主题：万科A(000002) 持续领跑行业

2017年上半年归母净利润同增36.5%，EPS为0.66元2017年上半年，公司实现收入698.1亿元；归母净利润73亿元，同比增长36.5%；全面摊薄的净资产收益率为6.48%，同比增加0.99个百分点；EPS为0.66元。

　　销售显著增长，扩张步伐稳中有进，土储丰富销售显著增长，市占率快速提升，已售未结资源丰富：2017年上半年，公司实现销售面积1868.5万平方米，同比增长32.6%；销售金额2771.8亿元，同比增长39.5%，市场占有率为4.69%，较2016年末上升1.58个百分点。截至2017年上半年末，公司已售未结面积为2982.5万平方米，已售未结金额约为3838亿元，较2016年末分别增长30.8%和37.9%。

　　扩张步伐稳中有进：2017年上半年，公司获取新项目79个，总规划建面1559.8万平方米，权益规划建面983.8万平方米，权益地价总额约537.9亿元，新增项目均价为5467.8元/平方米，新增项目主要位于一二线城市，64.7%的新增项目为通过合作方式获取（按建筑面积计算），新进入哈尔滨、石家庄、兰州等城市，拿地面积/销售面积为0.83，扩张步伐稳中有进。

　　土储丰富：截至2017年上半年末，公司在建项目总建面约6462.6万平方米，权益建面约4256.9万平方米；规划中项目总建筑面积约5176.9万平方米，按万科权益计算的建筑面积约3461.1万平方米。此外，公司还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建面在2017年上半年末合计约294.1万平方米。

　　财务状况优，业绩锁定性较好
　　2017年上半年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为70.9%；短期偿债能力保障倍数——货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为2.1倍，短期偿债能力优；净负债率为19.6%，较2016年末下降6.3个百分点。公司2017年上半年末预收款为3579.31亿元，在扣除2017年上半年末营收后，剩余部分仍可锁定2017年wind一致预期营收的167%。

　　拓展业务持续发展
　　公司拓展业务持续发展，积极布局盈利增长点——①物业服务：2017年6月发布的物业百强名单中，万科物业连续第八次蝉联综合实力第一，并获得“2017中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号；②商业开发与运营：公司以印力集团作为旗下商业开发与运营平台，截止2017年上半年末，共持有及管理的商业物业面积超过850万平方米；③物流地产：
　　2017年初至半年报披露日，新增14个物流地产项目，合计规划建面约108万平方米，截至半年报披露日，公司流地产业务累计获取32个项目，可租赁物业建筑面积256万平方米，另已签约锁定建筑面积为250万平方米，获取项目中已建成运营项目共11个，其中稳定运营项目共9个，平均出租率达到98%，公司参与普洛斯私有化如能完成将有助于完善物流地产的布局；④截至2017年上半年末，泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超过2万间，开业6个月以上项目的平均出租率约87%。

　　长期领跑行业，维持“买入”评级
　　行业处于降温阶段，利于公司加速提升市场集中度，我们看好公司“轨道+物业”模式的发展以及各类拓展业务的布局，预计2017/2018年EPS为2.25/2.52元，对应PE为10.3/9.2X，维持“买入”评级。

　　风险提示
　　若调控矫枉过正导致行业基本面超调，而政策又不适时放松。


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