主题：万科财务优化

　　国信证券表示，即便央行此前有PSL、MSL等工具的推出做铺垫，本次降息的时点也是超预期的，但方向在预料之内。从地产龙头的股价表现看，8月初至今持续震荡、没有实现相对收益，唯有部分改革、转型类房企走出独立于板块的行情。

　　Win数据显示，8月至11月21日降息前夕，金地集团(行情,问诊)、万科A(行情,问诊)、保利地产(行情,问诊)股票价格分别下降17.65%、5.35%和2.16%，而同期上证指数上涨12.96%。

　　国信证券认为，这表明地产股价并没有充分反映“降息”预期，后市有望补涨、反弹。

　　实际上，多家券商将目标放在行业及区域龙头房地产企业上。

　　平安证券建议关注估值处于历史底部的行业及区域龙头招商、保利、万科、世联、华夏幸福(行情,问诊)、滨江；国信证券认为龙头房企保利地产、万科、华侨城、华夏幸福、荣盛发展(行情,问诊)将受益于集中度的提升、宽松的货币环境；东兴证券则把保利、万科、招商等龙头企业作为房地产股投资途径的三条主线之一；安信证券建议配置低估值龙头及一线城市高弹性品种，推荐万科企业、中海外。

　　数据显示，2014年1-10月，万科实现销售面积1454.4万平方米，销售金额1711.4亿元，同比分别增长14.8%和17.3%。

　　在拿地方面，万科显得较为谨慎，前三季度新增加项目27个，按万科权益计算的规划建筑面积约415.2万平方米，同比下降46%。截至三季度末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积约3879万平方米，保持在满足未来两到三年的开发经营水平上。

　　正由于谨慎的态度，万科的财务状况出现进一步优化，目前，公司剔除预收账款后的其它负债占总资产的比例为41.3%，较上半年下降1.5个百分点，继续保持在行业较低水平。而公司合并报表范围内尚有1903.1万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2193.7亿元，较年初分别增长32.4%和35.1%。充足的已售未结资源为未来的业绩体现奠定了良好基础。

　　信达证券认为，为了更好应对行业变化，公司在经营思路和方式上不断创新：“合伙人”制度有助于激发公司内部创业热情；商业地产项目稳步推进，产品线不断丰富；北京万科养老项目正式启动，专注养老服务。公司的一系列创新使公司发展能够做到与时俱进，继续领跑行业。

　　而此次降息在万科集团高级副总裁毛大庆看法表明国内房地产市场、需求依旧很大。毛大庆在今年11月25日-27日举行的《财经》年会上表示，“这两天降息，北京的房地产市场一下子起来。媒体问我房价会不会暴涨，不会。现在对降息，有点优惠特别敏感，稍微有一点优惠就激发了，说明市场、需求是很大，只不过不支撑大幅增长的房价。”


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