主题：房地产调控全面放松

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楼市扩需求渐成主流
2014-07-25 03:34 来源：中国证券报 字号：12 14
种种迹象显示，随着供需关系逆转，房地产政策方向正悄然向“刺激需求”、“去库存”转变。分析人士认为，如出现实质性刺激政策，房地产市场可能出现短暂而温和的回暖。在楼市调整大周期中，市场很难再现大起大落。

“万元房”效应

7月24日，位于北京亦庄区域的“合生世界村”新推公寓产品，以单价9800元/平方米入市。这不是北京楼市首个降价项目，却成为北京主城区内第一个均价跌破万元大关的项目。

在多个城市房地产项目降价大背景下，4月，北京出现部分房地产项目降价或低开现象。从6月开始，市场出现“零首付”、“一成首付”、“降价险”等多种营销手段，背后的实质只有一点，即价格折让优惠。

“市场早就不是降不降价的问题，而是怎么降的问题。”北京南城某知名项目负责人向中国证券报记者表示，虽然披着各类“外衣”，但在很多项目的营销策略中，均出现价格折让成分。

尽管如此，“万元房”给市场带来的心理影响仍不可估量。分析人士认为，北京房价“万元时代”，还要追溯到2006年至2007年。若按这种逻辑，上述项目价格已跌至北京楼市7年前水平。

横向对比看，该项目价格不仅远低于同区域其他商品房和北京市全部自住房价格水平，还低于当前北京市场地价水平。就价格而言，可谓已跌破购房者心理底线。

该项目位于北京东南六环外，位置相对偏远，降价行为只是个案，但认购和销售情况良好，成为低迷的北京楼市中的小小亮点。

刺激需求力度或加强

单个项目降价是整体市场的缩影。就在同一天，放松限购、房贷优惠等多则消息显示刺激需求可能是各地楼市政策的首选项。市场多项利好叠加，不仅刺激资本市场回暖，且为未来市场交易升温奠定基础。（下转A02版）

海口济南呼和浩特取消限购 大型房企难受益
2014-07-25 02:51 来源：证券时报网 字号：12 14
证券时报记者 靳书阳

海口市住房与城乡建设局7月23日向媒体证实，海口已停止执行商品房限购政策。至此，国内已有海口、济南、呼和浩特三个城市，官方明确表示取消限购政策。

广东一位国有房地产公司人士告诉证券时报记者，上述三个完全取消限购的二三线城市，并非是房企区域销售的主战场，取消限购对大型房企的销售并无太大影响。例如，在旅游度假需求为主导的海南省，海口的风头完全被三亚盖过。

6月27日，呼和浩特成为第一个彻底放开楼市限购政策的城市，当地政府发文公布，居民购买商品住房在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。济南则自7月10日起取消商品房限购政策，新房与二手房限购政策全面放开，无论是本地人还是外地人，在济南买房都没有套数的限制。

证券时报记者根据已披露的2013年年报信息查询，以全国布局的房地产龙头万科A及保利地产为代表，目前海南范围内，保利地产并无在建项目，万科在海口也没有开发项目。保利地产在济南也无在建项目，万科在济南仅有的三个项目，截至2013年末，竣工面积为0，在建项目数量也远远低于青岛。至于呼和浩特，在两大龙头的年报信息中更是难觅踪影。

地方政府此番对房地产限购政策的调整，多数采取不发文而直接放松限购审核的方式低调进行。7月18日，武汉市房管局口头通知将放宽限购，140平方米以上的住房不再纳入限购范围。此外，非武汉户籍购房者社保缴纳门槛也大大降低。成都和沈阳也早已进行了政策的调整。

而上述区域性中心城市，也是龙头企业的布局重点。从万科2013年年报信息查询得知，该公司在武汉、成都、沈阳，分别有15个、12个、14个开发项目。保利地产2013年年报显示，截至2013年末，公司在成都有16个在建项目，2个拟建项目，在武汉及沈阳均有10个在建项目。考虑到大型房企的高周转模式，上述项目在2014年度可能进行预售阶段。因此，业内人士认为，诸如武汉、成都、沈阳等区域性中心城市的限购政策调整，或许将更大程度上影响全国性房企的销售。

另外，进入7月以来各地限购政策的密集性改变，也与严峻的房价走势密切相关。

根据国家统计局公布的70个大中城市房价变动数据显示，6月份新建商品住宅价格环比下降的城市多达55个，这成为2011年1月开始统计70个大中城市房价数据以来下跌范围最大的一次。

怪不得这轮地产股这么牛

基金业内人士认为：新资金未入场 地产板块难继续猛涨 http://www.jrdao.com/topic-299269.html

楼市限购松绑：从扭扭捏捏到大大方方
2014-08-01 04:13 来源：证券时报网 字号：12 14
　　彭春霞/制图


截至昨日，全国46个楼市限购城市中，已经有24个城市放松或取消限购，其中官方明确宣布松绑的有10个城市。

本周，限购松绑城市开始密集涌现。周一，杭州在酝酿了半年之久后终于公开表示放松限购，给了兄弟城市更多的勇气。周二，房价连跌36个月的温州立即跟进，宣布全面放开限购。随后，宁波在周三宣布正式放开限购。

据证券时报记者不完全统计，本周前3天，就有8个城市传出放松限购消息，其中1个被否认。而在7月，已经有20个城市陆续松绑。至此，全国46个限购城市中，已经有24个城市放松或取消限购，其中官方明确宣布松绑的有10个城市。业内人士预计，限购全面放开指日可待。

扭扭捏捏 只做不说

自全国两会期间国务院总理李克强对分类调控定下基调，多个限购城市开始蠢蠢欲动。但是，没有人愿意做第一个吃螃蟹的人，担心会被媒体过于关注，枪打出头鸟，于是陷入既想放松又不想宣传的纠结中。因此，两会至今，“羞答答的玫瑰静悄悄地开”，大多数城市依旧没有出台放松限购的明确文件，只是口头通知，甚至只做不说。

有个别城市迫于舆论压力，导致限购松绑一日游。宁波5月5日传出限购松绑消息，5月6日即被房管局否认。6月10日，沈阳传出全面放松限购的消息，但仅仅维持了一天便恢复了原有政策。

而有过限购放松不到一日就被叫停先例的广东佛山，此前传出5月10日将在高明区试点放松限购的消息，就在5月10当天，高明区多个开发商收到了一条“现因客观原因决定暂缓执行”的短信，放松限购政策胎死腹中。

对于限购政策是否会取消，住建部总经济师冯俊在6月4日的国新办发布会上曾表示，整体的宏观调控政策是鼓励、保护消费需求，遏制投资需求。每个地方根据自己的实际情况作出判断。目前还没有一个地方公开的说要取消限购。

虽然没有公开表示放松限购，但是天津、福州、成都、厦门等多个城市已经在暗自执行，只做不说。

进入7月，在经历了持续半年的楼市低迷后，更多城市开始密集加入限购松绑大军。7月28日杭州公开放松限购消息后，江苏徐州也悄悄松绑限购，但是没有下发正式的文件，仅仅是口头通知。同日，石家庄也传出松绑限购消息，与大多数城市一样只做不说，不过，随后又传出恢复限购说法，接着7月30日，房管局工作人员又称限购有微调，放松了外来人员的购房资格。7月29日，网传郑州8月1日起正式取消限购，但房管局却告知“没听说此事”。不过有知情者透露，相关文件已经起草好，但未发布。7月29日和30日，温州、宁波宣布正式放开限购。

随着二三线城市纷纷调整限购政策，一线城市中，除了深圳尚未传出限购松绑消息外，北京、上海、广州均开始传出消息，不过，随即被各地政府部门否认，均表示目前不会放松限购政策。

几经周折 文字公开

别看温州、杭州本周公开表示放松限购，迈出这一步已是纠结已久。早在今年两会期间，温州市市长陈金彪就对外表示：“温州房地产泡沫已被充分挤压，价格压缩的可能性不大，建议国家实行差异化楼市调控政策。”这一信号，令当地业内人士颇为期待。

随后，杭州也传出限购调整的两套方案，说是一直在等北上广的态度，不敢轻易出台。4月中下旬，杭州再次传出消息称“5月1日起杭州限购取消”。在杭州市政府关于限购问题召开多场研讨会后，终于在7月28日，通过杭州市住房保障和房产管理局官方微博正式发布放开限购的消息。

7月29日，温州立马跟进。温州市住建委召开新闻发布会，宣布放开住房限购政策。

据证券时报记者统计，在已放松限购的城市中，只有呼和浩特、南宁、济南、海口、无锡、西安、杭州、温州、宁波、青岛这10个城市对限购调整有官方明确的文字说明。其中，呼和浩特更是走在最前面。呼和浩特于6月20日正式发布《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》的通知，明确对限购政策作出调整，成为全国第一个正式发布政府文件确定放开限购的城市。而海口是迄今为止最大方的城市，政府发布的文件标题直入主题——“关于中止执行房地产限购政策的通知”。其他8个城市则是通过当地住建委召开发布会或房管局网站发布通知或以官方微博方式明确松绑限购。

不过，呼和浩特公开取消限购也经历了一个小波折，6月20日政府发布文件后，在6月25日又撤回文件，称“文件打印出现错误”。6月26日政府再次发布更正，称将“含二套住房”改为“含二手住房”，其他内容无变化。

全面松绑 指日可待

对于其他城市是否会加入限购松绑行列，中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱预计，有三类城市会马上松绑：沈阳、大连、哈尔滨等库存压力比较大的城市，西宁、兰州、银川等中西部省会城市，浙江的舟山、绍兴、台州和广东佛山等三线城市。

丁祖昱还预计，部分库存压力不大的城市，如合肥、南京、郑州、昆明将结构性松绑，比如，中心城区继续执行，郊区县则松动或取消限购。另外，三亚作为国际旅游城市，限购取消与否影响不大，但有必要取消针对外地人的购房限制。

“一线城市限购政策短期内很难松动，但最终退出也只是时间问题。”丁祖昱说，一线城市的限购是否放开更具标杆意义，因此短期内难放松。一线城市若是放开限购很可能成为一个“信号”，引发舆论对政府是否“救市”的探讨，影响购房者和房企的心态，继而使得房价产生大幅波动。但从中长期来看，市场将代替行政进行调节，因此取消所有城市的限购将是大势所趋。（证券时报记者 张达）

取消限购短期效应分化 半数城市无影响
2014-08-01 04:17 来源：证券时报网 字号：12 14
调查显示，仅有杭州、济南、南宁等少数城市取消限购政策立竿见影，成交出现反弹；一半城市基本没有影响。

与多数城市取消限购后市场未有明显起色相比，杭州放开限购首日即带来了立竿见影的效果。据了解，杭州一豪宅项目武林壹号当日上午就成交了6套，成交金额达到1.59亿元。对此，业内人士认为，限购政策调整时间短，长期效果还有待观察，目前来看，限购松动仍不足以改变目前市场低迷局面。

个别城市短期成交反弹

就在7月28日，杭州“主城区140平方米以上解禁，萧山余杭不查档”的限购放开消息传出后，一位萧山开发商称，他群发了一圈短信，立马卖掉了4套房子。“这些客户本来还犹豫不决，政策一出立刻就买单了”。

克而瑞研究中心的数据显示，杭州7月28日的住宅成交套数是160套，成交面积为1.92万平方米，而在7月29日限购放开首日成交套数达到240套，成交面积达到3.27万平方米。

不仅杭州限购松绑后住宅成交猛增，南宁放松限购后也取得了明显的效果。据中国指数研究院统计，南宁自4月25日放松限购，短期内成交量大涨，单周销量达到17万平方米。一个月之后，成交量又有所回落，周均销量维持在10万平方米左右。限购调整后11周的周均成交量为10.8万平方米，较此前提升27%，说明放松限购短期内对南宁房地产市场影响较为显著。

广西壮族自治区人民政府主席陈武7月27日曾表示，广西南宁市实施允许北部湾地区5城居民购买商品房政策后，南宁楼市销量增加明显，新增商品房销售面积逾10万平方米。

而在北方的山东济南，自6月底限购取消后，济南楼市成交量也猛增。限购放松两周内，周均销售面积达到33万平方米，而放松限购前，济南周均销售面积维持在10万平方米左右。不过，中国指数研究院常务副院长黄瑜认为，随着外地居民和刚性需求群体的购房需求逐渐得到满足，济南房地产销量不会长期维持在30万平方米的高位，预计未来销量将逐步回落。

中原地产首席分析师张大伟也认为，成交量反弹不能完全归因于限购取消，短期内网签登记速度加快也可能推高成交量。由于限购而无法网签的积压交易，在政策调整后集中完成网签登记，因此推高了成交数据。“政策调整时间很短，长期效果还需观察。”他说。

根据中原地产对取消限购典型城市的抽样调查显示，仅有杭州、济南、南宁等少数城市短期效果明显，成交出现反弹，取消限购后日均成交量较之前飙升3倍。而长春、武汉等城市，取消限购后日均成交量较之前有5%左右的小幅提升，收效甚微。

多数城市成交每况愈下

张大伟表示，在调研中，有一半城市基本没有影响，放松限购后，市场成交与前期持平甚至下跌。如天津，在落户政策取消市场恢复平静后，放松限购并未使成交提升至原先正常水平。无锡全面取消限购执行约一个月时间，目前效果不显著，7月成交面积预计在32万平方米左右，低于此前36万平方米的月均值。厦门7月销量约为18万平方米，与此前接近。南昌限购放松后，成交量单周下跌2.7%。

克而瑞研究中心对放宽限购的城市近期成交情况进行的量化分析显示，整体成交情况来看，多数取消限购城市的成交量环比变动不大，市场去化速度依然在低位徘徊，与限购政策尚未放松的5~6月份成交量相比，基本处于持平的位置，并未出现整体大幅回升的态势，放松限购城市市场去化速度并未出现明显好转。

“值得注意的是，个别放松限购后单周成交量冲高的城市的政策发布形式均为明文放宽，如呼和浩特、济南、南宁等，在未明文放宽的城市中，仅有福州的成交量出现大幅上扬，但与其6月份的限购放松关系不大，据了解，应是由于市内某项目开盘热销所致，该盘单周销量5万平方米，全市成交量占比达到50%。”克而瑞研究中心研究员杨科伟说，就目前市场来看，取消限购对市场成交的刺激并不明显，多数依旧低迷，仅个别明文调整限购城市成交量回升，而且这些城市成交量几乎都是短期冲高后又快速回落。（证券时报记者 张达）

地方政府比拼楼市松绑政策 松绑限贷加大刺激
2014-08-06 07:37 来源：证券时报网综合 字号：12 14
地方政府放松限购后又松绑限贷 加大楼市刺激

降低贷款首付比例，调整公积金贷款限额，认房不认贷、认贷不认房再现

5日，广西宣布将适当放宽二套房贷款政策，大力促进住房消费。这也是继绍兴后，第二个对差别化住房信贷调整的地区。近日，随着地方松绑限购，部分地区出现了短期集中网签量上升带来的“小阳春”，但随着批量的消化，放松限购并未对地方楼市带来较大影响。因此，部分地方转而放松对购房者影响甚大的限贷。

对此，业内人士表示，从目前市场看，因为经济涨幅放缓，地方政府对房地产依赖度明显上升。在此背景下，地方政府干预推进动力增加，各地救市热情将持续上涨。预计在贷款松动下，楼市或呈现部分回暖，而这一做法或引起其他城市的跟风。

广西表示，将落实差别化住房信贷政策，出台针对性措施。将适当放宽二套房贷款政策，适时、合理调整住房公积金个人住房贷款最高额度等，大力促进住房消费。

值得注意的是，广西已不是第一个放松限贷的地区。日前，浙江省绍兴市住房和城乡建设局下发《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》，不仅对当地限购政策进行调整，停止执行对非绍兴户籍居民的购房限制。还对房地产抵押贷有关规定进行了一定调整———二套房“认房不认贷”，即以拟购房家庭实际拥有的住房数量作为认定标准，不考虑购房贷款次数，首付比例降至四成，成为首个对差别化信贷进行调整的城市。

绍兴市住建局称，今年1月至6月绍兴市区房地产市场成交量下降，可销售面积持续增加，市场供求关系已发生变化，个别房地产开发企业已出现资金链紧张、大幅降价促销等问题。为促进房地产市场健康发展、防范市场风险，当地因此进行调整。

值得注意的是，在地方松动房地产贷款的同时，减免税费、给予补贴、提高公积金贷款额度等扶持政策轮番上阵。

5日，包头市政府发布消息称，市政府决定于9月6日至10日举办2014房交会，期间购买首套新建商品住房，给予所纳契税100%的补贴；购买二套以上给予50%补贴；购买非住宅，给予50%补贴。购买新建商品住房，给2000元/套的财政补贴。住房公积金贷款额提高，减半收取担保费、评估费。福建方面表示，将优先满足公积金缴存职工首次用公积金购房，购买满五年的普通住房，二手转让免营业税。

广西方面，还放宽了异地购房提取限制，允许家庭无房的缴存职工提取住房公积金购买一套工作及户籍所在城市以外的住房，以支持缴存职工购买普通自住房的贷款需求为原则，适时、合理调整住房公积金个人住房贷款最高额度。

绍兴也对公积金政策进行了调整。绍兴出台政策，其市区自2011年暂停的公积金二次贷款政策在时隔三年后再次恢复。并明确已用住房公积金贷款购买商品住房并还清贷款的，可按双职工最高60万元、单职工最高50万元的额度第二次申请住房公积金贷款购买住房。

中原地产市场总监张大伟认为，近期地方政府迫切希望提振市场交易信心，放松限购后房地产仍然下滑是促使地方升级救市的主要原因。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭也表示，地方放松限贷，在贷款松动下，刺激楼市作用大于放松限购，或引起其他城市的跟风。

中国指数研究院[微博]认为，采取更多措施鼓励金融机构支持首套房贷，将成为下一阶段各地政府促进房地产市场回暖的重要手段之一。但需要注意的是，以行政手段强制规定利率有悖于金融改革市场化方向，绍兴此次调整的效果尚待观察。对其他城市来说，如何鼓励金融机构向个贷业务倾斜，将是解决问题的关键。此外，由于此前长达3年的限购对改善性需求造成了一定程度的误伤，一直以来严格执行的“认房又认贷”二套房认定标准原则或将在部分城市有所松动。

“在地方政策频繁放松的同时我们也要看到，中央仍在继续坚持差别化信贷原则，并一再强调其对保障合理自住型需求的重要性，投资投机性需求将被持续抑制，全面放宽多套房贷暂无可能。”上述机构指出。（经济参考报）