主题: 政策扶持能否引发地产的补涨行情
2008-11-17 17:57:14          
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主题:政策扶持能否引发地产的补涨行情

  提要:在保增长的思想指导下,管理层近期频频出台扶持政策,其中,作为经济增长的火车头,房地产行业更是迎来了一系列的利好。那么,各种因素的综合作用,会否使得房地产板块发生微妙的变化呢?
  一、房地产新政的确引起了一些积极反应
  自今年十月份以来,政府出台了一系列稳定房地产的措施,其中22日财政部和央行分别发布有关房地产的扶持政策,是近年来中央对房地产行业政策的重要转折点。与此同时,地方政府也紧随其后出台相应政策支持当地楼市健康稳定发展。
  从近期的市场表现来看,房地产新政引起了市场的一些积极反应。相对过去几周,全国各大城市的销量环比有所上升。其中,北京的成交额环比上升20%左右,但同比仍然下降超过60%;上海的情况与北京相似,环比上升20%左右。深圳、天津、南京等地区反弹力度相对较大,环比增长均超过50%,但同比回落仍然是明显的。
  二、政策与房价之间并不完全同步
  政策对房地产行业的影响较大,但两者的变化过程并不完全同步。例如,从05年起,政策对房地产的调控基本上没有停止过。从2005年到2006年,国家出台了密集的宏观调控政策,新老国八条、国六条、国十五条相继出台。一方面,要求加强土地管理,控制土地供应;还提出了90/70的具体要求;同时要求规范房地产开发和交易秩序;着力解决中低收入家庭的住房问题等。此外,政府还出台了一系列打击投机的政策,包括取消房贷优惠利率、提高首付比例、2006年4月和10月两次加息、对二手房交易征收营业税和所得税、限制外资买房等。
  但从房价的表现来看,虽然06年房价增速比05年有所减缓,但上升的趋势并没有改变,在07年上半年房地甚至再度出现加速上升的现象。直到07年10月左右,房价才结束单边上升格局,进入调整修正阶段。
  可见,政策与房价之间并不完全同步,房价的表现往往滞后、或者提前于政策。因此,单纯从政策去判断房地产市场是有欠缺的。
  三、不同步源于行业自身的复杂性
  政策与房价的不同步,从某种程度上看是由于房地产行业是一个较为复杂的行业,有着自身的复杂性。事实上,这是一个任何时候分歧均较大的行业,在过去两年中有关地产争论的事件并不少见,例如北大教授豪赌房价上涨,任志强的房价大牛市论调,潘石屹的百日剧变论、万科的降价促销行为等等。
  房地产行业的复杂性,主要是房地产行业关系国计民生,涉及到多方面的因素。例如,房地产行业占固定投资比重较大,对建材、水泥、机械、银行等行业的拉动作用较大;土地出让占地方政府财政收入的较大部分;房地产同时具有商品、资本性质,既可以用于居住与商用,也是较佳的投资品。以上种种特点,赋予房地产行业复杂的特点。
  四、理解房价走向的一些捷径
  在上面的分析中已经提到,房地产市场是一个复杂的市场,不容易正确理解其发展形势。但是,投资者仍然可以通过一些捷径,来加强自己对房地产行业的理解。本栏认为,从近年万科优秀的发展策略来看,万科的行为可以作为判断房地产行业发展的有力指标。在07年底,万科在行业较为火爆的情况下,提前收缩业务,很好地印证了这一点。
  在三季报中,万科仍然坚持"现金为王"的策略,可以从侧面反映出,在全球面临数十年罕见的金融危机背景下,房地产行业的前景仍然极不明朗,谨慎仍然行业的主流态度。如果从数据方面来看,按目前的成交量,市场需要一年左右来消化存量的房产。也就是说,到2009年下半年,房地产的前景将变得明朗。

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