态PE仅6.1倍、4.9倍、4.0倍,估值处于公司历史及同行业低水平。由于2008至2013年6年间公司动态PE均值约15倍,考虑到目前政策处于严厉期,我们按照15倍的60%,即9倍作为估值目标,对应目标价12.8元,维持公司买入评级。
风险提示
行业政策风险

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