主题：地产股：楼市回暖可期 券商超配地产股

进入2月份，全国各大重点城市的楼市成交量涨跌互现。

　　多数证券分析人士认为，2009年全国成交回暖可期。与一个季度前普遍看空地产股迥异的是，券商已转为坚持超配地产股。

　　楼市成交恢复乐观可期

　　根据中投证券对2月2日到2月8日一周内全国重点城市的成交跟踪，各城市成交量从春节的低谷逐渐恢复，大部分城市春节后房价小幅下降。苏州、温州、厦门、重庆、成都等城市在春节前后加大促销力度后，价格下降，成交量迅速放大。而以深圳为代表的华南区城市筑底复苏的特征明显。

　　中投证券房地产分析师李少明预测，其他城市成交量回升仍有个过程，3 月份成交量将明显回升，今年全国成交量较去年将增长12％-15％。

　　天相投顾的调查则显示，2月1日至10日重点城市除广州、天津和成都外，日均成交量与前期相比呈现大幅回落态势。原因一是春节期间成交量萎缩，受惯性影响，成交量的回升需要时间。二是近期部分地区保障性住房上市销售和购房退税政策能否实施的影响，房价下降预期增强，观望增多，成交量下滑。但广州、天津、成都由于近来政策出台较多，成交量比1月有所回升。

　　“2008年全年成交户型均同比趋小，房价调整仍不够充分，房价调整越少的，销量同比下滑幅度越大。不过由于可售量迅猛增长并逐月创出新高，全国楼市供大于求形势严峻，今年去存货化压力将较大。”国信证券房地产行业首席分析师方焱称。

　　虽然各大重点城市成交涨跌互现，但是对今年成交回升能否持续，市场还是普遍看好。

　　方焱也强调，导致去年房地产销售低迷的主要因素都在朝积极的方向变化。首先利率、存款准备金率还有较大下调空间，利率下调将明显降低购房人和房企负担。其次，开发商预期悲观，普遍顺势降价，明、暗降幅普遍达到10％-20％。再次，住房供应结构改善明显，单套住宅面积缩小，在售价不变的情况下，购房人负担能减轻10％左右。综合这三方面，到今年中期，购房人负担将累计减轻在40％-50％，加上其他鼓励消费的政策，预计今年房地产销售还将逐步改善。

　　安信证券CFA高级行业分析师陶学明也认为，成交量持续上升的概率比较大。政策趋势、存货压力和经济环境，使开发商已形成降价销售的共识，二者双重影响下，成交还将维持回升势头。

　　“2009年房价依然会在全国范围内继续调整，全国房价处于下降通道中应是大概率事件。价格调整已覆盖全国，对于下降幅度已经较大的地区可能已到调整后期，大多数地区可能还在中期和初期。但正是因为货币政策放松、地产新政的出台，使得投资者购房成本降低、开发商融资成本与难度大幅下降，因此今年房价调整的程度预计将较为缓和。”陶学明补充。

　　申万研究的分析师也表示，申万研究比市场更加乐观地看待成交量的恢复，特别是一线城市成交量的回升。部分一线城市去年的成交量被过度抑制，随着开发商大规模的降价，以及今年相对稳定的宏观环境使得预期在短期内发生逆转的概率不大，从而为降价后成交量的回升提供了前提条件。

　　坚持超配地产股

　　正是楼市成交恢复可期，以及对政策预期不断，让分析师坚持认为应在行业投资策略中“超配地产股”。

　　“政策松动仍将是未来地产股行情演绎的主要推力。行业景气回落趋势或将持续到年底，甚至明年年中，投资、销量等主要指标的增速在今年或将出现负增长，在楼市交易量、房地产投资恢复增长之前，对房地产行业的刺激政策就会层出不穷，而政策利好往往会演化成为数个利好。”方焱称。

　　方焱认为，目前主流地产股动态估值水平仍然较低，大部分2009年动态PE平均在10-15倍，股价相对NAV折让普遍在30％左右，相对价值明显。所以应在投资策略中超配地产股，并逢低吸纳安全边际较高的优质品种，兼顾资产注入和积极介入一级开发并有收益分成的公司。

　　第一创业研究所分析师陈晓波也表示，2月份楼市成交量回升是个大概率事件，个股经过前期盘整之后，在基本面回暖支持之下，有望反弹。

　　“房地产板块从1月初再次探底回升已对前期非理性估值作了一定的纠偏，后续估值仍有提升空间，房市成交量的回升、经济数据的转暖以及政策利好等因素的有效配合非常关键。维持房地产板块上半年震荡筑底、底部逐步抬高的判断。”李少明也表示。

　　申万研究分析师江征雁还提出要从成交量和估值修复中寻找投资标的，即选择一线城市的二线公司。因为经济周期底部的确立和房地产成交量的修复性反弹，为房地产板块的估值修复提供了前提条件。相比于招保万金等一线公司来说，部分二线公司更具吸引力，原因是估值便宜，具备较高的安全边际。其次是土地储备更集中于一线城市，受益于成交量的“修复性反弹”，业绩弹性更大。

　　但是，市场仍要警惕年报业绩下降对公司股价的影响。

　　截至目前，沪深两市共有40家房地产上市公司公布了2008年业绩预告，其中共有9家预降、8家预亏，“报忧”公司逾四成，预增公司中多数增幅趋缓。

　　业绩下降的部分原因是公司计提存货跌价准备。由于行业特殊的预收款方式和2008年成交量的下滑，2009年的业绩压力增大。


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