主题：楼市调控资金真能回A股吗？

国庆前夕楼市调控政策频出，市场观点认为楼市提前进入寒冬。这对于A股而言却是大利好。国金证券首席策略分析师李立峰认为，政府加强对房地产的调控，不排除资金流入A股的可能。

　　对房地冲击最大的莫过于9 月30 日晚北京市政府出台一系列房地产调控措施，市场称之为“京八条”。“京八条”中差别化住房信贷政策杀伤力最大，基本上将北京首套和二套住房(大多数住房是非普通住房)的首付标准分别提高到40%和70%，而且二套房的认定标准升级为“认房又认贷”。



　　而二线城市纷纷跟进房地产调控措施，国庆期间，短短七天时间，天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞陆续发布新的楼市调控政策，多地重启限购限贷。

　　九泰基金基金经理认为，“近期楼市异常火爆，预计随着调控加码，楼市有望边际降温，楼市与股市间跷跷板效应的边际变化，有利于股市资金面的好转。”

　　楼市密集调控有用吗？

　　华泰证券研究显示，历史上地方限购限贷政策密集出台的时期有两次：2010 年4 月至2011 年10 月期间，和2013年11 月期间，虽然两次地方密集限购限贷的政策目标和所使用的政策工具有差异，但均对房地产价格和销量产生了明显的降温作用，

　　华泰证券表示，我们认为这次的调控政策相比前两次更严格，能够对量价产生预期效果，在这一预判下决策层没有必要动用总量调控工具。





　　方正证券首席经济学家任泽平点评称，虽然中长周期视角下，中国房地产尚有基本面支撑，但本次房地产调控可能是各地落实最新中央精神，房地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。

　　对A股利好OR利空？

　　那么从资金面角度看，楼市调控能够利好A股吗？华泰证券表示，我们认为A 股估值将受益于房地产资金挤出，在当前的低利率环境下，A 股整体估值水平偏低，业绩改善或业绩确定性高的股票将得到资金流入。

　　一方面，从历史数据来看地产限购将挤出居民资金，部分投入股市，在10 到11 年楼市调控密集期，A 股自然人投资者中持有市值在10 万到500 万的账户数量明显上升。

　　华泰的研究显示，地产限购将挤出居民资金，部分投入股市。在10 到11 年楼市调控密集期，A 股自然人投资者中持有市值在10 万到500 万的账户数量明显上升(能够买房的资金规模区间)



　　中国结算公司数据也从侧面证实了这点，数据显示，8月份持股超1亿元的超级散户已开始悄然进场，相较于7月已经增加了174人。

　　海通证券首席经济学家李迅雷表示，一个市场在短期内要提升资产价格，流动性是关键，热钱涌向哪里，哪里的资产价格就会出现上涨。

　　利空周期股对A股影响大吗？

　　由于地产股产业链涵盖范围广泛，有观点担忧将对A股中的相应版块形成利空，从而反过来阻碍A股的上涨。从历史经验来看，地产销售水平对A 股整体的盈利确实有比较显著的影响。其主要逻辑是随着地产销售的上升，房地产投资将加速，推动周期股盈利上行，从而对A 股整体的盈利水平产生较为显著的影响。



　　华泰证券对此解释道，由于该逻辑链条中两个环节发生了弱化，因此地产销售对A 股整体盈利的影响已经很微弱了。

　　首先，由于房地产商的投资意愿降低，2015 年到2016 年地产销售上升对房地产开发投资的提振逐渐微弱，甚至出现背离。因此若地产销售增速出现较快下滑，房地产投资也难以显著下行，一方面是因为房地产投资在本轮地产周期中提振有限，另一方面也因为地产销售旺盛给一二线城市带来了补库存的需求将持续支撑房地产投资。



　　其次，周期股盈利和市值占A 股整体的比例已经很小了，周期股盈利的变化对A 股整体的影响已经弱化。

　　华泰表示，尽管地产相关行业占A 股整体市值的比例在15%左右，其盈利占A 股整体的比例已经从2008 年前15-20%左右的高位，和2011-2013 年10%的水平下滑到如今不到4%的水平，地产相关行业盈利变化对A 股整体盈利水平的影响已经很小了。我们选择的地产相关行业包括钢铁、有色、工程机械、建材、房地产、建筑行业。





　　机构10月A股策略

　　华泰证券罗毅表示，从刚披露的银行半年报可观察到，四方面大资本正大举增持银行股，股东、险资、央企、地方金控等。大资金投资银行的逻辑十分清晰：银行牌照价值、估值处于低位、产生重大影响进行权益法核算(银行具有高ROE)、稳定的高股息回报。因此，预计未来还会有大资金不断布局银行股，增量资金入场将催化板块行情。同时，银行多样化不良处置架构逐步形成，市场对于银行不良的预期逐渐回归理性。银行股迎来布局良机。

　　推荐积极推市场化改革转型的银行标的：北京银行(城商行龙头，区位优势强)、宁波银行资产结构调整，大零售)、华夏银行(混改标杆、事业部改革)、民生银行(民营标杆，信用卡分拆)、招商银行。

　　前海开源基金执行总经理杨德龙表示，深港通开通，蓝筹股的行情有望进一步展开。其实从沪港通推出之后，A H股差价格就逐渐缩小了，A H股的溢价指数跌到了120左右，A股港股溢价幅度从5 0 %降到了20%。但是A股的蓝筹股估值是偏低的，有的甚至比港股还要便宜。

　　汇丰晋信基金投研人士表示，对于A股市场，创业板大概率将成为深港通受益对象。一方面相对于沪港通已经开通的主板市场来说，创业板是代表中国未来新经济的全新投资机会；另一方面，创业板所拥有的一些新兴行业也是香港市场所欠缺的标的；同时，创业板公司市值普遍较小，更容易受到资金的撬动。


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楼市刹车或让股市加油 四季度投资还得看业绩

说起国庆长假期间头号话题，自然是各地齐齐出台地产调控政策。有业内人士认为，随着各地纷纷出台房地产限购及限贷政策，炒楼“此路不通”，楼市即将由疯涨步入到缓涨，很多炒楼的投机资金要出来，由楼市流入股市是未来一段时间的资金流动图谱。但也有分析认为，资金能否从楼市流入股市，还需要看市场的后续反应。

　　楼市股市玩跷跷板

　　房市、股市向来息息相关，均是国内“吸金”两大源泉。今年以来，楼市持续火爆，节节高升，而股市则在年初大幅下挫后，于近期窄幅横盘。随着各地纷纷出台房地产限购及限贷政策，炒楼明显受到抑制，那么既然“此路不通”，那热钱又会去哪儿？会为股市带来增量资金吗？

　　国元证券(20.57,0.120,0.59%)认为，楼市如果结束疯狂的局面，那么资金寻找新的领域，必然使得股市受益。下半年以来在流动性充足的背景下，股市底部抬高将是股市的基本特征，无论如何，在流动性充足的背景下，在资金还没有脱虚入实的前提下，利率保持在低位的格局不会改变。这对于支撑股市的估值水平是有利的。

　　华泰证券(18.62,0.670,3.73%)认为，A股估值将受益于房地产资金挤出。在当前的低利率环境下，A股整体估值水平偏低，业绩改善或业绩确定性高的股票将得到资金流入。从历史数据来看，地产限购将挤出居民资金，部分投入股市，在2010年到2011年楼市调控密集期，A股自然人投资者中持有市值在10万到500万的账户数量明显上升。2014下半年至今，“多余货币”稳定环境下的股市房市波动中，“跷跷板效应”也很明显。

　　近年来，在经济数据下行和资产荒环境下，楼市和股市反向关系比较明显。国信证券(16.71,0.230,1.40%)的统计数据表明，拉长时间区间看，在2012 年以前，尤其是2006-2011年期间，房价与股价的走势基本呈同向关系，并且房价增速顶点一般滞后于股价指数顶点。而2012年之后，房价与股价的走势逐渐从正向关系演变成明显的反向关系，即形成了所谓的“跷跷板效应”：2012年6月至2013年12月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比持续回升,而上证综指则从2400点下跌至2000点左右；而在2014年至2015年3月,房价同比增速一路下滑，而同期上证综指却节节攀升；随后，2015年6月以来股市经历三轮深度快速下降，而房价，尤其是一线城市和部分热点二线城市的房价却一路上升。

　　从估值上看，股市目前已呈现估值优势。Wind统计显示，自2005年以来的12年间，目前沪深300(3288.53,35.240,1.08%)的市盈率（TTM）处于相对低位。据统计，目前目前沪深300的市盈率12.88倍，仅次于2013年的8倍、2011年的10.45倍及2012年的11倍，而最高的是2007年，当年底沪深300的市盈率为43.14倍。目前中小板(800.00,0.000,0.00%)和创业板(539.00,0.000,0.00%)的估值相对较高，分别为52.61倍和68.89倍。按照国际惯例，计算房地产的市盈率，是把商品房的总价值除以每年的租金收入（除装修折旧、各项税费等）。房价飞涨之后，目前多数一二线城市的房地产市盈率已居于高位。以深圳福田普通小区一套90多平、总价约600万的三室居为例，租金约7000元，市盈率为71.43倍，高于创业板的估值。

　　利好股市程度待观察

　　部分业内人士和券商对于当前热议的楼市和股市的“跷跷板效应”，有不同看法，认为不一定会呈现此消彼长的关系。

　　知名经济学家宋清辉认为，楼市频调之下，股市或许会面临机会，但不会太大。他表示，虽然各地限购政策不断升级，但楼市调控尚需治本之策。在整体经济下行压力较大的背景下，房价不可能回落，否则容易对经济造成过大压力。当前A股低迷的成交量、遥遥无期的横盘预期，让不少一度坚持、对A股充满信心的投资者选择了观望甚至是离场。“市场的投资工具远不止A股一种，炒楼此路不通，热钱照样可以出海，例如去美国买房子，去澳州安家。”宋清辉说。

　　中信证券(16.36,0.240,1.49%)也认为，地产新政挤出资金利好股市，但程度有限，原因在于：一、无风险利率进一步下行空间有限；二、趋严的监管环境下股市资金加杠杆难度变高；三、地产交易冷却后，投资类资金短期难以从房市撤出；四、分流房市资金的不仅只有股市，其它资产竞争力也不弱。

　　广发策略认为，未来可能导致房市资金流入股市的条件是：行政调控导致房价出现短周期下跌，且货币政策维持或者进一步宽松。这个条件其实是相当苛刻的——首先，要保证这次房价下跌是短周期的下跌，而不是长周期的向下拐点，否则“负财富效应”会导致包括股市在内的所有风险资产下跌；其次，从周小川行长在G20财长和央行行长会议上的讲话来看，中国央行已经对房价过快上涨引起充分重视，货币政策进一步宽松的可能性很低。

　　四季度股市还得看业绩

　　面对楼市调控的新变化，不管影响大小，对股市总体偏于利好。那么，四季度怎样投资股市？海通证券(16.03,0.120,0.75%)荀玉根提出，目前行情演变到小心驾驶路段，操作上稳健为上，业绩为王。

　　相对进取的国元证券提出，就目前来看，节后股市有望迎来全年中又一次较好的买入机会。如果是系统性的机会，那么蓝筹股自然应受到关注，这是基于价值重估的原因，所形成的热点会向更多的行业蔓延，从而可能会形成轮动，例如从房地产蔓延到食品、建筑业、机场、航空等。此外，在大盘向好的背景下，成长股可以重点关注，例如通信、元器件、医药生物(9510.45,187.140,2.01%)等主题投资上，推荐国企改革(1344.61,17.810,1.34%)、核电、ST股脱帽概念和举牌概念股。

　　方正证券(7.42,0.080,1.09%)则认为，四季度整体基调谨慎，行业配置从防御类行业和高景气行业选择。食品饮料(9045.75,116.180,1.30%)、电子、汽车、房地产等行业的系统性机会趋于终结。四季度防御类行业首选银行和医药，高景气和政策支持行业首选轨道交通。其中医药细分领域关注医药商业、中药配方颗粒等，轨道交通近期项目批复力度加大，政策性银行将加大信贷投放力度，政策催化剂增多，银行的配置主要基于防御性行业的思路，估值便宜，有政策催化剂。

四季度股市开门红房地产溢出资金流向受关注

昨日是四季度首个交易日，A股喜迎开门红，沪指创下今年8月15日以来单日最高涨幅，并再度站上60日均线。据记者了解，节后投资者情绪有所回暖，但总体依然保持理性。在多地房地产调控政策密集出台之后，专业投资人及分析人士对楼市溢出资金的流向存在分歧，但其对10月市场的反弹普遍较为乐观。

昨日，沪指高开近16点，而后因受到地产、装修装饰、水泥建材等房地产产业链的拖累，开盘后不久沪指小幅调整。随后，各大指数均开启震荡上涨模式，大部分行业板块上涨。沪指从盘中最低的3014.62点逐步攀升至3050点附近并维持高位，收盘报于3048.14点，涨幅1.45%。创业板指报2208.47点，涨幅2.72%。昨日两市成交合计4544亿元，较节前不足3000亿元的成交额明显回升。

“市场的普涨是好事，我们的产品专注于个股，因此并不会因市场短期的波动进行大幅增减仓，但一些朋友已经开始积极加仓。”沪上某私募投资管理人向记者表示。

某券商理财中心相关负责人表示，由于节前部分投资者倾向于持币过节，避免长假期间发生黑天鹅事件，因此长假后股市一般会出现资金净流入。

国庆假日期间，多地启动房地产限购、限贷政策，受其影响，多数城市新房日均成交量环比大幅下跌。许多投资者也将昨日股市的强势反弹与房地产资金的挤出效应相联系。然而，楼市与股市究竟是否存在“跷跷板效应”？受访的专业投资者及分析人士对此仍存分歧。

知名私募朱雀投资认为，房地产调控政策在一定程度上缓解了前期市场对房地产市场风险的担忧，乐观者看到资金将分流进入股市，利好股市资金面；悲观者看到房地产下行对经济基本面的拖累。预计这两方面因素都会存在，但短期影响有限。总体来说，房地产调控或难以从趋势上改变市场的节奏，所带来的更多将是结构、风格上的影响。

东方资管基金经理兼策略师刚登峰认为，房地产调控对投资策略的影响不大，因为已经考虑到房地产市场可能面临的调控风险，所以其对相关板块的配置不高。未来需要充分考虑行业下行带来的风险。

部分基金经理认为楼市调控利好A股

　在楼市感到阵阵凉意的同时，A股市场的投资者开始憧憬春天的来临。多位基金经理在与中国证券报记者交流时表示，虽然楼市和A股未必出现明显的“跷跷板”效应，但如果楼市出现盘整或房价下跌，一定会挤出大量资金流出楼市，寻找新的投资机会，久在底部徘徊的A股市场或从中受益。

　　憧憬“跷跷板”

　　去年强力“去杠杆”后，A股市场今年始终在底部徘徊，难见增量资金进场。同时，楼市日渐火热吸引了大量资金离开股市转投楼市。不过，伴随着国庆假期内，地方政府纷纷对楼市调控重拳出击，一些机构投资者开始憧憬，楼市调控导致的盘整期或房价显著下跌，将让众多投资者寻找新的投资渠道，部分资金或涌入A股市场。

　　上海某私募的合伙人兼投资总监向记者表示，在经济疲弱的背景下，偏宽松的货币政策和资金“脱实向虚”愈演愈烈，是导致楼市一路高歌的重要原因。从时间点上计算，此次楼市暴涨，恰恰是在A股市场强力“去杠杆”引发暴跌之后，这表明A股与楼市之间存在一定的“跷跷板”效应。从“跷跷板”效应来判断，如果此番调控能够落到实处，甚至进一步深入，极有可能让更多资金从楼市撤出，寻找其他投资方向。在经营实体依旧缺乏赚钱效应的背景下，债市和股市都可能成为投资资金的新方向。相较而言，股市因为低迷时间较长，处于相对“洼地”，更有可能吸引这些资金介入。

　　一位偏股混合型基金基金经理指出，从年初至今，A股市场主要依靠存量资金运作，没有明显的增量资金进入，导致成交量大幅萎缩，股指在一个窄幅空间内反复波动，投资获利的概率不断降低，吸引力大幅削弱。而要打破目前这种僵局，仅仅依靠A股的存量资金是不可能实现的，只有出现较大金额的增量资金，才有可能重新激活市场。而楼市调控无论成效如何，都可能会挤出一部分资金流入A股市场。从这个角度看，楼市调控有利于A股。