主题：房地产业行业回暖或可期

2008年下半年以来，面对保增长的需要和房地产开发投资增速大幅下滑的不利局面，地方政府和中央政府相继出台了一系列促进房地产市场稳定发展的政策措施。受房产新政刺激，京沪深等一线城市房地产市场开始“回暖”，消费者逐渐恢复对楼市的信心，2009年的中国楼市有望逐渐走出颓势。



　 一线城市销售回暖持续



在政策的作用下，一线城市销售淡季不淡。2009年1月前半月，北京非保障性住宅日均成交21233平方米，比2008年10月上升64%，也多于2008年11月和12月，以及2008年1月水平。2009年1月前12日，上海商品房日均预售45656平方米，环比下降16%，同比下降26%，但仍高于2008年10月（全年的销售低点）的水平。2009年1月前半月深圳商品房日均成交面积为19612平方米，和2008年11月基本持平，同比上涨了37%。



　 存货消化压力逐渐改善



以2008年11月后至今的销售速度，北京、上海、广州、深圳存货消化时间平均只需要275天，相比2008年10月时已大幅缩短。来自于光大证券的一份数据显示，今年1月份，包括上海、杭州、苏州、北京和深圳五个城市的商品住宅库存量环比下降，而其中的苏州和杭州是第一次出现库存环比下降的情况。



造成这一变化的主要原因不仅是2008年11月以来的销售改善，还包括开发商在资金紧张和预期悲观下控制新开工面积和施工进度，减少投资支出，导致京沪深等一线新城市开工面积和施工面积出现大幅缩减，伴随销售回暖，供求改善更加明显，预计短期内仍将继续这一过程。



　 随着房产新政的贯彻落实，行业回暖可期



本轮行业调整的最大特点是量的调整先行，价的调整滞后。通过观察发达国家房地产市场发展历程，每次调整的结束以及市场的回暖，往往是以价格的稳定为转折点。



房价回稳是行业回暖的前提，而销售的恢复、存货的消化和企业资金链的缓解是房价回稳的必要条件。在政策作用下，销售正在恢复，住宅供求关系正在得到改善，不过我们暂时还难以看到企业资金链明显好转。但我们相信，随着适度宽松的货币政策于2009年一季度得到有效贯彻，房地产企业资金压力将得到缓解，房价将会出现稳定的趋势。在房价稳定的前提下，行业回暖预期将得到明显改善。



随着行业的回暖，对于布局在一线城市的普通住宅的开发企业，如保利地产、万科等，将会获得更快更好地发展。



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