主题：群益：万科A超出预期,维持“持有”评级

公司1月销售情况:公司1月份实现销售面积352.9万平方米,销售金额481.2亿元,分别YOY+89.3%和+88%,MOM+111.7%和+105.6%,销售数据超出预期。

淡季销售情况良好,好于行业平均水准:公司1月销售面积和金额大幅提升主要是由于(1)去年底12月公司推盘力度较大,存在大量已认购未签约的项目滚转在本月计入(去年12月认购额约400亿元,签约额约230亿元)。(2)1月房地产行业虽进入销售淡季,但公司推盘力度仍有所加大,同比提升近20%,且认购率和去化率均较去年12月有所提高。公司1月销售情况明显好于行业平均水平。

一二线热点城市政策日益收紧,销售均价小幅下滑:公司1月单月销售均价为13636元/平米,YOY-0.68%,WOW-2.9%,主要由于受一二线热点城市政策收紧影响,其成交面积和金额放缓明显,公司的销售结构发生一定改变,长三角、珠三角等高房价区域市销售占比持续下降,拉低了公司整体的销售均价(1月公司推盘占比大致为一线城市15%,二线60%,三四线25%)。我们预计未来热点城市销售下滑的局面仍将延续,未限购的二线城市成交量或将有所放大,带动二三线城市销量整体上升,公司低房价区域的销售占比将继续提高,整体销售均价将继续走低。

1月积极扩充土地资源:目前公司土地储备约5300万平方米,去年销售面积2760万平方米,土地储备与销售占比2倍左右。同时受益于去年房地产市场高景气,公司现金流充裕,现金流量净额较15年增长了近10倍,公司自去年下半年开始加快了土地扩充节奏。今年1月公司仍延续去年的积极拿地的节奏,共新增19个项目,建筑面积316万平方,权益建筑面积242万平米,支付权益土地款119亿元,综合楼面地价4931元/平米,其中12个为公开获取,7个为合作开发,平均权益达71%,项目区域仍主要集中于一二线核心城市,预计公司未来拿地节奏将继续加快。

盈利预测与投资建议:目前房地产行业处于销售淡季同时受政策影响热点城市市场有些许降温,未来热点城市的销售或将受到一定影响,但目前货币政策仍保持稳定且相对宽松,新增信贷资金庞大,市场上资金充裕,因此我们对后市幷不悲观,预计全年销售情况将不会逊于去年。我们预计公司2016、2017年净利润将达到209亿元和231亿元,YOY+15.2%和+10.8%,EPS1.89元和2.10元,A股按当价格计算,对应PE为11倍和10倍,PB2.1倍;H股对应PE为9倍和8倍PB1.6倍. 由于资金的举牌,公司股价相对于行业内其它公司较高,我们维持AH股“持有”的投资建议。



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