主题：中金 房地产价格四季度有望见底

中金公司最新研究报告认为，一二线城市房地产成交量在2008年已经见底，2009年将启稳回升，而其它城市将滞后半年左右；房地产价格的回升则要滞后于成交量，预计今年四季度见底。
对于近期部分区域房地产市场成交量上升的现象，中金公司认为，二月份成交量回升有低基数和压抑需求释放因素，三月份成交量将难以继续大幅度提升，二季度成交量将趋于稳定。2008年调整幅度在40%至50%的一二线城市成交量将在2009年启稳回升，而其它城市作为整体将滞后一两个季度。
中金公司指出，参照历史上各国家或地区新房成交量占总家庭人口数的比值并参照人均GDP水平来看，4%至5%的比例是我国下一阶段合理比值，考虑到我国经济水平低、贫富差距较大，3%左右应该是目前合理水平，所以2008年5.6亿平方米住宅销售2.7%的比例是未来几年成交量低端。其中价格是成交量释放的调节器，价低量增是2009年的主旋律。
不过，房价的未来走势还将取决于宏观经济走势及政策影响。中金公司认为，如果经济走势弱于预期，政府仍有降息、减税、扩大信贷等政策刺激地产需求，而开发商以销定产策略及信贷放松和销售回暖意味着开发商资金最困难期正在过去，但利润率挤压和盈利增速将滞后于现金流的改善。地产行业将回归到2005年以前的竞争态势，竞争压力大，企业差异明显，品牌好、成本控制能力强或者拥有大量廉价土地储备的公司将明显受益。
根据中金公司的统计，目前已建成未售住宅面积按2008年平均销售速度需要2 个月消化；在建面积按照2008年销售面积需要3.9年消化；拿到预售证的面积呈逐月下降趋势，需要10个月至15个月消化。
中金公司指出，已建成库存小意味着房价难以大跌，潜在库存大意味着房价难以大涨，房价预计在底部调整。价格滞后于成交量，预计房价在今年四季度见底。

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