主题：华联控股：5月25日投资者关系活动记录表

证券代码： 000036 证券简称：华联控股

　　 华联控股股份有限公司

　　 投资者关系活动记录表

　　 编号： 2017-006

　　投资者关系活动 □特定对象调研 □分析师会议

　　类别 □媒体采访 □业绩说明会

　　 □新闻发布会 √ 路演活动

　　 □现场参观

　　 □其他 （请文字说明其他活动内容）

　　参与单位名称及 中信建投：陈慎；中融国际：周长水；富安基金：傅庚生；海航旅

　　人员姓名 游：梁天一；国金永恒：刘满福、莫兆聪；前海力泽：龙杰；华商

　　 未来：杨萍；天风证券：付雅婷；西南证券：陈超；第一创业证券：

　　 王庆莉；柒壹资本：陈宝林；景元天成：邓志锋；华锦资产：黄斌；

　　 鸿臻投资：井盼盼、；恒溢资产：寇楠；吉石资本：李吉；德晟资

　　 本：刘斌华；鲲鹏恒隆：彭飞虹；前海新富：宋聪平；前海弘源：

　　 吴少彬；昆吾九鼎：徐敏；鹏华资产：杨耿；壹嘉鑫：叶伟；君安

　　 恒利：张晓东；国金富润：赵丽芳；前海锐峰：朱群威等 32 人

　　时间 2017-5-25 下午 15:00-17:00

　　地点 深圳深南大道 4013 号兴业银行大厦 2209 约调研路演中心

　　上市公司接待人 董事长：董炳根；董事总经理：李云；董事：张梅；副总经理兼财

　　员姓名 务负责人：苏秦；副总经理兼董秘：孔庆富；证代：沈华

　　 5 月 25 日下午，公司与机构投资者进行了专场交流会路演活

　　 动， 公司董事长董炳根先生向大家介绍了公司的历史沿革及基本情

　　投资者关系活动 况，公司管理层与机构投资者就公司经营情况，已建、在建、及筹

　　主要内容介绍 建的房地产开发项目进展情况，公司未来的发展规划以及房地产市

　　 场形势等进行了交流与探讨。具体交流内容如下：

　　 一、公司历史沿革及基本情况

　　 公司 自 1994 年上市以来, 主营业务经历了从上市之初单一化

　　 纤、到纺织服装、石化、房地产的多次重大调整及转变。 公司目前

　　 1

　　资产质量优良，财务状况良好，资产规模由上市当年的 2.7 亿元跃

　　升至今天的 96 亿元，增长近 36 倍。

　　 公司正努力将自身打造成为“城市综合体开发运营服务商”。

　　目前主营业务为综合地产，分别开发了深圳“华联城市山林”、“华

　　联城市全景”、杭州“UDC 时代广场”、上海“新华世纪园”等多

　　个大型房地产项目。在沪深杭三地拥有 5A 级写字楼、五星级酒店、

　　临街商铺、创意产业园、工业厂房、宿舍等多种业态房产物业合计

　　22 万多平方米。在售、拟售的地产项目包括深圳“华联城市全景”、

　　杭州“钱塘公馆”、千岛湖“半岛小镇”一期等项目。在建、 拟建

　　项目主要包括深圳“华联南山 B 区”、千岛湖“半岛小镇”二期、

　　 “华联南山 A 区”等项目，尤其是“华联城市全景”城市更新项目，

　　毛利率高达 75%，单个项目的盈利能力高踞沪深 130 多家房地产上

　　市公司前列。

　　 公司 2016 年度实现净利 13.5 亿元，同比增长 19 倍，净利润

　　增长比例在沪深 130 多家房地产上市公司中排名第一。为回馈投资

　　者的长期信任与支持，同时积极响应监管层倡导的上市公司进行

　　 “现金分红”政策，公司拟定 2016 年度利润分配预案为：每 10

　　股派发现金 3 元 (含税) ，按照公司目前股价计算，税前股息率超过

　　3.5%，股息率在同行业中位居前列。

　　 公司目前基本面稳中向好。展望未来，尽管公司的销售任务和

　　建设任务仍十分繁重，但我们对公司未来发展充满信心，经过多年

　　的辛勤耕耘， 公司 目前已迈入稳定的发展阶段。

　　二、 公司与机构投资者互动交流

　　1. 请管理层介绍公司目前已建、在建、及筹建的地产项目进展情

　　况。

　　 公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州、千岛湖等区

　　域。在深圳地区的城市更新项目主要包括：宝安区“华联城市全景”

　　项目、“华联南山 A、 B 区”项目；在杭州地区的地产项目包括：“UDC

　　时代广场”城市综合体项目和千岛湖进贤湾“半岛小镇” 项目。

　　 “华联城市全景” 项目：至目前为止，累计签约金额近 49 亿

　　元，累计销售面积 8.2 万平方米，此项目正在进行公寓、商业产品

　　 2

　　推售。

　　 “华联南山 B 区” 城市更新项目：正式定名“华联城市商务中

　　心”，该项目计容积率建筑面积 21 万平方米。 2017 年 9 月启动基

　　坑支护与土石方工程建设，计划 2017 年 7 月完成桩基工程， 12 月

　　实现地下室部分封顶， 2018 年 9 月项目封顶， 2018 年 12 月前开售。

　　 “华联南山 A 区” 城市更新项目：该项目已完成计划立项，正

　　在办理规划立项的报批手续。

　　 “UDC时代广场”城市综合体项目由“时代大厦”、“钱塘公馆”

　　和“全景天地”三大子项目组成。“时代大厦”项目：作为公司自

　　持物业， 2016 年出租率约 60%，全年租金收入逾 3,800 万元。“钱

　　塘公馆”项目：该项目荣获“首届浙江十大地标豪宅”、“最佳城市

　　豪宅”和“2015 年中国十大超级豪宅”等殊荣，目前正在精装及

　　营销推广。“全景天地”项目：该项目由“万豪酒店” (1 号楼) 和

　　 “全景公寓” (2 号楼) 两栋楼组成，“万豪酒店”作为公司旗下第

　　一座五星级酒店物业，已于 2016 年 8 月开业运营。

　　 千岛湖“半岛小镇” 项目：该项目目前已完成一期房建工程，

　　正在进行精装修及营销推广， 二期项 目也在筹建中。

　　2. 请介绍一下公司自持物业的总体情况及租金收入情况。

　　 公司出租房产主要分布在深圳、上海、杭州三地，房产面积合

　　计 22.25 万平方米 (含合并范围内的控股子公司) ，其中：工业厂房、

　　仓储房产： 6.91 万平方米；住宅和宿舍房产 1.24 万平方米；办公

　　楼、商业和酒店房产： 14.10 万平方米。 2016 年，沪深杭三地物业

　　租金及管理费收入 2.24 亿元，同比增长 17.3%, 保持了持续增长势

　　头。未来几年，随着公司深圳、杭州地产项目的建成运营，公司自

　　持及管理物业的体量将不断增大，物业经营管理正日渐成为公司的

　　一个重要产业。

　　3. 公司 2017 年及 2018 年的销售计划如何？公司计划通过何种方

　　式增加土地储备？

　　 截止目前， 公司将根据房地产市场的发展变化，确定切实可行

　　的销售目标。 2017 年主要销售计划：华联城市全景项目在去年销

　　售基础上，今年计划签约销售金额约 15 亿。钱塘公馆项目 可售面

　　 3

　　积约 3.8 万平方米， 2017 年力争实现销售率 35%，并交付入伙。

　　 关于增加土地储备问题，公司目前暂无通过招拍挂增加土地储

　　备的打算。公司在城市更新项目运营方面已经摸索出一套成熟的运

　　营经验，若有合适城市更新合作项目或其他特色综合地产项目，公

　　司还是会考虑通过并购、合作等方式拿地。

　　4. 请问“华联南山 A 区”城市更新项目华联控股占多少权益？

　　 该更新项目于 2017 年 2 月完成计划立项，已被列入《2016 年

　　南山区城市更新单元计划第一批计划》。

　　 该城市更新单元计划项目的申报及基本情况如下：更新方向拟

　　为新型产业及商业服务业等功能。项目拆除重建用地面积

　　77, 749.30 平方米，拟拆除重建用地范围内应落实用于城市基础设

　　施、公共服务设施、政府公益性项目用地总面积不少于 28,848.37

　　平方米 (含一处学校用地及公共绿地等) 。

　　 公司目前正在抓紧推进该更新项目的规划立项申报工作，妥善

　　做好旧厂房清拆的准备工作，为后续筹建与开发建设扫清障碍。由

　　于“华联南山 A 区”城市更新项目涉及三宗地、多家法人实体，以

　　及学校用地、公共绿化用地等划拨事宜，需要根据规划立项的申报

　　及核准情况，研究并拟定合作开发方案。合作开发方案的初步原则，

　　以上市公司为主导。

　　5. 关注到公司分别参与了腾邦梧桐一、二期产业基金投资， 公司

　　是否有金融投资方面的考虑？未来的投资规划如何？

　　 公司进行对外投资是非常慎重的，投资项目需要进行充分论

　　证、严格筛选。 公司分别于 2015 年 6 月 、 2016 年 9 月 参与腾邦梧

　　桐一期、二期产业基金金额分别为 5, 000 万元、 2, 500 万元，其中，

　　2016 年获取腾邦梧桐一期产业基金税前收益 3, 537 万元， 取得了

　　不错的收益， 公司产业基金投资除了获取收益外，更重要的是把我

　　们业务范围触角延伸至更远， 通过介入新兴产业或具有协同效应的

　　领域进行投资，寻找更多产业拓展机会。

　　6. 公司目前还持有神州长城股份 8,793 万股，请问会继续减持

　　吗？

　　 作为战略投资者，公司持有的神州长城股份实现了大幅增值，

　　 4

　　即使减持也在情理之中。减持需要结合神州长城的基本面变化以及

　　资本市场的走势等因素，截止目前，暂无减持神州长城股份的计划。

　　7. 能否向我们提供最近一期公司十大股东的名单？公司八卦岭

　　持有多少厂房、宿舍等物业？该片区是否存在旧改的可能性？

　　 除定期报告按规定披露十大股东持股情况外，公司对其他股东

　　的持股信息负保密责任。公司股东享有现场查阅相关资料的权利，

　　但须签署保密协议。 本公司及控股子公司华联置业在八卦岭的工业

　　厂房面积合计 1.4 万平方米，单身宿舍约 4,425 平方米。 八卦岭片

　　区涉及房产业态种类多、业主多，若该片区进行更新改造，周期也

　　会比较长。公司目前在深圳开展的三大更新项目之所以进展较顺

　　利，是因为这些工业土地的产权都在我们手中，不涉及其他拆迁补

　　偿等事宜，相对而言，能积极掌控主动权。因此，公司在八卦岭不

　　拥有成片工业土地，若该片区拟进行更改造，基于实现公司利益、

　　股东利益最大化原则，公司也会积极响应并参与。

　　8. 目前调控形式对房地产项目的融资有何影响，公司有何对策？

　　 房地产行业是资金密集型， 资金链很重要，经过这几年的发展，

　　公司目前的现金流状况较好， 资产负债率在 46%左右， 可以 自主应

　　对。 目前有很多融资手段公司都没使用，很多资产都没有抵押给银

　　行。当前我们的资金是要保证 “华联南山 B 区”更新项目 的建设资

　　金， 以及下一步 A 区块的建设资金。 当前，多家银行都愿意为公司

　　城市更新项目提供融资保障，公司拟优先考虑从银行取得资金。

　　9. 公司对房地产行业形势怎么看？ 公司有产业转型诉求吗？若

　　有，转型方向及计划如何？

　　 首先，房子是用来住的，随着城市的发展，城镇化的不断推进

　　啊，房地产的刚需始终存在；其次，对政府经济来讲，房地产是非

　　常重要的产业，今后的发展更加理性、平稳。对华联控股来讲，市

　　场变化对我们肯定有影响，但公司房地产项目拿地较早，土地成本

　　可控，具有较大的成本比较优势。公司在售、拟售及在建、拟建项

　　目主要集中在深圳、杭州等一线城市和二线核心城市， 项目的抗风

　　险能力强，公司的城市更新项目单个项目的毛利率高、附加值大，

　　我们对公司地产项目的销售、去化前景慎重乐观，但由于各种不确

　　定因素增多，公司需要进一步加强对经济形势、政策和行业形势的

　　前瞻性研究，增强预判力，提高对风险因素的控制力和应变能力，

　　 5

　　 审时度势，顺势调整经营策略。

　　 公司有拟进行产业转型升级的诉求，倾向于具有协同效应的转

　　 型升级，截止目前尚没有确定具体的转型方向或计划，欢迎多提建

　　 议。

　　 公司完成华联南山A、 B区两个城市更新项目的开发建设至少需

　　 5-6年，但企业从中长期考虑，公司需要积极应对，突破土地储备

　　 不足的发展瓶颈，慎重研究、拟定产业转型升级的可行性方案，追

　　 求企业可持续发展之目标永远在路上。

　　附件清单（如有） 无

　　日期 2017-5-26


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