主题：万科A：继续贯彻小股操盘模式

万科A：销售稳健增长 继续贯彻小股操盘模式

　8 月销售额较7 月环比回升14%，销售均价连续3 月同比负增长：万科发布8 月销售情况，8 月单月公司实现销售面积140.3 万平方米，同比/环比上升5.5%和2.6%，销售金额152.4 亿元，同比/环比变动-0.3%和+14.4%。月销售均价为10862 元/平米，同比/环比变动-5.5%和+11.5%，均价同比增速连续三月负增长。

　　前8 月公司累计实现销售面积1098.2 万平方米，销售金额1294.7 亿元，面积和金额分别比2013 年同期增长13.5%和14.6%，同比增速较上月变动-1.3 和-2.1 个百分点。年销售均价11789 元/平方米，同比增1.0%，较前7月均价下降1.1%。

　　我们统计的43 个城市（各地房管局数据）成交面积，8 月合计成交1896万平方米，环比7 月上升10.5%，同比下降7.5%；前8 月累计销售13594万平方米，同比降16.0%，同比降幅较前7 月收窄上升1.2 个百分。

　　公司拿地意愿仍然较低：8 月单月公司获得2 个项目，分别位于乌鲁木齐和郑州，权益为49%、51%，合计建筑面积109.7 万平方米，权益建面54.8万平方米，须支付地价款11.2 亿元，同/环比变动-79.2%和+411%。

　　今年以来公司获得25 块土地，去年同期获得65 块，新增土地建面589.5万平方米，同比降69.6%，权益地价124.4 亿，同比降73.3%，今年万科新项目平均权益65.9%，较去年下降13.2 个百分点，积极尝试“小股操盘”的轻资产运营模式。平均楼面地价3200 元/平，同比上升5.5%。

　　事业部合伙人继续增持：盈安合伙在6 月20 日至8 月27 日使用4.09 亿资金购入公司0.42%股份，平均价格8.83 元/股。其已累计持股2.34%，为公司第二大股东，反映公司中高层员工对公司长期发展的认可。

　　投资建议：维持“买入-A”投资评级，我们认为当前房贷放松是大势所趋，道路曲折但前途光明，全国成交量将企稳回升。公司作为行业龙头，估值有望进一步提升。此外公司与凯雷投资签署合作协议，引入国际资本促进商业物业发展。目前公司H 股价格15.02 港币/股，A 股折价21%。目前公司土地储备超过4000 万平，能够满足未来2 至3 年的开发需要。我们维持公司2014-2015 年EPS 分别为1.74 和2.27 元，预计公司今年销售突破2000亿上调至2014 年7X 的PE 目标价12.18 元。

　　风险提示：销售增速下降超预期、信贷政策大幅收紧。


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