主题：万科A″买入″评级

核心推荐理由：
　　公司经营思路和方式不断创新。为了更好应对行业变化，公司在经营思路和方式上不断创新：“合伙人”制度有助于激发公司内部创业热情；商业地产项目稳步推进，产品线不断丰富；北京万科养老项目正式启动，专注养老服务。公司的一系列创新使公司发展能够做到与时俱进，继续领跑行业。
　　销售稳健增长，拿地较谨慎。2014 年1-10 月份，公司实现销售面积 1454.4 万平方米，销售金额1711.4 亿元，同比分别增长 14.8%和 17.3%。今年以来公司拿地较为谨慎，前三季度新增加项目27 个，按万科权益计算的规划建筑面积约415.2万平方米，同比下降46%。截至三季度末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积约 3879 万平方米，继续保持在满足未来两到三年的开发经营水平上。
　　毛利率小幅下降，投资收益大幅增长。前三季度公司综合毛利率30.1%，同比下降2 个百分点；公司实现投资收益16.3 亿元，较去年同期大幅增长216.1%。公司长期股权投资的大幅增加促进投资收益快速增长。
　　财务状况进一步优化。报告期末，公司剔除预收帐款后的其它负债占总资产的比例为 41.3%，较上半年下降1.5 个百分点，继续保持在行业较低水平。截至报告期末，公司合并报表范围内尚有 1903.1 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 2193.7 亿元，较年初分别增长 32.4%和35.1%。充足的已售未结资源为未来的业绩体现奠定了良好基础。
　　盈利预测和投资评级：我们维持前期观点，公司对行业政策的把控能力、融资能力以及管理能力继续保持行业领先水平，兼具成长性和安全性。我们预计公司2014~2016 年每股收益分别为1.66 元、2.11 元、2.66 元，对应2014 年11 月14 日收盘价（9.67 元）的市盈率分别为6 倍、5 倍、4 倍，维持“买入”评级。
　　风险因素：宏观经济增速低于预期；行业增速放慢；销售下滑。


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