主题：国泰君安-万科A：5月推盘力度加大，销售有望持续环比改善

投资要点：

　　公司公告4月份销售面积109.3万方，同比降1.3%，环比降9.7%，销售金额127.5亿元，同比增3.0%，环比降11.6%。销售均价11665元/平，同比升4.3%，环比降2.1%。2014年累计销售面积524.3万方，同比升8.7%，累计销售金额669.8亿元，同比升19.6%。

　　4月新推盘规模较小是销售环比下降的主因，万科新推盘去化率仍在正常区间。1)受推盘节奏影响，我们预计4月份公司新推盘规模较小是销售环比下降的主要原因；2)预计万科5月份起推盘开始放量，5、6月份销售有望持续环比改善；3)我们认为，在行业整体面临着按揭贷款不宽松、部分城市出现降价、购房者观望情绪加重等不利因素的情况下，万科凭借自身品牌和过硬的产品品质等优势，仍能保持良好去化速度，持续扩大市场占有率。

　　4月拿地保持谨慎。1)4月实现新增项目5个，建面80.4万方，需支付地价18.7亿，楼板价3703元/平，综合权益比例76%；2)从拿地情况看，万科继续在推行“小盘操股”策略，我们认为此举利于万科抢占更多市场份额，同时提升ROE；3)2014年新增项目主要集中在一二线城市，一二三线拿地建面占比31%：69%：0%。

　　维持2014/15年EPS1.72、2.11元。每股RNAV15.52元，目前股价折50%，具安全边际。万科兼具成长性和明确的估值修复催化剂。维持目标价12元，对应2014年PE7倍，维持增持评级。

　　催化剂：

　　项目去化理想、B转H进展顺利、事业合伙人推进。

　　核心风险：

　　政策调控带来产品销售放缓、B转H存不确定性。

　　国泰君安-万科A：5月推盘力度加大，销售有望持续环比改善



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