主题：地产股：集体亢奋之后业绩将减速

2007年前三个季度楼市的狂飙猛进，使得各大全国性房地产公司基本都交出了不错的成绩单。虽然“看多派”的开发商依然定高了今年的发展基调，但是业内依然分析认为，去年三季度之前的激增态势将难以为继。

　　同时，根据瑞银证券的分析：随着货币政策趋紧已经定下基调，开发商若想跑赢今年楼市，采取包括降价在内的手段以加快资金周转可能成为“常态”。

　　
　　房价普涨的集体亢奋

　　
　　“去年全国各个城市的地产形势都十分良好，多数城市房价走高，仅凭前三个季度的表现，已经可以获得不错的收益。”瑞银证券亚洲公司投资研究副董事吴嘉俊对《第一财经日报》分析说。

　　
　　房价的普涨直接带来利润的增幅以及认购额的上升。

　　
　　从年报公布的数字来看：保利地产（600048.SH）去年实现主营业务收入同比增长101.3％，净利润同比增长121.8%，并首次突破10亿元。根据保利地产2007年的三季度报，其实现营业收入和净利润比上年同期分别增长95.26%和239.61%。而1到9月份的认购额则比上年同期增长44.77%。

　　
　　SOHO中国则在营业额比2006年增长300%的同时，纯利比2006年增长477%。

　　
　　复地（2337.HK）去年的营业额获得58.8%的增长。“这些营业额增长主要是本年度项目入账面积比上年增加，以及入账物业的售出价格也较上年增加。”复地集团总裁范伟分析称。

　　
　　该公司公布的数据更为明确：今年的合同销售均价从2007年的8900元/平方米提升至10900元/平方米，涨幅22%。而范伟则对本报记者预计称：“2008年全年楼价不会大跌。”

　　
　　鉴于去年交出了不错的成绩单，一些地产上市公司希望今年房地产市场的增长同样快速的发展目标。

　　
　　保利地产今年的计划为：力争实现房地产直接投资300亿到350亿元，新开工面积630万平方米，竣工350万平方米，全年实现销售收入240亿元。从近三年的业绩分析看来，该公司去年销售金额同比增长104%，而今年的计划，则要在2007年的基础之上，再有一个140%的增幅。

　　
　　区域市场将分化

　　
　　但是市场的前景并没有上市房企所预期的那么乐观。

　　
　　“以前全国楼市总是同涨同跌，但是今年情况将发生变化。楼市的分化，主要体现在有些区域的房价上涨，有些区域的房价下跌。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟对本报记者分析说。市场分化初现端倪，将直接导致开发商在很多区域要承担风险与销售压力。所以，对于上市房企今年的业绩表现，钟伟认为应该从每个公司的项目所处区域以及物业类型进行具体分析与判断。

　　
　　钟伟对《第一财经日报》预计称市场的分化将在几大方面予以体现。首先，是珠三角下跌，长三角停滞以及渤海湾上升，这期间还伴随着中部省会城市可能会出现的房价猛烈上涨；其次，房价的跌幅要远远小于地价的跌幅，这将使得去年的“地王们”直接感受到压力；商用物业这一轮的抗跌性远远高于住宅开发物业。

　　
　　“现在整个市场的状况，已经从之前的新房带动二手房涨价，之后房租上扬，转化为新房价格平稳，二手房价格下跌，而房租依然上扬。”钟伟表示。

　　
　　“分化论”在上市公司年报中已经有所预见。

　　
　　“未来北京商品住宅市场总体价格继续在高位维持，但价格涨幅将明显放缓。而天津市场总体仍然保持稳定健康的运行态势，随着滨海新区开发建设的深入，市场将会呈现供需两旺，价格稳中有升。”万通地产在公司年报中预测说。

　　
　　万通地产称，公司净利润大幅增长，是因为开发的北京新城国际三期、天津新城国际一期、天津水域未来城等项目于报告期内达到了收入确认条件。而这些区域则在业内人士预计认为是可能实现普涨的区域。

　　
　　“城市繁华地段的高档房地产市场过去几年供应量严重不足，同时也没有受到任何政府对住宅市场宏观调控的影响，市场上这部分房价还会继续上升，北京市中心房价继续上升。而远离市中心、远离城市的房产，一是由于前几年土地供应量大，主要集中在五环以外；二是政府过去两年时间出台的保障性住房政策，如经济适用房、“双限房”的大量供应，从2008年开始这部分普通住宅面临着更多的竞争对手，它们的价格将受到很大的考验。”潘石屹对本报记者表示。

　　
　　“一些以商用物业，特别是核心区域商用物业为主营业务的地产上市公司，今年的业绩将比较稳定。相比来看，以住宅物业开发为主，尤其是土地储备集中在珠三角以及长三角区域的上市房企，必然承受业绩压力。”钟伟称。

　　
　　土地不再是评估标准

　　
　　已经有上市房企感受到了今年的业绩压力。首创置业（2868.HK）财务总监罗俊在业绩发布会上透露，今年头两个月已签约销售面积为2.2万平方米，涉及交易金额约为3.6亿元，下降17％。虽然该公司执行董事兼总裁唐军表示3月份第一周的成交量已经开始回升，而集团暂时还没有调价，只是未来可能会有调整趋势。

　　
　　“地产股已经连续调整了数月，2008年我们重点关注的地产股动态市盈率已经降到了20倍附近，从估值角度讲已经非常具备投资价值。之所以目前地产股表现还很低迷，主要是由于目前房地产市场还没有出现明显的回暖迹象，短期内难以判断楼市能否走出这个困境。”长城证券房地产行业分析师刘昆接受媒体采访时表示。

　　
　　走过了2007年的亢奋，在这一波市场行情中，资金将成为上市房企所遇到的最大压力。

　　
　　保利地产的年报显示：该公司待开工面积1212万平方米，这其中绝大多数为2007年获取项目。

　　
　　从去年的行情来看，上市房企的土地储备成为很多评估机构判断股价走势的重要标准。但是在瑞银证券亚洲公司投资研究副董事吴嘉俊看来，“市盈率以及可持续的盈利能力”将成为接下来机构判断上市房企投资价值的主要标准。截至去年年中，半数以上的房地产上市公司市盈率超过100倍。而最近，A股市场的一些地产股市盈率已经快速回落到20倍左右。

　　
　　“2007年疯狂的土地市场中，许多开发商投入了所有的资金用来圈地。2008年资金来源的三个渠道又都被大大收紧了，因此，今年中国的房地产市场的基本特征是‘缺钱不缺地’，钱变得更值钱了。”潘石屹对本报记者分析说。

　　
　　“去年的情况是楼市普涨，上市房企都有了很大幅度的增长，房价的上升与房地产企业自身的运营没有关系。今年的情况则更为复杂，要在市场不甚火爆的情况下快速卖楼，这一点十分重要。所以，跌价卖楼，低价购进土地，是今年上市房企保证现金流的两大策略。”吴嘉俊称。

　　
　　“2008年上市房企整体业绩增长一定会低于2007年。在国内一些区域，量价齐跌的状况依然将持续，开发商也会放慢开发节奏。”钟伟预测。

　　
　　“如果运营得好，那么这些房地产企业依然可以维持30%到40%的增长。


【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。