主题：宋都股份：地产金融与盈利之困

中国经济新闻网 2014-04-07 11:28:07

　　本报记者 龙昊

　　再融资受限、资金压力不断加大的宋都股份（600077）着手多方筹措资金。

　　宋都股份是集中于浙江、江苏、安徽三省的区域性房地产开发企业，杭州是公司的传统核心市场，2011年借壳上市。

　　设立地产基金

　　4月4日晚间，宋都股份发布公告称，为了加速实现公司的战略目标、建立与公司快速发展相匹配的投融资渠道、提高公司在土地市场获取土地储备的竞争力，公司全资子公司杭州宋都房地产集团有限公司拟与浙江宋都控股有限公司、平安信托有限责任公司共同签订《关于房地产项目投资战略合作事宜之合作框架协议》。

　　据公告，平安信托与宋都控股及宋都集团拟采用项目合作的方式，对宋都集团开发或代建的单个或多个房地产项目进行投资合作，即平安信托拟与宋都控股共同设立平安宋都地产基金，宋都控股或其关联方将作为基金管理人，平安信托或其关联方将作为基金的有限合伙人或管理人，以信托计划所募集的资金经由平安宋都地产基金向项目公司进行投资。原则上，平安宋都地产基金通过信托计划募集的总金额上限为人民币100亿元，首期募集的信托资金规模约为人民币10亿元，具体规模以实际募集情况为准。

　　公司称，宋都集团与平安信托、宋都控股签订《战略合作框架协议》符合公司发展战略的要求，是公司在构建与公司快速发展相适应的投融资平台方面做出的有益创新，可以有效地提高公司的融资能力，并借助基金管理方丰富的项目投资经验与专业的投资能力，实现公司投资效率的提高。

　　扩张

　　2012年以来，江浙市场受房地产调控影响最大，公司项目去化进程减慢，因此减缓了拿地速度，随着房企再融资开闸预期高企，公司增大了拿地力度。

　　2013年4月份，公司以当时市场最低的溢价率获取杭州下沙 “东郡三期”地块；11月份，公司又以较低的溢价获得杭州城北“香悦郡”地块。2014年1月10日，公司全资子公司杭州宋都房地产集团有限公司以32517万元的价格竞得杭州市江干区一块土地，出让面积为16444平方米，土地用途为商业金融业。

　　宋都股份的地产业务坚持深耕大长三角区域，不过从拿地的区域来看，还是以杭州为核心。

　　该公司2013年的业绩实现区域也体现了这一点。

　　2013年，宋都股份实现销售收入27．91亿元，实现净利润3．68亿元。较上年同期分别下跌8．86％、4．94％。其中，在浙江地区实现营业收入25．61亿元，占比92％，而杭州钱塘江畔的东郡国际、晨光国际、阳光国际项目构成的宋都“江湾系”产品为最主要市场；其余为安徽、江苏，分别各占4．49％、3．07％。

　　2014年度，宋都股份计划实现营业收入50亿元。

　　资金承压

　　由于拿地支出大幅增加，公司净负债率大幅提升，达到借壳上市以来最高水平。

　　据年报，该公司2011年—2013年的负债总额分别是77．4亿元、75．9亿元、85．9亿元，而在借壳上市之前的2010年，该公司的负债总额仅仅为8548万元。

　　2013年8月6日晚，宋都股份发公告称，非公开发行不超过3．13亿股，募集15亿元资金，投向南京南郡国际花园项目、杭州东郡国际三期项目和补充流动资金。目前正在等待证监会核准。

　　就此，中信建投分析师苏雪晶指出，公司整体规模在行业中以及杭州区域都属于中小型，再融资方案如果能顺利通过，对于公司加速自身规模发展、夯实杭州本土市场份额意义关键。

　　不过，房地产再融资并未如期开闸。

　　广发证券分析师乐加栋认为，该公司短期资金压力较大。

　　担保规模也体现了该公司的资金压力。

　　3月24日晚，宋都股份召开2014年第一次临时股东大会，审议通过了《关于公司新增对外担保额度的议案》：同意宋都股份为全资子公司杭州恒都房地产开发有限公司提供融资担保的最高限额为不超过8亿元。截至当日，该公司及控股子公司对外担保总额46．82亿元，占公司最近一期经审计净资产的179．93％。

　　“以金融的思维做地产”，宋都股份希望通过开拓多种融资渠道满足因公司快速发展资金需求。

　　收益率天花板

　　根据宋都股份公告的房地产项目协议，项目公司就单个目标项目所取得可分配收益将按照如下方式进行分配：第一轮分配：项目公司可分配收益应首先向平安宋都地产基金及宋都集团或其关联方按届时其各方持有的项目公司的股权比例进行分配，直至平安宋都地产基金就单个目标项目取得的年化收益达到18％；第二轮分配：当平安宋都地产基金就单个目标项目取得的年化收益达到18％后，且项目公司可分配收益经第一轮分配后仍有剩余收益，则该等剩余收益按20％:80％的比例分别向平安宋都地产基金及宋都集团进行分配，直至平安宋都地产基金就单个目标项目取得的年化收益达到20％；当平安宋都地产基金就单个目标项目取得的年化收益达到20％后，且项目公司可分配收益经第一轮分配及第二轮分配后仍有剩余收益，则该等剩余收益将全部由宋都集团或其关联方享有。

　　据年报，宋都股份今后将加速刚需楼盘项目开发并适度开发符合公司发展战略的商业项目，公司的现有土地储备均是迎合市场刚性需求，而刚需项目的利润空间正在缩小。2013年公司的房地产业毛利率比上年下降14．63％，其原因是“刚需楼盘利润率较低”。

　　而且2010—2013年，该公司的净利率分别为2．96％、12．29％、12．65％、13．19％。



来源：中国经济新闻网-中国经济时报 编辑：张丽敏

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