主题：中集集团，低估得可耻？

【中集现状】

世界级集装箱老大中集集团目前遭遇了很大困难。集装箱等核心业务营收大幅下降，而净利润甚至出现了上市以来首次负利润，可谓四面楚歌。H股9.26港币，按H股折算总市值为275.79亿港币。

【中集土地】

中集由于是老牌公司，N久以前就把一些荒无人烟的地买了下来。在深圳坪山(1200亩)、东莞(3000亩)、广东阳江(1300亩)、青岛(550亩)、扬州、镇江、天津、上海宝山(286亩)等多地，均有大量土地储备，正在或有望转为商业开发用地。

这还不算，下面三个更加震撼：

1、深圳前海自贸区有52万平方米的土地。

2、上海自贸区内有46万平方米的土地

3、子公司在天津自贸区申请区域内有30万平方米的土地。

【前海的地价值几何】

前海这块地，价值几何呢？


且先看看前海三大地主 $深圳国际(00152)$ $中集集团(02039)$ 和招商局集团
数据来自：2015年前海规划

深圳国际占地最多，而中集的地最核心。

为什么说核心呢，来看看前海目前进驻企业和规划。

数据来自：搜房网

前海对标曼哈顿建设，三大片区规划如下：

妈湾片区定位是世界级供应链

前湾片区定位是科技城（中集两块地，9和10单元所在）

桂湾片区定位是金融城

9单元和10单元的规划又如何呢？

9单元：把握“效率、人文、活力、自然、可持续”等核心设计理念，通过畅达山海的复合公共系统串联生机勃勃的城市生活，打造一座充满活力与机遇的世界级金融和科技文化中心。9单元规划主导功能为高技术信息服务、文化创意产业。

9单元规划图，数据来自：前海深港现代服务业合作区官网二、九开发单元规划

10单元的规划：前海第七、八、十开发单元将融合产业及城市的发展需求，形成融入整体、串联活力、贯通水岸、优质服务的规划布局结构：一条南北向串联两个单元的城市形象主轴线、两大通山达海的东西向公共活动主廊道、五个缝合水与城的跨街公园、四片TOD集中开发区域、数个以200米半径全域覆盖的街头公园活力节点。


10单元规划图，数据来自：前海深港现代服务业合作区官网七、八、十单元规划


说了许多很虚的东西，保守计算一下中集9,10单元的价值：

先看一则新闻：

前海桂湾片区两宗总计1.1万多平的连体商业办公用地。其中T201-0091地块被中粮以底价17.45亿元总价正式拿下，T201-0091地块被中英人寿保险以底价16.25亿总价拿下，楼面地价约2.6万/平。


桂湾片区与前湾片区相邻，若9和10单元假设按照2万元/平方米的楼面地价算，规划容积率4测算，52万平米的土地价值为：416亿元

当然，这两个单元用地目前还是工业用地，中集还在走商转工的流程。再保守假设走流程过程中，政府提出按照4:6比例拿走部分价值，那么416亿元应该还要打个6折，即249.6亿元，折合290亿港币


【白送还是陷阱】

白送：假设中集的核心业务免费，其他地也免费送，连上海和天津自贸区的地也白送，单单前海这块地的保守价值也已经为290亿港币，略高于当前H股的275亿市值。

陷阱：陷阱出现的可能性不能排除，即中集前海这块地工转商失败，只能继续保持工业用地的身份。与此同时，中集的核心业务继续一蹶不振，其他地方的地也全面转商失败，于是股价继续暴跌，戴维斯大喊杀杀杀。

【个人观点】

陷阱的可能性存在，但概率极低。

1、8月31日，中集集团（000039）CEO兼总裁麦伯良透露，前海土地方案框架协议已经完成，中集与深圳有关部门都在内部走审批流程，希望今年能够签署。：http://money.china.com/fin/gshq/201609/01/7539849.html

2、9和10单元属于前湾片区的核心区域，深圳人应该知道前海在深圳战略中举足轻重的位置。本人多次前往前海片区考察，各种牛逼企业已经开始纷纷圈地，百度新闻可以查到一堆。

3、就算前海搞不起来，中集在深圳坪山的健康城也搞起来了，上海和天津自贸区内的工业用地更是不容小觑，安全边际较深。

4、屁股决定脑袋，本人9.45持有中集H股，不免吹嘘持有股票，哈哈。


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