主题：国贸写字楼投资回报率不高

股市狂跌、楼市萧条、基金低迷……大部分求稳的投资者将钱紧紧捂在了自己的口袋里。开发商敏感地发现了这一现象，所以近来南京商铺、酒店式公寓、办公楼等投资性资产频繁开盘。“如今保值，今后增值……”成了这些投资性房产共同的口号，为的就是让口袋捂着钱的投资者们出手。但是对于不熟悉写字楼的投资者而言，新街口核心区的写字楼1万元/平方米均价便宜吗？


单价“仅仅”1万多


记者了解到，新街口国贸中心目前推出12套待售房源，起售价9980元/平方米，均价11500元/平方米。


南京国贸中心是位于新街口核心区的写字楼，与金陵饭店、南京国际金融中心、德基广场正好四足鼎立。据销售人员介绍，国贸中心2007年年底向市场推出保留200多套房源，一经推出，就受到市场的追捧。带租约销售，推出一个月，就热销1个多亿。如今只剩下12套房源。对于这12套房源，开发商承诺，凡国贸中心房源可带租约销售保证两年租期，确保投资回报率达到10.8%，确保投资者的权益得到保障。


按照国际惯例，写字楼的投资回报率为7~8%值得出手，达到8%~9%的非常适宜投资，9%~10%的已经是写字楼的投资极品了。不过，超过11%的基本上没有，如果有，那可能就是“陷阱”。


租金真有这么高？


销售人员表示，“国贸出租率连续5年至少在98%以上，几乎没有空置。现在它的日租金水平已达2.3元/平方米，但一年之前，也就是2007年上半年，其日均租金才1.5元/平方米，两年不到上涨了53%，几乎是一线飙升的态势。南京当前中高端写字楼的平均日租金已经是3元/平方米，作为新街口核心的写字楼，国贸今后的日租金不可能比这个还低。”


国贸当前的起售价9980元/平方米，均价11500元/平方米，按照当前日租金2.3元/平方米计算，投资回报率在7.2%以上，按照3元/平方米来计算，年投资回报率才能达到9.4%~10.8%。租金是否真达到这么高，就成了关键。


从目前租金水平来看，国贸的日租金距3元/平方米还尚有不小的距离。记者在365房产网的租赁频道发现，目前国贸有不少140多平方米的房产待租，租金价格大多在5500~6500元一个月，这样算下来，日租金只有1.2元/平方米左右，租金最高的报价8000元一个月，算下来日租金也只有1.8元/平方米。


而在365的二手房频道，记者看到，国贸二手房每平方米的价格甚至不到万元，一户290平方米的房源叫价288万元，算下来每平方米9931元左右。业内人士告诉记者，由于近年来写字楼是个供大于求的市场，所以卖不上什么高价，在新街口，除了个别定位高端的写字楼，大部分写字楼的价格都在每平方米万元左右。


网尚机构的调查结果显示，目前新街口写字楼平均租金水平大概是1.5元/平方米，而写字楼内部租金差异比较大，像“长发”“置地”等高档写字楼日租金水平达到3.5元/平方米。目前写字楼的投资主要呈现两个方向，主要是沿中山东路向大行宫方向延伸，而沿中山路向鼓楼是未来一个趋势，新街口地区写字楼空置率基本维持在8％到10％，这是比较低的。对比国内可以发现，像广州、武汉、北京等大城市，其实内部写字楼空置率甚至高达20％到30％。


写字楼有点过剩


写字楼租金是投资至关重要的参考，更重要的是，你买的写字楼能否租出去。目前上海写字楼退租潮正愈演愈烈。


上海浦东、浦西一些高端写字楼的业主态度开始软化,愿意提供比较具有竞争力的租金及较弹性的条款，以争取优质租户。因为外资公司在扩租写字楼的计划上有所减缓，比如整个审批流程要比以往更严谨，所需时间更长。一些企业在写字楼租约到期后，选择不再续租。这使得历来满租的上海写字楼，尤其是甲级写字楼市场出现了较高的空置率。


在购买写字楼时还要注意楼层的功能。据网尚机构此前调查显示，新街口写字楼1到7层的底层主要以专业化的基础服务为主；7到13层的中高层是一些大众传媒，包括影视传媒分布比较多；13到18层的高层主要以咨询和代理服务为主；18层以上超高层一般是金融业、房地产业布局。（5《不动产》）




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