主题：房企公司债被放行

3月7日，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下称“陆家嘴”）申请的2016年公开发行公司债券获交易所“通过”。

有接近交易所的知情人透露，上半年交易所将针对部分优秀房企的公司债放行。有券商人士向澎湃新闻证实，目前，符合监管层规定的“正常类”的房企公司债已进入正常发行流程；“关注类”房企的发行工作则需交易所进一步核实；“风险类”发行工作仍处于暂停状态。

房地产公司债时隔四个月重新放行

3月7日，上海证券交易所（以下简称“上证所”）发布消息，通过上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下称“陆家嘴”）申请的2016年公开发行公司债券”。

在此之前近4个月的时间里，房企公司债几近全军覆没，鲜有通过。澎湃新闻整理上交所和深交所的信息显示，去年11月1日至今年3月6日，房地产行业公司债的申请中，86份房企公司债申请收到交易所反馈，涉及金额22726亿元。其中，仅有5家企业申请获得通过，还从11月25日以后则再没有房企公司债发行获得通过。



数据同时显示，包括首创置业（,02868.HK）龙湖地产 （00960.HK）、金辉集团 (00137.HK)、招商蛇口（001979.SZ）在内的房企提请的17份发债申请，显示为终止或中止，涉及金额逾530亿元。



“正常类”公司将恢复放行

澎湃新闻了解到，符合交易所《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管函》规定的“正常类”的房企公司债已进入正常发行流程。

据悉，时隔4个月后，首获放行的陆家嘴为“正常类”企业。去年8月，该公司提交公司债的发行申请之后，于9月和12月分别收到交易所反馈意见。

9月的反馈意见主要针对公司的收益来源、是否为失信被执行人；是否为环境保护领域失信生产经营单位及承销商等问题。

12月给出的反馈意见则更多涉及“分类监管”，主要包括是否属于分类监管要求所认定的房地产企业；是否属于房地产企业申报公司债券的基础范围；募集资金的用途和使用范围等问题。

去年10月，交易所曾布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管函》（以下简称“监管函”），房企发行债券主要采取基础范围和综合遴选两项指标。首先用基础指标对所有房地产企业进行初选，再进一步用综合指标进行甄别，并对纳入范围的房企进行分类，主要分为正常类、关注类和风险类，为证券机构提供参考。

小房企依然存在融资难题

房企公司债的放行并非惠及所有的房地产公司，中小房企因规模和布局等问题多被纳入“关注类”和“风险类”，依然面临融资难的问题。

澎湃新闻获得的消息显示， “风险类”房企的发行工作仍处于暂停状态；“关注类”房企的发行工作则需提供更多的文件，能否发行需交易所进一步审核。

交易所反馈给陆家嘴的文件函提到，如发行单位属于“关注类”企业，需另外提供至少六个方面的消息，待交易所审核，方能发行。

1、房地产业务针对性信息披露安排；

2、偿债资金的来源、偿债安排的可行性；

3、抵质押等増信措施；

4、投资者保护契约条款；

5、说明房地产业务非一、二线城市的占比情况，若超过50%，需主承销商对发行人非一、二线城市业务开展情况出具专项核查意见，受托管理人完善本次债券存续期内针对非一、二线城市业务开展情况的持续信息披露安排。

6、对已做出的承诺、未来的测、募集说明书中风险提示及重大事项提示等相关内容，约定存续期定期报告和临时报告的持续信息披露安排。

根据去年10月的监管函，发行公司债的房企需满足一定的基础条件，非上市的民企收到规模的限制。

境内上市公司、房地产央企、符合条件的地方政府所属房企，或是中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企，满足其中之一方可发债。

此外，200亿元总资产、30亿元营收、净利润、65%负债率、一二线土地储备占比50%，这些分类指标将部分中小房企推至公司债门外。

同策咨询研究总监张宏伟认为，今年国内房企融资渠道收紧，未来会有更多的房企将融资需求转向至海外，但门槛并非小企业可触及。


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房企公司债重启？那只是错觉 证监会根本没放行

房企公司债在停滞近4个月之后重新放行？这则消息在昨日又挑起了市场敏感的神经：房地产企业在问，中介机构在问，投资者也在问。

　　上述传闻缘于上海证券交易所公司债券项目更新平台，3月7日，该平台信息显示，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司申请的2016年公开发行公司债券获得“通过”。结合近期，IPO审核中大连万达商业地产等有了最新进展，从“已受理”到“已反馈”，故市场猜测，监管层对房地产融资可能有所松动。



　　然而，据21世纪经济报道记者了解，始于去年9月份的交易所房企公司债发行政策目前并未发生变化，上述这款小公募债现只是通过了交易所“预审核”，还未拿到证监会批文，不能说已经获准发行。而事实上，去年8月，上交所也曾“预审核”通过了时代地产小公募公司债，但截至目前，该项目亦未拿到批文。去年年底，“时代地产35亿元公司债发行申请获上交所通过”的消息也曾被市场过度解读为是房企发债融资放行，为此，时代地产不得不澄清，该笔公司债去年8月即已通过交易所审核，金额为16亿元，申请文件在等待证监会审批。

　　去年10月，上交所开始试行房地产、产能过剩行业公司债分类监管，在明确了有重大违法违规行为，在重点调控的热点城市竞拍“地王”、哄抬低价，以及前次债券募集资金尚未使用完毕或违规使用募集资金的三类房地产企业禁发公司债外，对拟发公司债的房地产企业执行“基础范围+综合评价指标”的分类监管标准，对符合基础范围要求的房地产企业，通过综合指标评价进一步遴选，再划分为正常类、关注类和风险类。对于正常类，交易所给予正常审核；对于关注类，需要更详细的信息披露，细化到项目具体细节，明确一些契约条款或增信；而对于风险类，则秉持审慎原则，原则上不予受理，需要增信达到AA+及以上再按关注类审核的要求进行审核。

　　21世纪经济报道记者从交易所相关人士处了解到，房企公司发债融资审批从严，但不能说“一刀切”式暂停，只是在这期间有的发行人需要补充核查资料，符合分类监管标准的企业是可以发的。

　　在银行间债券市场，据中国银行间交易商协会公开信息显示，自去年底以来，泛海控股、绿城房地产集团等房地产企业中期票据融资均获得批复。而从债券类融资工具来看，中期票据与公募公司债类似。