主题：万科A:暂下调至“持有”评级

公司11月的销售情况:公司11月份实现销售面积192.8万平方米,销售金额241.1亿元,分别同比+32.8%和+27.2%,环比+2.9%和+2.0%。公司11月销售业绩好于我们的预期,较10月旺季仍有增长。整体来看,公司1-11月累计实现销售面积1820.1万平米,销售金额2282.4亿元,分别同比增长13.8%和20.1%。

受益于一二线城市销售景气,公司销售业绩持续增长:我们认为公司11月销售持续增长主要受益于全国一、二线城市销售景气持续向上:全国30大中城市11月销售面积为2412万平米,MOM 增长8.2%,YOY 增长16.2%。从销售均价来看,公司11月的销售均价环比-0.9%,同比-4.2%至12505元每平米。目前房地产市场环境仍较为宽松,我们认为公司销售将维持在高位,但由于去年12月基期偏高,今年12月单月的销售同比增速将会有所回落。对于全年,我们仍维持2500亿(YOY+16%)销售金额的判断。

11月继续补地:在销售快速去化的背景下,公司近几个月补地较为积极。公司11月共新增14个住宅项目,权益建筑面积206.1万平米,支付土地款137.1亿元,项目仍主要位于一、二线城市。整体来看,公司2015年1-11月共拿地约1255亿平米,拿地支出金额为566亿元,占2015年1-11月销售额的24.8%,较2014年全年12%的拿地/销售占比有了明显的提升。

盈利预测与投资建议:从公司的发展来看,公司的房地产销售近期将会继续受益于房地产政策和货币政策的宽松,在未来还将受益于市占率的提升。另外,公司在消费地产、产业地产等业务已在进行积极的布局,我们看好公司在行业下半场的发展前景。我们预计公司2015、2016年净利润将达到172亿元和196亿元,YOY 增长9.1%和14%,EPS1.56元和1.78元,A 股对应PE 为12.3倍和10.8倍,PB2.1倍;H 股对应PE 为11.3倍和9.9倍,PB1.95倍。由于近几个交易日公司股价持续快速上涨,公司估值已得到了修复,我们暂下调公司A 股、H 股至“持有”的投资建议。


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