主题：假期楼市突转暖或是短期镜花-央行救市

央行：首套房标准认贷不认房 http://www.jrdao.com/topic-305888.html

[B]央行关于房贷的系列新政出台后，虽然预计最早也要到10月9日左右才会有银行细则出台。不过，新政还是给原本已经“一潭死水”的房产市场注入了一针强心剂。[/B]

　加速“普通房”换房需求

　　新政在上海的细则虽然还未“落地”，但从市场反应来看已加速了很多人的购房进程。特别是本来就有换房计划的购房者，按照原来“认房又认贷”的政策，他们即使卖掉了手上唯一一套房子，但是因为有过贷款记录，再买房仍然将被视为二套房，而按照新政“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”这部分置换型购房者如果还清贷款且名下无房，再买普通住房的话，将有希望享受到首套房待遇，不仅首付可以从七成减少到三成，资金压力大大降低，甚至还有希望享受到七折的利率优惠。

　　一套价值200万的房产，假设首付三成，贷款140万按揭30年计算。在首套房利率七折、八五折和基准利率下每月的还贷分别是6813.6元、8196.72元和9126.95元，相比基准利率，七折利率相当于每月少还2300元，“减负”不是一星半点。正因为如此，有的购房者甚至改变了原来假期的安排。

　　德佑地产西一区总监庹联邦告诉记者，昨天一早就有客户来电询问贷款情况。“有个客户本来准备趁国庆去江浙自驾游玩的，但听说政策出台，放弃了出游计划，准备在这几天密集看房。”

　　庹联邦说，他一上午已遇到4、5名类似的客户，基本都是有换房需求的。有一对小夫妻，结婚的时候买了一套一室一厅，现在有了小孩，住房一下紧张起来。按原来的政策小房子卖掉后，要换大房，有贷款记录就算2套房，首付要7成，这对刚结婚3年的年轻夫妇来说，压力非常大，要问父母借，或者东拼西凑。但现在如果还清了房屋贷款，再买房，就算首套，可能只需要首付3成。不光提前实现了住大房子，还减轻了首付的压力，顺利完成换房。

　　根据上海搜房网昨天对226名购房者的调查，39%受访者表示购房计划将提前，45%受访者认为对楼市将产生实质性影响。

　　业内：新一轮购房季将来

　　为什么市场对此次央行房贷新政格外关心？很重要的原因在于，此前地方政府放松限购的举措并没有发挥多大威力，各地房地产市场依然是持续低迷。早在一个多月前，就有市场评论人士作过这样一个论断，“限购已不重要，限贷才是‘核’武器”。在他看来，限购对房地产市场的影响比较小，主要受其影响的是相对经济条件比较好的、再次改善型需求的部分人群。而限贷松绑却可以产生明显影响，而且对购房者来说将能直接“获益”。

　　易居房地产研究院副院长杨红旭认为，目前市场正在降温，已连续降了5个多月，根据趋势可能还会继续下降，直到明年年底。在这个前提之下，央行出台相关政策，且政策力度较大。“个人认为，现在是购房的最好时机。房价下浮，各开发商促销力度明显，现在可以寻找到一些性价比较好的房源，也就是说今年年底和明年年初应该是‘抄底’的最好时机。”杨红旭说，但可能到明年年底，就会止跌，因此要抓住当下的好时机。




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央行放松首套房认定送利好 绿城连夜提价5%-10%
绿城集团周三晚下发文件，集团要求趁着央行和银监会周二放松限贷的楼市利好，下月起全面提高销售价格，10月8日起全面梳理货源，对价格进行5%-10%的价格上涨。

绿城集团周三晚下发文件，各项目11月全面调价，集团要求趁着央行和银监会周二放松限贷的楼市利好，下月起全面提高销售价格，10月8日起全面梳理货源，对价格进行5%-10%的价格上涨。

　　央行发文放松首套房认定：拥1套房还清贷款再购算首套

　　央行9月30日发文放松首套房认定，内容如下：

　　为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展，现就有关事项通知如下：

　　一、加大对保障性安居工程建设的金融支持

　　鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。

　　二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求

　　对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

　　银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

　　三、增强金融机构个人住房贷款投放能力

　　鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

　　四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求

　　银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。

　　人民银行、银监会各级派出机构要针对辖区内不同城市情况和当地政府对房地产市场的调控要求，支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度，促进当地房地产市场持续健康发展。

　　请人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行及村镇银行。

　　中国人民银行银监会

　　2014年9月29日

广深房企银十促销以价换量 开发商酝酿节后涨价

由于10月份可推货量增加，业内人士预计成交量还会涨，而且随着央行放松限贷政策出台，已有开发商酝酿节后开盘涨价。

央行放松限贷新政的利好能否让“银十”起死回生仍是未知数，但“金九”的广州可谓成绩黯淡———同比去年跌幅超四成。与此同时，广州今年前9个月十一区新建住宅网签量同比跌三成，可售货量创历史纪录突破14万套。

　　与黯淡“金九”相比，“银十”开局因搭着放松限贷新政而透出希望———“如果没有央行政策出来，可能卖不到这么好。”2012年的芳村地王金蝶项目(命名鹅潭湾)1日开盘，推出80套全是140至190平方米，总价五六百万元/套，但也售出50多套。开发商负责人直言对销售业绩相当满意，“去货达七成，很不错”。

　　无论广州还是深圳，国庆黄金周推出不少促销楼盘以价换量。搜房网数据中心统计显示，广州预计推新盘14个，其中9个开盘，5盘推新，还有10个开放样板间或销售中心。此外，已经确定优惠方案的楼盘有17个，均有较大力度，最高优惠15万元。仅增城及南沙的新货量就达3300多套。

　　A“金九”楼市成交量同比暴跌四成

　　数据显示，9月广州全市成交4515套，相比去年同期下降41 .1%；均价15216元/平方米，与去年同期上涨17.47%。整体而言，中心六区合计网签1643套，占全市网签套数36.4%，五郊区网签套数是成交主力，番禺最多，其次是南沙。

　　1月开始全国楼市降温，广州当月成交量环比超一成的跌幅。进入2月，成交量向下，包括广州在内不少城市出现降价促销现象，3月成交量有所回升，但与传统“阳春三月”相比有不小差距。4月成交均价有所回落，成交套数上升。之后在五一假期带动下，开发商加大促销力度回笼资金，一定程度上促进5、6月份广州楼市成交，但与去年同期相比仍呈现萎缩态势。

　　而进入7月，受市场影响，广州全市网签量创前9个月以来新低，原以为随着“金九银十”到来，整体楼市会好转，但数据显示广州楼市依旧成色不足。随着央行房贷新政出台，有业内预测广州在10月成交有所上涨，开发商将进一步降价走量，房价在短期内不会大幅反弹，但“银十”究竟表现如何，还有待市场考验。

　　网易房产“2014年9月广州百盘价格动态调查”显示，广州销量排名前100个在售楼盘的网签均价中，9月价格环比上涨的楼盘25个，47个楼盘网签价环比下跌，对比之前两个月明显增多。网签价格升价幅度在2%内，价格基本不变的楼盘28个。

　　B 前三季成交坠冰点库存创新高

　　统计数据显示，今年前三季度广州十一区新建住宅网签仅46806套，同比大减32.08%。与此同时，广州新房可售货量则创历史纪录地突破14万套。今年前三季度销量前10楼盘中，销量过千的仅3个，而去年前三季度销量前10楼盘销量均过千。

　　8月中旬以来，广州新房可售货量跃上新台阶，每天新房可售货量稳定在13万套以上；而到9月下旬，稳定在14万套以上，9月20日首次突破14万套。前三季度广州十一区未售套数为144125套，相比去年同期同比大增24.69%。

　　过去两年多，全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比，最近四年全国商品房库存增加约190%。中原地产首席分析师张大伟分析，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，日益强烈的政策微调效果拉动市场成交作用有限，市场复苏还要依赖于后继信贷政策支持，这也决定9月、10月不可能出现爆发式的量价齐涨局面。对比去年，今年市场行情将明显暗淡。

　　C 供应量激增多个楼盘促销抢客

　　从区域来看，广州南沙、番禺、新塘一手住宅供应均超2000套。南沙中心板块新房供应超1000套，占区域供应六成以上。由于南沙存量、新货皆多，出货压力大，合富辉煌预计南沙七成有新房推出市场的楼盘将会低开出货，成交量或回升。

　　受“限购政策”松绑影响，广佛交界处的金沙洲板块备受关注，房企推货积极性相对较高。国庆期间，金沙洲板块一手楼供应量占比居华南、科学城等广州各大板块之首，新货供应超3000套。相对郊区，荔湾、海珠等中心城区一手楼供应较少，各区新增供应量约200套。

　　在推货的房企中，今年万科广州的推货量较往年明显增加。国庆期间万科广州推新品的楼盘高达10个，包括雅居乐·万科热橙、万科·南方公元、万科派等多个全新项目。

　　中小户型产品仍是主要供应产品。国庆期间推出的一手楼新品种，100平方米以下产品占比超七成，主要分布在南沙、增城等区域。在供应量激增情况下，房企仍采用打优惠牌销售战略。某知名房产网站举办首届“购房黄金周”，全国联合50个品牌房企、推出1000套特价房源进行竞拍，广州地区将有保利、碧桂园、万科、中国中铁等名企旗下14个楼盘参与。其中，保利西海岸两套特价房源最高优惠44万元、折扣力度达7至8折；碧桂园清泉城直降88万元，相当于在原房价上打6至7折。

　　合富辉煌分析人员指出，国庆期间或难有大热区域或板块出现，货量较多、刚需户型集中的板块，成交量可能有所增加，但不会大幅攀升，除非房企在价格方面有较大让步。

　　链接

　　深圳10月开盘项目22个开发商直言节后涨价

　　继8月份成交量回暖之后，深圳房价9月率先止跌，成交量创下年内新高，价格也回涨。由于10月份可推货量增加，业内人士预计成交量还会涨，而且随着央行放松限贷政策出台，已有开发商酝酿节后开盘涨价。

　　昨日，深圳市场迎来房贷新政后首个开盘项目。该项目位于宝安区，当天到场客户约2000人，推盘622套，主力户型约90平方米，截至下午6时去化率约八成。“超出预期，一些犹豫的客户也选择入市。”该项目营销负责人说。

　　深圳中原地产统计，10月份深圳开盘项目将达22个，包含全新盘16个。一个即将开盘高端项目的负责人透露，9月下旬央行传出放松限贷的消息以来，项目认筹率激增，“认筹程度好到超出预期，原本计划节前开盘的，现在只能推到节后”。

　　另一位准备节后开盘的刚需盘负责人也表示，政策给到市场的信息会大于其政策实施效果本身，对购房者的影响一方面是首改客户入市成本降低，另一方面是利率7折对首次置业者利好，“不会改变原定推盘时间，但会涨价。”由于深圳市场整体供应量押宝下半年，随着成交回暖，下半年房贷总量占全年50%，这将一改以往每年年底贷款紧缺局面。

“十一”房企降价促销力度不减 楼市年底前难有起色
　“十一”房企降价促销力度不减 年底前楼市难有起色

9月楼市“成色”不足，10月份是房企冲量的关键。“十一”长假将至，多数房企加大推盘和促销力度。业内人士认为，“十一”长假楼市将迎来成交小高峰，环比9月同期或有小幅上升，但与去年同期相比依然将下降，至今年底楼市还将处于调整期。

　　降价促销力度不减

根据亚豪机构数据统计，10月份，北京商品住宅市场预计仅有22个项目（包含1个自住房）入市销售，其中，包括中建国际公馆、北京城建北京密码、方庄公馆等12个纯新盘，泛海国际、常楹公元自由派、首创澜茵山等10个老项目后期。

在9月阶段性冲高之后，10月北京楼市项目开盘入市数量略减，但降价促销力度依然不减。中国证券报记者近期走访北京的部分楼盘发现，房企降价或者变相降价的力度还在加大。位于北京房山区的五和万科长阳天地，二期计划在10月开盘，目前报价在21000元左右，还有3万抵5万的优惠。而相同区域的楼盘价格基本在25000-26000元之间，这就意味着该楼盘价格实际降幅在5000元左右。位于北京亦庄的合生摩尔公馆项目，准现房销售，单价仅为13800元，而同区域的商品房价格基本都在20000元以上。

事实上，北京楼盘供应量最大的房山、大兴、通州、昌平、顺义等区域，目前的多数楼盘都有不同程度的优惠措施，同时开盘价格基本都是低于周边在售楼盘，比肩自住房价格。

朗诗集团董事长田明认为，在成交不足的情况下，很多开发商的房子卖不掉，就会产生现金压力。一些企业为了资金流就会降价，一旦降价，就会带动周边的楼盘降价。

尽管出现实实在在的降价，但购房者出于“买涨不买跌”的心态，购房变得谨慎。中房集团董事长沈东进介绍，根据目前代理商反馈的信息，各地楼盘的销售情况依然是去化缓慢，大部分城市的开发商都已开始采用做金融产品等方式变相降价，万科、恒大、保利等大型房企在不少城市已经采取了直接降价的促销手段。

全国限购的城市仅剩5个，但放开限购的城市的成交量并未出现明显回升。不少开发商认为，今年的“金九银十”差于往年，不会出现爆发式增长。“根据市场情况调整，该降就降。”北京万科一位中层人士表示。在年度销售目标的压力下，以价换量的销售策略得到了多位业内人士的认同，部分房企也将全年推货重点放在9月和10月，以冲刺全年销售任务。