主题：地产政策是否松动引发观望

　　9月20日，中国房地产协会副会长、秘书长朱中一在“滨海新区新纪元大型论坛”上透露，中房协日前给国务院有关领导上书了一份房地产政策调整建议，得到国务院有关领导的重视；针对目前外资对房地产市场的投资动向，中国住房和城乡建设部相关人士近日赴沪调研；全国工商联住宅产业商会会长聂梅生近日透露，工商联住宅商会再度上书，建言聚焦房地产税费削减。种种迹象表明，房地产行业的政策是否会松动、何时松动已成了市场关注的焦点。
　　评论：
　　1.房地产行业在保持经济稳定增长中的作用重大。消费、投资和净出口是拉动我国经济近些年高速发展的三驾马车，而投资在其中扮演着越来越重要的作用，2000年以后投资对GDP的贡献度大幅上升，01年以后超过消费成为推动我国经济高速发展最主要的动力。作为需求市场，房地产业可以拉动钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业的发展，直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。因此保持房地产行业的平稳发展，对国民经济持续稳定发展意义重大。
　　目前“一保一控”的政策已经明确，随着CPI的持续回落，保经济增长成了重中之重。当前国际经济形势不容乐观，我国出口持续回落几成定局，根据央行的调查，反映国内需求的国内订单指数今年3季度创10年来最大降幅。我们注意到房地产开发投资占固定资产投资比重超过1/5，因此在目前的情形下，稳定房地产行业的发展进从而防止固定资产投资大幅下滑对维护经济稳定增长作用重大。
　　2.行业持续调整，成交低迷不改，观望情绪日益浓厚。国家统计局公布数据显示，今年1-7月，全国商品房销售面积和销售金额同比分别下降10.8%和7%，8月份“国房景气指数”为101.78，比7月份回落0.58点，比去年同月回落2.70点，自去年12月以来，国房景气指数已连续9个月出现环比回落，此外，央行三季度调查结果显示，未来三个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季和去年同期下降1.8和2.8个百分点，并创1999年调查开始以来最低水平，其中，在调查的七个大城市中，北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的人数占比均不足10%，低于全国平均水平。由此看来，目前市场观望情绪十分严重，成交颓势暂时仍无复苏的迹象。
　　3.政策松动值得期待，刺激成交和改善购房者预期是政策松动的方向。我们认为楼市的调整就目前而言，是对之前过度上涨的修正，房价的回落和整个行业的回归理性也是管理层希望看到的结果，应该说针对房地产的调控效果已经较为明显。在此我们仍要重新强调在之前报告中我们的观点，管理层对房地产调控的目的是为了抑制房价的过快上涨和行业的非理性，而并非打压房地产，更不可能是要将房地产行业压至“崩盘”，保证行业的长期健康平稳发展始终是政策的指导方针。而目前，房地产成交的大幅萎缩和市场对房价大跌的悲观预期无疑是对整个行业和整体经济都是非常不利的，因此我们仍然维持前期报告中的判断：未来针对房地产行业的政策松动是大概率事件。同时，不论是从市场、房地产商还是购房者的现状来看，我们认为改善目前行业困局的关键在于刺激成交和转变购房者预期，也就是说提升购房者的有效需求和信心将是政策的着力点。
　　4.政策松动的方式及可能的具体政策。近两个月以来，东莞、长沙、西安、芜湖、南京等地方政府频频出台减免税费和补贴等相关政策刺激当地楼市，显然楼市成交的清淡已经让长期依赖“土地财政”的地方政府感受到沉重压力了。管理层松动政策的可能方式有两种，直接松绑相关政策和默许地方政府刺激楼市的努力。我们认为，最为重要的是管理层的态度，这将很大程度上决定市场各方对于后市的预期，而从具体政策方面来看，去年引发行业调整的导火索——第二套房贷款限制的政策是有调整可能的，因为这个政策误伤了相当一部分购买力较强的改善性需求，因此调整的可能较大。
　　另外，降低购房者的交易成本能够较为直接地提升有效需求，如契税、个人住房营业税、二手房转让个人所得税等政策存在减免的空间。因为交易环节的税种基本为地方税种，只要管理层默许，地方政府减免这些税费来刺激楼市的动力还是较强的。除此之外，地方政府可采用的政策还有对购房者进行补贴、公积金贷款上限的调整、城市户籍政策等，这都可以对购房者产生明显的刺激作用。
　　5.政策松动的可能时机。我们早在8月27日《房地产行业该期待怎样的政策松动》的报告中就提出：政策只有在开发商在价格上做出让步的积极配合下才能真正刺激成交的有效释放，政策出台的时点和节奏将会审慎，在房价下调成交仍不能有效放量和行业洗牌淘汰部分落后“产能”之后逐步推出也许是较好的选择。今年8月底以来万科已在之前房价调整较小的长三角展开了全面的降价行动，平均降幅达到了10-15%，部分资金压力较大的开发商也在价格上进行了跟随，从效果来看，这些楼盘的销量提升较为明显。此外，尽管目前市场上房地产企业的整合并不鲜见，中小企业退出市场的现象也逐渐增加，但我们认为行业洗牌仍不够充分。因此，我们认为在目前的环境下管理层短期内直接松绑房地产政策仍会审慎，更可能是默许地方政府的自救，但若房地产开发投资增速连续大幅下降和楼市成交持续萎缩将缩短这段“静默期”。
　　6.值得关注的上市公司。若未来政策方向符合我们预期，则行业回暖将随政策而来，因此我们现阶段关注的仍然是有能力并且积极应对调整的龙头公司，他们一方面能够利用行业整合提升市场集中度和低成本增加储备，另一方面有望充分享受未来有效需求释放带来的收入和利润的增长。此外，根据我们的观测，目前机构对于地产股的配置处于较低水平，随着行业和资本市场的大幅调整，风险释放已较为充分，一旦有政策松动或者行业回暖，机构也必将重新审视房地产行业公司的价值，在仓位配置上提升房地产板块的比例，那么行业龙头也必将成为首选。因此综合来看，我们重点关注保利地产、万科A和华发股份。


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