主题：中粮地产连遭控股股东减持 资金压力遭担忧

在一季度营业收入及扣除非经性损益后的净利润双双下滑的情况下，中粮地产在4月底连遭控股股东中粮集团减持。

　　4月24日至4月28日，中粮集团通过二级市场减持公司无限售流通股2760万股，减持股份数量占公司总股本的1.52%。5月3日，中粮地产公告称，公司近日收到控股股东出具的通知，控股股东于4月29 日通过二级市场累计减持其所持有的公司无限售条件流通股合计2000万股，减持股份数量占公司总股本的1.10%。

　　“此举是否变相为中粮地产储备现金流，目前难以确定。”上述资深业内人士表示。

　　现金流存较大压力

　　在连遭控股股东减持的背后，分析人士认为，中粮地产前几年拿下的北京孙河“地王”项目迟迟未能带来收益，给公司现金流造成较大压力;此外，中粮地产在成都、深圳等城市也有较多豪宅、别墅项目，这类项目一般去化周期都比较慢，对现金流的考验较大。

　　实际上，中粮地产在筹集资金方面拿出的举措并不少。中粮地产计划在2015年度为旗下深圳、天津、南京、成都、沈阳等8家控股子公司提供总计72.2亿元的担保额度。据了解，这8家子公司在去年有7家公司亏损。

　　除为项目担保引入资金外，中粮地产还通过申请发行公司债券与中期票据引入资金。

　　据中粮地产方面介绍，“2014年公司成功为北京中粮瑞府、深圳云景国际、成都中粮鸿云等项目引入股权合作方，项目层面引入投资者，股权融资规模逐年扩大。”

　　据《地产金融视界》统计数据，截至2015年一季度末，中粮地产的货币资金减少至54.48亿元，而短期借款和一年内到期的非流动负债则高达82.18亿元。截至报告期末，中粮地产公司总负债率为76.71%。

　　东方财富网数据显示，中粮地产目前总体市值规模约186亿元。“这一规模在上市房企中属于中等偏下位置。”宋延庆表示。

　　“横向比较来看，中粮地产并未借助前几年较好的机会迅速扩张规模，其发展速度相比其他房企而言不是很快，这也与控股股东中粮集团的关注度相关，此前中粮集团更关注大悦城资产的分拆上市。”一位资深业内人士告诉记者，该公司未来在整体产品线以及债务结构等方面亟须调整。

　　债务结构遭质疑

　　中粮的债务期限结构风险也令外界担忧。

　　截至2015年一季度末，中粮地产的短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和应付债券合计205.31亿元。有机构表示，中粮地产债务结构不甚合理、未来面临一定的资本支出压力等因素可能给公司信用水平带来挑战。

　　截止到2015年4月22日，中粮地产及控股子公司担保余额约为51.24亿元，占截至2014年底经审计归属于上市公司股东净资产的比重近86%。

　　由于销售下滑比较大，2015年一季度，中粮地产经营活动产生的现金流量净额约为-15.73亿元。对此，中粮地产方面表示，主要是支付项目地价款、拆迁款等较上期增加。由此，中粮地产的货币资金从2014年末约72.91亿元减少至2015年一季度末约为54.48亿元。

　　此外，有息负债方面，中粮地产的短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和应付债券合计，一季度均保持连续六年同比增长。

　　专家表示，中粮地产债务期限结构不甚合理、未来面临一定的资本支出压力等因素可能对公司信用水平带来挑战。

　　“地王”财务成本累积

　　比中粮一季度业绩披露稍早，还有一则消息引起了市场的注意。

　　4月23日，中粮地产发布公告称，控股孙公司正德兴合向中信银行申请7亿元开发贷款，主要用于建设北京中粮瑞府项目，该笔开发贷款由中粮地产提供连带责任保证。

　　北京商报记者查阅资料得知，在2013年12月，中粮地产曾发布公告称，其将与中信信诚资产管理有限公司合作开发孙河“地王”项目。

　　根据协议约定，中信信诚对中粮地产全资子公司北京公司100%持有的北京正德兴合房地产开发有限公司，提供9.08亿元的委托贷款，期限为24个月，年利率为10%。算上此次贷款，该项目已经从中信贷款超过16亿元。

　　资料显示，正德兴合持有的中粮瑞府于2013年出让，并被中粮地产以楼面价4.5万元/平方米竞得，成为当时的“地王”。中粮瑞府此前表示，该项目将被打造成低密度别墅项目，目前处于待售状态，预计今年上半年内入市。中粮方面表示，位于孙河的中粮瑞府作为低密度项目在北京具有独特的优势，在产品规划设计上与其他豪宅项目有明显的差异，公司对项目未来充满信心。

　　业内人士表示，已经拿地三年尚未开盘对于一个“地王”项目而言，其财务成本相当巨大，此次借贷后，债务压力将再度上升。

　　作为该区域惟一尚未入市的豪宅，在今年豪宅扎堆入市的形势下，待售的中粮瑞府将承受不小的压力。届时它将不得不面临利润被摊薄的现实，陷入定价难的窘境。


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