主题：万科朱旭：跟投制提高开发效率 中投发展购价11.6亿

据兴业证券披露，在1月9日的万科电话会议上，万科董事会秘书朱旭对新盘认购情况、拿地动态、融资成本及跟投制度等方面进行了回答。

近期，万科以收购方式获得了绿城阳光40%股权，从而拥有了中投发展相应的资产包。对于该次收购，朱旭称，万科拥有该资产包项目40%权益，支付交易对价为11.64亿元。

朱旭介绍道，中投发展资产包包含一级开发项目规划建面约200万平方米，二级开发项目建面约170万平方米，以及其它物业管理和代建业务，可以有效补充万科在华北的土地资源。

问及为何万科在12月份加大拿地力度，朱旭称，首先，万科是看区域未来的发展前景；其次，万科采取了员工跟投制，会综合地价的合理性和未来销售预期进行考虑；第三，万科12月份的拿地项目中有很大一部分是通过股权合作获得的，很多是前期谈判成果，间接促进了12月份拿地量的增加。

第四，万科拿地的价格不高，均价在6600元/平方米，且90%都集中在一二线城市；第五，上半年万科拿地量并不多，主要是在谈股权合作，然后12月份办的过户手续。

不过，朱旭称，明年万科将会采取比较谨慎的态度。因为从2016年12月份的地价情况来看，目前地价还没有回调趋势。其次，万科本身的土地储备比较充足，有耐心等待到地价回调到合理价位后再考虑。

在融资成本方面，朱旭表示，预计万科2016年的融资成本会比15年低，主要原因是万科在年内发行了一些利率较低的中期票据替换了之前的利率比较高的票据。

问及跟投制度的作用，朱旭称，该制度2014年3月份开始实施，到目前是两个年头，现在这些项目还没有结算。不过，目前来看，跟投对提高拿地的自主性，开发的效率和开盘的效率有明显的提升。从拿地开盘，这些项目大约可缩短了4-5个月。

其次，是降低了营销管理费用率和销售管理费用率。因为采取了跟投制度，相关负责人便会想办法节约成本，用更小的费用率创造出更高的价值。最后也是最重要的一点，由于制定了万科事业合伙人机制，所以在去年在股权斗争比较激烈的时候，万科的一线人员还是比较稳定。



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