主题：地产调控压力或将减轻 房企高管增持传递积极信号


　　证券时报网（www.stcn.com）03月06日讯 在2014年的政府工作报告中，重点提出“推进以人为核心的城镇化”，“今后一个时期，着重解决好现有三个1亿人问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。
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山西证券6.90+0.223.29%津滨发展6.48+0.091.41%新疆城建6.57+0.060.92%合肥城建6.50+0.040.62%天津松江8.23+0.030.37%”“有序推进农业转移人口市民化。”“加大对中西部地区新型城镇化的支持。”“加强城镇化管理创新和机制建设。”

　　报告中提及“做好房地产税立法相关工作”。关于房地产调控，表述为“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”

　　分析人士认为，政府今年对于房地产行业的监管或将更趋于更市场化，让市场来挤出投机泡沫，从而避免行政手段对市场的较大影响。从中长期看，地产股的主题投资机会仍然存在；短期看，地产股继续大跌的动能已减弱。

　　此外，近期，不少房企大股东都选择在这轮下跌中增持力挺。在利空消息不断的情况下，大股东及上市公司高管相继增持，是在向市场传达相对明确的信号：楼市在相当长一段时间内会无忧。

　　泰信基金则表示，虽然不知道政府目前对房价的真实态度如何，但不久就会有答案，现在只等政府具体的宏观调控政策出台，届时再相机而定。不过，对于当前地产股的估值，仍然存在向上修正的预期。

　　山西证券认为，目前板块上升动力主要为低估值和概念推动，上升压力主要为房价下降预期和货币政策收紧，综合比较，认为板块上升动力较大，地产板块将震荡上行。近期可关注概念性股票，如天津自贸区概念股（天津松江、津滨发展），丝绸之路经济带概念股（新疆城建），土地流转概念股（合肥城建），养老地产概念股。维持行业“看好”评级。稳健性投资者可关注万科A、保利地产、金科股份、荣盛发展、招商地产、中南建设。

　　房地产调控压力有所减轻

　　相比去年“坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制”的表述，今年的报告中房地产方面的措辞有明显的变化，对调控的严厉程度大为减轻。在过去一年的房地产政策中，分类调控是一个较为明显的特征，除一线以及房价涨幅较大的二线城市以外，其它区域的调控力度明显减轻，2013年下半年的调控政策也主要针对一线城市。华融证券判断今年这一政策趋势仍将继续，总体政策将保持平稳。

　　共有产权住房作为平抑房价的创新方式，今年有望继续扩大规模，且有可能在除京沪外的其它城市试点。政策仍然继续抑制投机投资性需求，预计今年的差别化房贷政策不会发生明显变化。

　　调控压力减轻主要源于去年下半年以来行业基本面发生了明显变化，房价环比涨幅持续收窄，房价上涨压力减小。部分二线以及三四线城市逐步呈现供过于求的态势，部分地方房价开始下跌，市场成交量也较为平稳。我们判断今年调控政策的力度相比去年将有所减轻。

　　房产税将稳步推进

　　报告中提到做好房地产税立法相关工作，今年仍为房产税推出的准备阶段，预计全面推出的可能不大。目前房地产的基本面情况已发生较大变化，除了一线城市以外，部分二线以及三四线城市出现房价下跌的征兆，房产税推出的步伐可能放缓。

　　城镇化看政策力度

　　新型城镇化仍是未来工作的重点，将继续拉动房地产中长期需求。报告中提出加大对中西部城镇化的扶持力度，城镇化的有序推进有望缓解三四线城市的供求矛盾，降低三四线城市房地产市场区域风险。户籍制度改革、养老与社保体制改革都将对房地产行业的持续发展有利，未来城镇化的推进速度还需要政策更多的扶持。

　　总体来看，政府工作报告对房地产的表述基本符合市场预期。未来房地产的政策将逐步趋稳，大规模的调控政策将减少，政策波动减小有利于房地产行业的持续稳定发展。

　　房企高管增持股票，传递积极信号

　　3月4日，上市公司保利地产发布公告称，继大股东增持后，公司部分董事和高级管理人员于2月28日增持公司股票。在此之前，深振业A、新湖中宝等上市房企也相继公告大股东增持消息。

　　近期，受部分城市房价下跌、银行停止房地产贷款等消息的影响，地产股跟着一路下挫，不少房企大股东都选择在这轮下跌中增持力挺。在利空消息不断的情况下，大股东及上市公司高管相继增持，是在向市场传达相对明确的信号：楼市在相当长一段时间内会无忧。

　　事实上在两周前，本栏目就针对当时市场一些不负责的声音表达过类似意见：在可以预见的三四年时间之内，实在找不出房价要暴跌的理由。同样地，地产大佬任志强在自己的一些意见被误读之后，连发5篇微博痛批楼市暴跌论以澄清当前楼市本来面目。

　　中国房地产市场经历了10多年高速发展之后，需要一个缓冲阶段，政府前些年数次出手调控，其意在于控制近年楼市过快的节奏。但很多人把这种控制，错误地归结在于要把房价往下打。因为无论是从当前的地价成本，还是建安成本和管理成本，都不支持楼市的暴跌。

　　不过，市场也正在进行一场选择：前些年很多房企的野蛮生长，或许不再适应这个市场的需求。当大多数人从“有住房”到“优住房”这个层面迈进之时，那些还按前期游戏规则玩的开发商，如果不转变思路是要被洗出这个市场的。

　　市场在变，需求也在变。楼市在完成了第一个10年高峰期之后，目前正在向精细化转型。也就是说，未来的商品房，将会更精细考虑到业主的需求，潜心在业主需求上下功夫的开发商，必将掌握这个市场的主动权。2月底，龙湖地产重庆区域的价值沟通会上，传达出市场的最新变化：房地产以量跑货的时代已经过去，要领先这个行业，必须让居者“优其屋”。只有看懂并顺应这个变化的开发商，才能看到楼市未来的市场前景。

　　城镇化是最大机遇 房地产仍大有可为

　　全国政协委员黄其森“两会”期间畅谈经济及地产形势。黄其森建议，保障房与自住型商品房的完成情况，从民生角度，建议列入地方政府考核机制。这特别有必要，比单纯的GDP考核，更体现民生的重要，体现以人为本的精神。但政策不能着眼于短期，而要有持续性。“如果政府在税费、审批等环节进一步优惠，金融机构有所倾斜扶持，相信越来越多的开发商会爱上自住型商品房。”为推进新型城镇化进程，黄其森还建议，应由国务院统一政策，在户籍改革的过渡阶段，在全国全面推行居住证制度，尽可能全面降低居住证的准入门槛，使人口的自由迁徙成为现实“新型城镇化，我认为就是房地产最大的机遇。不管怎样争议，房地产在新型城镇化进程中扮演的国民经济重要产业的角色，在可以预见的未来10-20年，仍然不会有根本性的改变。”全国两会前夕，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森告诉记者，中国房地产的黄金十年才刚刚开始。黄其森上述观点的背景是，近期房地产市场利空突现，各种崩盘、拐点和坚挺等观点纷争再起，而地产股的估值也在进一步探底。

　　房地产地位不会动摇 调控政策可进一步微调

　　黄其森表示，房地产问题既是民生问题，也是经济问题：2013年，全国公共财政收入12.9万亿，房地产贡献了6亿，占比近半；全国土地出让总收入4.1万亿，房地产直接相关的税收就占1.9万亿；房地产业可以拉动上下游数六七十个相关产业。

　　为房地产“正名”，也是替民生“松绑”。黄其森这样认为。除保障房与自住型商品房等特殊房产用来解决中低收入人群的住房难题，属于政府干预行为，那其他方面则完全可以让房地产更多地回归市场调节中去，让各个阶层的民众，自由做出对房地产各类产品的决定和选择。

　　在现阶段，由于政府强制性规定保障房用地的比例，也在一定程度上造成商品房用地的紧缺。例如北京宣布每年供地一半以上都用于保障房、自住型商品房，这样众多开发商争取有限的稀缺商品房用地资源，势必推高地价，进而推高项目的市场售价。北京可售商品房价格的上升，短期内不可避免。但只要保障房、自住型商品房到位，就没有政府的后顾之忧。因此，建议放宽对可售商品房预售价格的管制，允许开发商自主定价，并适时解除对高端楼盘的限购，如此既促进商品流通、满足市场需求，又增加政府税收，两全齐美。

　　为推进新型城镇化进程，黄其森还建议，应由国务院统一政策，在户籍改革的过渡阶段，在全国全面推行居住证制度，尽可能全面降低居住证的准入门槛，使人口的自由迁徙成为现实。同时，城市规划不宜把某项职能过于集中一地，全国最优秀的资源都过分集中在北京这样一个城市身上，使得城市之间、区域之间的差别越来越大，社会不公现象越来越突出，交通拥堵、环境污染、住房紧张、健康危害、城市灾害、安全弱化等“大城市病”越发沉重，“北京的高房价，源头即北京是中心的中心，资源过分集中于一座城市，就好比父母过分溺爱子女中的一个，这种不平衡并不是一件好事。”

　　数据显示2月二手房指数仍在上扬 二轮调控的压力依然存在

　　3月1日，克而瑞信息集团（CRIC）、易居房地产研究院、中国房地产测评中心联合发布2014年2月“中住288指数”报告显示，2014年2月，中国城市住房（一手房）价格288指数为1097.7点，较上月上升3.8点，环比上涨0.35%，涨幅较上月缩小了0.10个百分点，同比上涨9.08%，全国一手房交易价格指数涨幅持续收窄，环比和同比增速已连续4个月回落。中国城市住房（二手房）价格288指数为1076.5点，较上月上升8.4点，环比上涨0.79%，涨幅较上月缩小了0.03个百分点，同比上涨7.37%。二手房价格60指数环比数据一年来虽均保持上涨态势，但近几个月涨幅持续缩小，全国二手房市场整体发展较为稳定。

　　在克而瑞数据监控的60个城市中，共有55个城市指数出现环比上涨，占监控范围的九成以上。其中，山东青岛以1.83%位居环比涨幅首位，四川成都、重庆、广东深圳和河南郑州四城市分别以1.80%、1.73%、1.67%和1.63%的环比涨幅列二至五位。从同比数据来看，一线城市中，北京、广州、上海同比分别上涨16.24%、17.44%和15.48%，涨幅仍居全国前列。

　　此外，共有5个城市指数环比出现不同程度下跌，与上月环比下跌城市数量持平。其中，湖南衡阳跌幅明显，环比下跌3.00%，甘肃天水、黑龙江齐齐哈尔、内蒙古包头、山西大同环比分别下跌2.30%、1.00%、0.03%和0.01%。

　　在郑州市场，2014年2月，郑州二手房价格指数为1085.2点，较上月上升17.5点，环比上涨1.63%，涨幅较上月扩大了0.26个百分点。从整个趋势来看，郑州二手房价格仍在持续走高。

　　据介绍，中国城市住房价格288指数之二手房价格60指数，是通过定期监测全国重点城市二手房的相关成交数据和市场调研数据，该数据采用类似房屋重复交易法，计算60个城市月度价格变动趋势，并在此基础上形成二手房价格60指数。

　　根据近段时间克而瑞信息集团发布的二手房价格60指数数据来看，全国二手房价格环比上涨已经接近一年，并且涨幅继续在扩大中，这说明，房价至少在目前仍处于上升通道，市场上进行第二轮政策调控的压力仍然存在。



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