主题：万科A：计划完成率居前3甲 估值空间提升大

　　万科A(行情,问诊)：计划完成率居前3甲，估值空间提升大

　　000002[万科A] 房地产业

　　研究机构：中投证券 分析师： 李少明 撰写日期：2014年11月04日

　　10月销售回暖：实现销售面积190.6万方，销售金额220.9亿元，销售金额环比增12.8%。1~10月份销售面积1454.4万方艄售金额1711.4亿元同比去年增长14.8%和17.3%。销售金额完成年度计划的85.57%，完成率在海内外中国房企中名列前三甲。10月拿地略有增长，分别在深圳、广州、合肥、重庆等4地拿地4块，权益建面102.88万方，须支付地价款57.89亿元，楼面均价5627元/方。

　　结算集中年底，业绩符合预期。1-9月实现营业收入631.40亿元，同比降0.43%；净利润64.58亿元，同比增4.84%；EPS0.586元，同比增4.78%。三季度营业收入221.78亿元，同比增0.69%；净利润16.49亿元，同比增2.8%：EPS0.15元，同比增2.74%。1-9月实现销售面积1263.8万方，销售金额1490.6亿元，同比增15%和16%。三季度实现销售面积406.2万方销售金额481.50万元同比增15.8%和7.4%，环比增9.0%和3.1%。三季度：竣工661.6万方，是全年计划量的44.7%，较去年同期降5.8个百分点，四季度竣工量将加速；新开工面积1367.2万方，全年计划的61%。

　　“轻资产、重运营”的小股操盘盈利增长迅猛，拿地谨慎，负债合理。前三季投资收益16.3亿元，较上半年增长3.2亿元，较去年增216%。截止目前总土地储备达3982万方，保证2-3年开发需求。尚余1903万方已售未结资源，金额2193.7亿元，较年初增长32.4%和35.1%。剔除预收款后负债率41.3%。净负债率26.2%，较13年底降4.4个百分点。账面现金487.4亿元，较年初增43.8亿元。

　　“930”新政持续刺激市场，公司10月销售金额环比增12.8%，印证了公司认为10月是市场的转折点，4季度将较3季度明显好转，成交同环比好转的判断。公司领行业先河，积极推进“小股操盘”、“合伙人制“、全员营销、与百度、淘宝及腾讯合作等销售业绩再次领先。万科4季度月均200亿以上的推盘，完成年初我们预计增长+15%无疑，并有望实现销售2050亿元（+20%）。

　　房地产行业持续去行政化，我们预计近期二手房营业税也将全面放松，明年1季度一线城市也有持续放松的政策调整空间。利好刚需与改善住房为主的万科。作为战略调整最快最彻底的龙头，通过管理再造，合伙人持股，极大地激发了全员营销，伴随着“城市配套服务商领跑者”、物流地产新蓝海、社区“云服务“以及经纪人平台等等的落实，公司龙头竞争优势将保持。前季度公司合伙人、工会以及股权激励行权共持有公司4507万余股，占总股本3.93%，阻止了野蛮人敲门。维持14-16年EPSl.63、1.86和2.24元，对应PE为6/5/4倍，投资价值凸显。在行业走出低谷，沪港通背景下，公司估值提升空间大，维持6-12月目标价12.6元，再次“推荐”。



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