主题：万科A:基础扎实,步伐稳健

销售增幅较大,因集中签约所致
2014年1月,万科实现销售面积195万平米,同比增21%,销售金额277亿,同比增45%。签约口径数据同比增长较快以及绝对数字较大,主要原因是银行信贷额度在去年四季度紧张,导致部分前期销售的房源未签约,今年年初银行信贷额度恢复正常,前期未签约房源集中签约,因此,今年1月的数据实际上包括了部分去年四季度的销售。
从价格的角度来看,2014年1月的销售均价达到14209元/平米,创下历史新高。当然,价格数据是基于销售数据计算而得,因而受到销售数据的影响同样可能会存在失真。但通过移动平均来熨平上述已销售未签约的影响后,我们仍然可以看到,万科的销售均价整体趋势上涨。
拿地稳健,小股操盘,权益适当降低
2014年1月,万科在上海、西安以及昆明分别获取一块宅地,总地价28亿,权益地价19亿。平滑来看,拿地金额/销售金额自去年二季度以来保持在50%以上水平。布点依然集中在一线和重点二线城市,这符合当前的行业趋势,也与万科近两年拿地策略保持一致。公司在近期拿地过程中实践“小股操盘”,该模式减少了开发项目对公司资金的占用,有利于提升单个项目的IRR以及公司整体的ROE,提高资金使用效率,扩大销售规模。
预计公司13、14年EPS分别为1.42、1.68元,维持“买入”评级
公司2013年销售规模1709亿,继续领跑。面对竞争对手追赶,公司在保证投资开发稳健、销售周转迅速的同时,在重塑管理架构、提升运营效率、完善激励机制的努力使其长期发展的基础更为扎实,步伐更为稳健。
风险提示
政策调控影响行业,市场负向波动影响公司销售去化

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