主题：政策扶持能否引发地产的补涨行情

　　提要：在保增长的思想指导下，管理层近期频频出台扶持政策，其中，作为经济增长的火车头，房地产行业更是迎来了一系列的利好。那么，各种因素的综合作用，会否使得房地产板块发生微妙的变化呢？
　　一、房地产新政的确引起了一些积极反应
　　自今年十月份以来，政府出台了一系列稳定房地产的措施，其中22日财政部和央行分别发布有关房地产的扶持政策，是近年来中央对房地产行业政策的重要转折点。与此同时，地方政府也紧随其后出台相应政策支持当地楼市健康稳定发展。
　　从近期的市场表现来看，房地产新政引起了市场的一些积极反应。相对过去几周，全国各大城市的销量环比有所上升。其中，北京的成交额环比上升20%左右，但同比仍然下降超过60%；上海的情况与北京相似，环比上升20%左右。深圳、天津、南京等地区反弹力度相对较大，环比增长均超过50%，但同比回落仍然是明显的。
　　二、政策与房价之间并不完全同步
　　政策对房地产行业的影响较大，但两者的变化过程并不完全同步。例如，从05年起，政策对房地产的调控基本上没有停止过。从2005年到2006年，国家出台了密集的宏观调控政策，新老国八条、国六条、国十五条相继出台。一方面，要求加强土地管理，控制土地供应；还提出了90/70的具体要求；同时要求规范房地产开发和交易秩序；着力解决中低收入家庭的住房问题等。此外，政府还出台了一系列打击投机的政策，包括取消房贷优惠利率、提高首付比例、2006年4月和10月两次加息、对二手房交易征收营业税和所得税、限制外资买房等。
　　但从房价的表现来看，虽然06年房价增速比05年有所减缓，但上升的趋势并没有改变，在07年上半年房地甚至再度出现加速上升的现象。直到07年10月左右，房价才结束单边上升格局，进入调整修正阶段。
　　可见，政策与房价之间并不完全同步，房价的表现往往滞后、或者提前于政策。因此，单纯从政策去判断房地产市场是有欠缺的。
　　三、不同步源于行业自身的复杂性
　　政策与房价的不同步，从某种程度上看是由于房地产行业是一个较为复杂的行业，有着自身的复杂性。事实上，这是一个任何时候分歧均较大的行业，在过去两年中有关地产争论的事件并不少见，例如北大教授豪赌房价上涨，任志强的房价大牛市论调，潘石屹的百日剧变论、万科的降价促销行为等等。
　　房地产行业的复杂性，主要是房地产行业关系国计民生，涉及到多方面的因素。例如，房地产行业占固定投资比重较大，对建材、水泥、机械、银行等行业的拉动作用较大；土地出让占地方政府财政收入的较大部分；房地产同时具有商品、资本性质，既可以用于居住与商用，也是较佳的投资品。以上种种特点，赋予房地产行业复杂的特点。
　　四、理解房价走向的一些捷径
　　在上面的分析中已经提到，房地产市场是一个复杂的市场，不容易正确理解其发展形势。但是，投资者仍然可以通过一些捷径，来加强自己对房地产行业的理解。本栏认为，从近年万科优秀的发展策略来看，万科的行为可以作为判断房地产行业发展的有力指标。在07年底，万科在行业较为火爆的情况下，提前收缩业务，很好地印证了这一点。
　　在三季报中，万科仍然坚持"现金为王"的策略，可以从侧面反映出，在全球面临数十年罕见的金融危机背景下，房地产行业的前景仍然极不明朗，谨慎仍然行业的主流态度。如果从数据方面来看，按目前的成交量，市场需要一年左右来消化存量的房产。也就是说，到2009年下半年，房地产的前景将变得明朗。

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