主题：房地产税将设起征点

获悉，未来房地产税征收有望通过划定“豁免征收面积”的方式，确定房地产税的起征点。即个人或家庭在豁免征收面积以内的住房，免予征收房地产税。而“豁免征收面积”将根据地方住房情况针对性划定，不会一刀切。
　房地产税有望设置“豁免征收面积”

　　已有初步方案总税负保持稳定

　　或有“起征点”

　　在房地产税基本方案基本成型并开始小范围征求意见的同时，事关社会公众直接利益的房地产税“起征点”问题，也正在悄然之间逐步明朗化。税率和起征点则是房地产税基本方案中，最关键的两个要点。

　　《中国经营报》记者获悉，未来房地产税征收有望通过划定“豁免征收面积”的方式，确定房地产税的起征点。即个人或家庭在豁免征收面积以内的住房，免予征收房地产税。而“豁免征收面积”将根据地方住房情况针对性划定，不会一刀切。

　　不过，“豁免征收面积”只是房地产税“起征点”的思路之一。由于事关全体社会公众的直接利益，在没有按照十八届三中全会“立法征收房地产税”的精神走完立法程序之前，一切尚无定论。

　　方案仍将调整

　　“还没有正式下发走征求意见的程序，而是就基本方案在小范围内听取意见，估计会做一定的修改。”7月22日下午，一位接近房地产税决策层的权威人士向记者表示，现在的初步方案和最后提交全国人大法工委的方案，可能会有一定的修改和调整。

　　7月20日，财政部部长楼继伟向十二届全国人大常委会报告2014年财政决算情况。

　　在报告过程中，楼继伟表示，今年将配合做好房地产税立法工作，加快房地产税立法并适时推进改革。这是近两年以来，官方就房地产税进度问题正式表态。

　　在十八届三中全会政治决议提出“立法征收房地产税”的要求后，此前由住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)主导的房产税试点工作即被叫停。按照国务院对“房地产税”有关工作的分工，财政部、住建部负责房地产税法的专业和基础业务工作。

　　为了提高工作效率，全国人大亦从前期方案介入房地产税立法的有关工作。

　　全国人大预算工作委员会一度成为房地产税立法工作的牵头部门。在财政部、住建部提出的方案基础上，房地产税立法工作，也听取并吸收很多全国人大预算工作委员会的意见和建议。

　　在此之前，房产税试点曾先行开展。上海、重庆两地分别以不同方式试点征收房产税。此后，杭州市、北京市也曾上报了杭州、北京版的房产税试点方案，其中，杭州方案获得财政部、住建部的认可，并已经走完会签程序。

　　不过，在最后一刻，杭州房产税试点工作被紧急叫停。

　　此后，十八届三中全会政治决议提出“立法征收房地产税”的要求，按照这一要求，房地产保有环节税负改革的思路进行调整，房地产税全面替代房产税纳入新一届政府的工作思路。

　　总税负初期不变

　　房地产税和房产税虽仅有一字之差，但实际内涵却相差甚大。后者仅涉及房地产保有环节的税负征收问题，而前者将涉及涉房地产的税种归并、取消的问题。相比之下，将要立法征收的房地产税的牵涉利益群体更为复杂。

　　“房产税一直是有的，但是对居民住房豁免征收。”一位地方财税系统的人士告诉记者，按照《房产税暂行条例》的有关规定，企业生产、商业经营性用房等，须按年度缴纳房产税，而居民住房则按照条例的规定，则“暂不征收”。

　　2010年前后，财政部曾提出，对《房产税暂行条例》进行修订，对居民住房豁免征收房产税的条款进行修改，恢复对居民住房征收房产税。但是，这一思路其时被国务院否决，未能实施。继而上海、重庆开始以地方试点的形式，征收房产税。

　　目前，房地产税初步将确定归并现行房产税和城镇土地使用税。2014年3月，本报题为《房产税扩围试点暂停房地产税或首先归并城镇土地使用税》的报道中称，按照当前研究的“房地产税”思路，第一步很可能将首先对城镇土地使用税和目前仅对经营生产性物业征收的房产税合并征收，湖南、湖北已经提交了以这一归并征收为方式的有关研究方案。

　　前述接近房产税决策层的权威人士告诉记者，之所以房地产税归并现行房产税和城镇土地使用税的方式，得到决策层的初步认可，主要是由于决策层希望，在立法征收房地产税的初期，确保房地产税负的总体水平，保持平稳，不发生大的增加。

　　“这既考虑到总体税负水平的问题，也有操作层面的考虑。”他说。目前，涉房税费种类较多，房地产的税负水平已经较重，因此，税制改革不宜加大总税负水平。另外，总税负水平不变的情况下，房地产税推行的阻力也将相对减少。

　　或有“豁免征收”

　　“归并房产税、城镇土地使用税需要一定时间做空转的测算，同时，房地产税的立法工作，也需要一定的时间，特别是‘立法征收房地产税’都已经写入了三中全会的政治决议，所以，房地产税需要很多的程序，这意味着时间。”一位曾参与房产税前期论证的专家告诉记者。

　　记者了解到，本次房地产税立法论证过程中，即贯彻了“防止一刀切”的总体精神，在税率、起征点等问题上，均将根据地方的不同情况，让渡出根据具体情况自由调整的空间。

　　《经济参考报》的报道称，房地产税未来的税率有可能根据地方的不同情况，由地方政府在中央政府给出的税率范围之间进行选择，由地方政府根据当地住房的情况，进行最终确定。

　　除此之外，在房地产税立法征收后的“起征点”问题上，或将可能进行“豁免征收面积”的制度设计。即根据所在地的住房情况，划定人均基本居住面积，在人均基本居住面积以内的住房面积免予征收房地产税，对基本居住面积以外的住房面积，课税征收房地产税。

　　由于中国地理面积庞大，各地、各城市之间的居住面积和住房条件均不相同。因此，豁免征收面积的划定权，或将由地方政府根据本地情况提出方案，上报上级政府后，予以批准，而后课税征收。

　　目前，在征收契税、印花税等房地产交易环节税负时，即有对普通住宅的税收优惠。其中，住房面积是其中重要的因素。

　　不过，多位内部人士提醒记者，豁免征收面积只是与起征点有关的思路之一，由于涉及计算、征收等技术环节的问题，在房地产税草案最终报请全国人大法工委前，都还不算是相对确定的结论。


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官方尚未发布成型初稿 房地产税“不会那么快”

财政部部长最近的一句常规性表述沉寂数日之后，忽然被市场传成了房地产税即将放行的消息。

　　财政部部长楼继伟6月28日在向十二届全国人大常委会第十五次会议作2014年中央决算报告时称：“要配合做好房地产税立法工作。”随后，有专家就透露，房地产税立法初稿已基本成型，现阶段应在全国人大、财政部内部征求意见，进行完善。

　　但据《华夏时报》记者多方了解，房地产税改革这项工作今年一直在进行，只是至今改革的路径还不明晰。最新的说法是，房地产税是把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来，也就是增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础，其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。

　　“市场所传‘房地产税立法初稿’，既非官方文件所发，又无官方代表所讲，基本可以判断不靠谱。”7月23日，住建部政策咨询专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受《华夏时报》记者采访时直言。记者当天两次致电国家税务总局财产行为税司的综合处、业务处两个处室，均未获得房地产税初稿成型的确切消息，而财政部则未予回应。

　　传言与误读

　　“还不好说，这项工作一直在开展，我们最多也只是配合。”国家税务总局财产行为税司业务处一位工作人员面对记者的求证时说。多位受访专家均表示，房地产税立法初稿已基本成型的消息还不靠谱。

　　之所以不靠谱，谢逸枫有四点理由：一是房地产税立法初稿的形成，一般是由国税局、财政部、人大法工委汇合相关专家组成一个小组，如未形成统一意见，基本是不会公布的；二是房地产税的立法初稿意见是内部意见，肯定不会外透；三是初稿意见形成统一后，才会通过国务院发布公开咨询意见；四是最后才由全国人大或人大常委会决定是否通过立法案，并由国税局、财政部统一实施。

　　据谢逸枫分析，作为国家财税制度的一项改革，目前并未实质性全面开展立法工作，仅仅是房地产税的理论研究与立法意见的内部讨论而已，“房地产税立法没有提交到立法规划层面，人大法工委、国税局和财政部都不会发布有关房地产税的消息”。

　　据悉，房产税改革从2011年1月底正式启动，其标志就是上海（楼盘）、重庆（楼盘）开始房产税改革试点。随后，在国务院发布的《关于深化收入分配制度改革若干意见的通知》、《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》等指导性文件均提出要“扩大个人住房房产税改革试点范围”。

　　今年全国两会期间，楼继伟再次表示，今年将配合做好房地产税立法工作，加快房地产税立法并适时推进改革。

　　“房地产税是一个复杂的立法过程。”7月23日，中原地产首席分析师张大伟接受《华夏时报》记者采访时说。事实上，房地产税的立法推进工作非常谨慎，“研究与意见工作主要是国务院研究机构与国税局、财政部的专家参加。”谢逸枫说。

　　谢逸枫的说法与今年早些时候财政部副部长朱光耀的观点吻合。朱光耀当时表示，目前由全国人大牵头、财政部配合的房地产税立法工作正在研究过程中，还没有立法的具体时间表，但他表示全国人大会有一个科学的安排，“怎么开征房地产税，总的说来由人大牵头，财政部配合”。

　　最迟不过2017年？

　　“我觉得，起码两年内房地产税不可能落地。”张大伟分析认为，房地产市场不景气，刚开始局部复苏，不可能短期就出制度变化。

　　“房地产税立法与开征消息频繁出现，说明老百姓(603883,股吧)把降房价希望寄托于房地产税的心理非常强烈。”但谢逸枫认为，房地产税与房价实质上没啥关系，仅仅是财税制度的一项改革而已。

　　谢逸枫进一步分析称，房地产税与房价的关系不是一个层面上的问题，一个是市场供求关系的结果，一个是未来税收体系的单税，“房地产税根本无法改变供求关系，从而决定房价的变化；房地产税开征目的不是降房价，仅仅是调节地方财税收入”。

　　上述多位受访专家认为，房地产税征收将主要取决于立法进程，但“不会一蹴而就”。

　　2014年，著名经济学家许善达参加论坛时称，房地产税3年内难出台。在许善达看来，2011年开始在重庆、上海试点的房产税已经失败，十八届三中全会提出的是房地产税，与重庆、上海试点的提法并不同。

　　7月23日，上海城市经济学会高级经济师顾海波对《华夏时报》记者说，即便房地产税由房产税和城镇土地使用税组成，“当下主要关心的是房产税（保有税），因为我们以前不收，上海和重庆的房产税因为只对新房（增量）征，还不完整，在全国推肯定不行”。

　　顾海波还认为，房地产已成为财政第一支柱，“一旦楼市去杠杆，财政、开发商、银行都会崩溃，所以我估计短期政府不敢贸然开征”。至于立法，他认为应该没问题，《房产税暂行条例》就有表述：暂时不收。

　　房地产的问题的确很复杂。7月24日，经济学家宋清辉在接受《华夏时报》记者采访时回应说，房地产税牵涉到的利益集团错综复杂，房地产开发商和投机取巧的炒房团必然会从中阻挠。“即便房地产税初稿已基本成型，但是征与不征还要看地方楼市需求，预计房地产税到了地方会有一定的自主权，各地会各自出台征收细则。”宋清辉说。

　　“加快房地产税的立法这是必然，否则不动产登记不会在全国推进。”7月23日，澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师刘磊回应本报记者采访时表示。但他更关注该税种对市场的潜在影响，以及如何对贫富差距的调剂作用。

　　一般来说，世界的通行做法是，不动产登记制度落地之后的36个月内房产税将落地，这意味着房地产税立法落地最迟不能拖过2017年。