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主题:招商蛇口:销售持续大幅增长 资产荒下优选标的
事件:公司公告10 月销售情况,2016 年10 月招商蛇口实现签约销售面积57.76万平米,签约销售金额85.22 亿元。公司新增2 项目,分别位于佛山、大连。
点评: 销售大幅增长,预计全年将将超额完成销售目标。2016 年10 月,招商蛇口实现签约销售面积57.76 万平米,签约销售金额85.22 亿元,同比分别增长143.2%、94.2%(可比较数据为原招商地产数据,下同),环比9 月分别增长42.6%、36.8%。十一以来虽然多个城市推出限购限贷等调控措施,但公司销售未受显著影响。2016 年1-10 月公司累计实现销售面积352.5万平米,销售金额556.61 亿元,同比分别增长36.2%、32.5%。预计公司全年将超额完成650 亿元销售目标。10 月销售单价1.48 万元/平米,环比9 月小幅下降4.1%,主要受推盘结构影响。
土地储备资源优质,本月投资力度小幅下降。2016 年10 月公司公司新增2 项目,分别位于佛山、大连,项目总占地面积16.3 万平米,总建筑面积51.0 万平米,总地价24.98 亿元。公司本月投资力度略有下降,拿地金额占销售金额比例为29.31%,低于前10 月129.32%的累计水平。除了通过招拍挂获取土地外,公司通过资产注入在前海、蛇口和太子湾拥有510 万平米优质地块,价值极高,我们测算公司每股RNAV 达24.5 元。同时未来还将充分受益于土地使用权转性和容积率提升,内在价值大幅提升。
前海土地整备提速,内在价值加快兑现。10 月26 日,招商局集团与深圳市规划和国土资源委员会、前海管理局三方签署框架协议,预计未来前海土地整备进程将大大加快。本次土地整备协议在土地价值评估差异处理、土地增值收益分享等问题进一步细化。协议中约定土地增值收益在扣除政策性刚性支出后,按照前海管理局60%、招商局集团40%的比例进行分享。
此次土地整备协议在土地价值评估差异处理、土地增值收益分享等问题进一步细化,显示出招商蛇口在前海蛇口自贸区开发建设中的主导地位,有助于加快推进公司前海蛇口自贸区的土地开发建设。
投资建议:招商蛇口业绩快速增长,是资产荒背景下优选标的。公司在前海、蛇口片区土地储备丰厚,深港一体化背景下发展空间广阔。我们测算公司每股RNAV 24.5 元,当前股价较RNAV 大幅折价,估值极低。预计公司2016-2017年EPS 分别为1.09 和1.30 元,对应PE 分别为15.1、12.7 倍,维持“买入”
评级。
风险提示:货币政策收紧;房地产销售不及预期。
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