主题：万科A:基本面稳健 未来业绩可期

　报告期内营收稳定增长,毛利率微增。16年前三季度公司实现营业收入1170.5亿元,同比增长47.1%,实现归属于母公司股东的净利润82.6亿元,同比增长20.5%。符合我们之前预期。公司前三季度房地产业务毛利率为17.92%,比H1微增0.37个百分点,H1低毛利的原因是公司上半年集中结算了低毛利的项目,随着三四季度高毛利项目的逐渐结算,预计全年毛利会进一步回升。同时公司加大合作项目力度可能会对净利润增速有所影响。

　　公司销售状况良好,财务稳健。1-9月,公司累计实现销售面积1992.1万平方米,销售金额人民币2629.0亿元,同比上升38.1%和43.7%,其中上海和中西部地区增速较快,销售金额同比增长分别为59.9%和65.8%。现金流方面,公司前三季度经营活动产生的现金流量净额为429.9亿元,手握货币资金751.9亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和(309.4亿元),资产负债率为81.0%,扣除预收账款的真实资产负债率为67.6%,比16年上半年略有下降。

　　受股权之争影响,信用评级有所调整。报告期内,标准普尔维持公司“BBB+”的信用评级,但将评级展望由“稳定”降为“负面”;穆迪也将公司的评级展望调为负面。

　　未来十年公司将坚持城市配套服务商发展战略,在夯实核心业务的基础上,加快业务创新。

　　公司在2014年提出“城市配套服务商”战略转型计划,提出对于核心业务,公司将全面落实“三好”产品解决方案,同时,不断丰富产品服务体系,寻求新的增长点。

　　携手黑石基金成立万科物流地产,探索物流地产基金模式,积极抢占蓝海市场。物流地产受益于电商及物流产业发展空间广大,且收益率高于商业住宅出租。万科具有“一二线城市拿地优势”,探索“轻资产运营”模式,有望实现“轻运营+快回报+高周转”,快速突围。

　　物业管理持续升级,合伙人制度激发活力。报告期内,万科物业发布“幸福社区监测模型”和“睿服务3.0”,在“互联网+物业”上更进一步,实现了人、财、物通过移动互联(0.00,0.000,0.00)网的连接。同时,万科物业深化组织变革,全面推行合伙人机制及项目跟投制度为经营转型提供管理支持。

　　盈利预测与投资评级:维持盈利预测,维持增持评级。综合考虑公司未来发展战略及历史表现,我们预计16-18年营业收入:2588.3/3226.2/3743.2亿元,16-18年归母净利润:235.8/282.6/316.7亿元,同比增长30.1%/19.8%/12.1%,对应16-18年EPS:2.14/2.56/2.87元,当前股价24.92元,对应16-18年PE:11.64X/9.73X/8.68X,维持增持评级。


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