主题：招商蛇口：销售持续大幅增长 资产荒下优选标的

　事件：公司公告10 月销售情况，2016 年10 月招商蛇口实现签约销售面积57.76万平米，签约销售金额85.22 亿元。公司新增2 项目，分别位于佛山、大连。

　　点评：
　　销售大幅增长，预计全年将将超额完成销售目标。2016 年10 月，招商蛇口实现签约销售面积57.76 万平米，签约销售金额85.22 亿元，同比分别增长143.2%、94.2%（可比较数据为原招商地产数据，下同），环比9 月分别增长42.6%、36.8%。十一以来虽然多个城市推出限购限贷等调控措施，但公司销售未受显著影响。2016 年1-10 月公司累计实现销售面积352.5万平米，销售金额556.61 亿元，同比分别增长36.2%、32.5%。预计公司全年将超额完成650 亿元销售目标。10 月销售单价1.48 万元/平米，环比9 月小幅下降4.1%，主要受推盘结构影响。

　　土地储备资源优质，本月投资力度小幅下降。2016 年10 月公司公司新增2 项目，分别位于佛山、大连，项目总占地面积16.3 万平米，总建筑面积51.0 万平米，总地价24.98 亿元。公司本月投资力度略有下降，拿地金额占销售金额比例为29.31%，低于前10 月129.32%的累计水平。除了通过招拍挂获取土地外，公司通过资产注入在前海、蛇口和太子湾拥有510 万平米优质地块，价值极高，我们测算公司每股RNAV 达24.5 元。同时未来还将充分受益于土地使用权转性和容积率提升，内在价值大幅提升。

　　前海土地整备提速，内在价值加快兑现。10 月26 日，招商局集团与深圳市规划和国土资源委员会、前海管理局三方签署框架协议，预计未来前海土地整备进程将大大加快。本次土地整备协议在土地价值评估差异处理、土地增值收益分享等问题进一步细化。协议中约定土地增值收益在扣除政策性刚性支出后，按照前海管理局60%、招商局集团40%的比例进行分享。

　　此次土地整备协议在土地价值评估差异处理、土地增值收益分享等问题进一步细化，显示出招商蛇口在前海蛇口自贸区开发建设中的主导地位，有助于加快推进公司前海蛇口自贸区的土地开发建设。

　　投资建议：招商蛇口业绩快速增长，是资产荒背景下优选标的。公司在前海、蛇口片区土地储备丰厚，深港一体化背景下发展空间广阔。我们测算公司每股RNAV 24.5 元，当前股价较RNAV 大幅折价，估值极低。预计公司2016-2017年EPS 分别为1.09 和1.30 元，对应PE 分别为15.1、12.7 倍，维持“买入”

　　评级。

　　风险提示：货币政策收紧；房地产销售不及预期。


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