主题：房产再推新政 近百亿资金成功“设伏”地产股

　近百亿资金对地产股的豪赌终于得手。

　　12月17日，国务院常务会议研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，其中，“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”

　　会议同时决定，“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”

　　尽管上述消息并非全新的内容，但至少表明中央对房地产行业保持着密切关注。而且，这一消息也让那些11月份开始就在关注房地产并在该板块上押下赌注的机构心中窃喜。

　　资金加速流入

　　“买地产股就是赌政策。”某基金经理表示，自中房协上书发改委，建议取消二套房放贷限制时，业界就一致认为后续放宽房地产的政策利好离出台不远了。

　　而基金早就已开始提前布局了。据TOPVIEW数据显示，12月短短半月内，已有40亿元资金流入房地产股，机构持仓比上升了2.13％。金地集团（600383）、保利地产（600048）以及招商地产（000024）等一线地产股均受到了基金的热捧。

　　“其实早在11月，地产股就已经进入了机构的视野，接连的利好已经给基金带来了不菲的收益，目前布局的要算第二波行情了。”上述基金经理表示。据TOPVIEW数据显示，11月地产板块流入的资金就已经高达57亿元，位列板块榜首，其主要推手也是基金。

　　随着资金的持续流入，房地产板块的机构持仓比例也持续攀升。以金地集团和保利地产为例，在11月7日到12月15日期间，金地集团的机构持仓比例由45.40％上升到51.30％，121个基金席位“吃进”，总买入24.42亿元，卖出18.08亿元，净买入6.35亿元；保利地产在此期间机构持仓比例由62.4％上升至66.5％，183个基金席位“吃进”，总买入32.32亿，卖出25.32亿，净买入7亿。

　　据上证所的数据显示，从11月7日至12月12日，地产股的机构持股比例上升了2.13％，同期基金净买入地产股金额约24.6亿元。

　　综合11月以来的股价走势，基金已经赚得盆满钵满了。据WIND数据显示，自11月7日以来，整个地产板块的平均涨幅超过30％。金地集团股价累计暴涨43.29％，万科A和保利地产股价分别上扬26.06％和31.66％，招商地产也实现了22.32％的涨幅。

　　第四季度最大的机会

　　“基金抢进地产股并非是看好上市公司业绩，主要是为了寻求消息刺激下的交易性机会。”上述基金经理向记者透露，地产行业悲观情绪仍然严重，上市公司业绩下滑的态势在今年也不会有多少起色，但公司最近将地产股的配置比例调高了2个百分点，主要是考虑到房地产外部环境会有所转变，未来政策刺激趋势明显。

　　“今天一个利好，明天一个传言，很容易拉抬股价。”他告诉记者，这是投资的最好理由，况且公司买进的都是龙头企业，继续下跌的可能性不大，相反一旦相关政策出台，龙头企业将是最大受益者。

　　此外，该基金经理坦言，买入地产股的动力很多，“不少基金经理也希望通过年底行情获得一个好排名，而地产股则是一个很好的机会。”

　　天相投顾宏观金融地产组分析师张旭明表示，房地产的确是股市第四季度最大的机会。从央行出台专门针对房地产消费的专项贷款利率优惠到国务院多次肯定房地产的支柱地位，都在不断兑现并超越市场预期，也使得房地产板块在整个四季度远远跑赢大盘，跳出了自去年高峰回落后相对大盘的弱势地位。

　　不少基金都看到了这个机会。记者从基金三季报中发现，近10只基金在三季度持有的地产股量都超出行业标准配置的10％，其中易方达科汇（爱基,净值,资讯）地产股持股比例超过50％最为显眼。

　　“保经济就得保房地产，稳定股市就要保房产股，所以无论从哪个方面来说，利好都能归结到地产股。”深圳某知名私募人士告诉记者，私募并没有抓到这波行情，“毕竟快到年底了，不久可能要清仓计算年投资收益了。”

　　“去存货”在所难免

　　虽然政策面及行情转暖，但房地产实体行业是否真的已经转暖呢？

　　据记者调查，11月30日在北京新开的楼盘首开常青藤家园，推出住宅285套，半月内销售25套，成交价格在9100元/平方米左右，而万科在9月中旬开盘的四季花园楼盘中，180套住宅的销售已经接近尾声了，均价在7500元/平主米左右。不难看出，近2月新推楼盘成交量的确有所提高。

　　而据易居提供的最新数据显示，上海12月份前14天，全市商品住宅成交面积达到39.4万平方米，比11月同期上升52.3％。而11月份上海市共成交一手商品房近72万平方米,成交面积环比增长40％。北京市房地产交易管理网提供的数据则显示,11月北京市期房网上签约13721套,与10月相比涨幅达48％。

　　另外，上市公司11月的销售数据及逆市拿地活动似乎也显示出对行业的乐观情绪。万科今年前11月累计销售额达425.3亿元，并新增西安新地城项目；金地集团11月销售面积13.16万平方米，环比增长12.45％；而保利地产全资子公司上海保利建霖房地产有限公司近日拿下三块地，价值高达18亿。

　　但“这只是一个多月的数据，是否有持续性还有待考验。”张旭明表示，2007年房市的火爆给房地产企业留下了不小的后遗症。高库存和高地价就是目前的致命伤，与其它行业一样，房地产行业不得不经历一个痛苦的“去存货”过程。

　　据北京房地产交易管理网数据显示，截至12月1日，北京可售期房住宅套数为113147套;未签约现房住宅套数为35698套，同比增长了68.8％。从上市公司来看，剔除ST公司后86家A股房产公司三季度末的存货金额达4015.2亿元，同比增长近60％。

　　救市开始转向供给

　　那么，昨日国务院的新措施，能在多大程度上有助于“去存货”呢？

　　第一创业证券分析师陈小波表示，“三条措施的救市力度有限。”陈分析认为，加大保障性住房建设力度“会冲击普通住宅市场，对促进房地产行业投资影响有限。”而进一步鼓励普通商品住房消费的优惠政策，“是2007年12月5日央行和银监会关于二套房贷政策补充文件中的原话，没什么新意。但对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策能够促进二手房市场的交易，不过力度还是不够大。”

　　国务院会议提出的第三条措施是引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

　　对此，中信证券（600030）证券分析师王德勇表示，“以前中央的救市政策全部是扶持需求，现在对供给方也有所支持，是一种完善和改进。但具体效果还要看商业银行的做法，效果有待观察。不难看出，政府是希望开发商能放弃过去高利润的想法，希望他们做降价促销活跃整个市场。”



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