主题：王石的妥协：万科如何继续做“老大”？

2013年12月28日晚，万科董事会主席王石出现在北京金隅万科广场。穿着黑色大衣、手持一杯咖啡的王石，全程笑容满面，神态轻松。

“我感到很兴奋！”王石说，没想到这么时尚的商场会是在北京昌平。公司创始人的这一表态，无疑让陪同参观的北京公司总经理、万科商用物业的掌舵人毛大庆大大地松了一口气。

王石对上述项目的肯定，是其本人对万科进军商业这一转型战略的首次公开认可，也为万科各地分公司在商业地产上的探索更进一步增加了底气。

作为曾经只坚持住宅开发、崇尚做减法的企业家，这或许是一种理性的妥协和顺势而为（财苑）。而在近期万科“老大地位不保”的声音中，万达、绿地、中建、恒大等这些后来者的虎视眈眈，也成为一种无形的压力，逼迫万科这只大象思考如何继续起舞。

单一住宅开发的衰落

“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”就在数年前，王石曾如是说。

住宅专业化是万科成为行业“老大”的利器。在万科30年的历史上，曾经介入过超市、矿泉水、影视等领域，也曾经开发过商业地产和写字楼，但最终，王石剥离了这一切，用住宅专业化、规模化这一路径实现了万科的超速发展。

近20年时间，万科稳坐“老大”之位。曾经的挑战者一一被抛在身后。直到2013年，万达、绿地这些不同模式的竞争者出现，与此同时，中国房地产市场的政策和基础环境也发生了巨大的变化，单一住宅开发的模式困境初显。

“万科拿地上的短板开始暴露。”长期关注万科的业内人士说，在土地公开招拍挂、地价相对合理的年代，万科依靠强大的品牌、多元的融资通道可以快速扩张，但现在，招拍挂市场尤其是一线土地市场地价高企，非万科所容易获取。

另一方面，地方政府出于城市经营需求，出让土地更多将采取盘活存量、城市更新的方式，要求开发商具备商业物业、产业开发的综合经营能力。比如在深圳，更多的城市土地被招商、华侨城、华润置地这样的地产商拿走；在更多的三四线城市，动辄数百万平方米、数千亩的土地被华夏幸福、天安集团这样的产业园区开发商获得；更不用说，万达和绿地已经用万达广场和第一高楼征服了无数个城市。

万科并非毫无意识。万科总裁郁亮用“进入下半场”来形容2008年以后的房地产市场，对所有的开发商而言，过去的黄金十年是住宅开发的十年，也是狭义上的房地产市场，那种依靠土地红利、房价自然上涨的盈利模式都已不可持续；而下半场的涵义，则是涵盖住宅、商业、旅游、养老等细分领域房地产市场的开始。

由此，在单一住宅专业化的道路上走了多年之后，万科正在试图多轨并进，在2011年的一次媒体交流会上，郁亮已经提出万科要做“城市配套服务商”的概念，但直到2013年，这一战略转型和提法才被广泛地传播开来。


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