主题：万科A(000002)：时事造英雄 英雄亦适时

8月24日公司发布2017年半年报，报告期内，公司实现营业收入698.1亿元，同比下降6.7%；实现归属于上市公司股东的净利润73.0亿元，同比增长36.5%；每股基本盈利0.66元，同比增长 36.5%；全面摊薄的净资产收益率为6.48%，较 2016年同期增加0.99 个百分点。

　　观点：
　　营业收入同比小幅下降，净利润同比大幅增长。报告期内，公司实现营业收入698.1亿元，同比下降 6.7%；实现归属于上市公司股东的净利润73.0亿元，同比增长36.5%；房地产业务的结算均价为11227元/平方米。

　　营业收入小幅下降主要归因于上半年公司实现的结算收入同比下降，报告期内本集团实现结算面积583.6万平方米，同比下降10.8%；实现结算收入655.2亿元，同比减少9.6%；净利润大幅增长的原因是报告期内公司结算项目总体毛利率为24.8%，较2016年同期提高7.2个百分点。每股基本盈利 0.66元，同比增长 36.5%；全面摊薄的净资产收益率为6.48%，较2016年同期增加 0.99个百分点。

　　销售业绩大幅增长，行业地位卓越。今年上半年，公司实现销售面积1868.5万平方米，销售金额2771.8亿元，同比分别上升32.6%和45.8%，在16个城市的销售金额位列当地第一。上半年销售额在2016年增长50%的基础上再度增长超40%，今年有望实现5000亿销售额。从上半年销售收入区域来源来看，贡献排名为上海区域、南方区域、北京区域、中西部和海外，且上半年销售热度较高的上海和北京区域贡献了销售收入的半壁江山。可见公司合理的区域布局使得公司的业绩较多数房企更加稳健，无愧于行业龙头的称谓。

　　今年以来，行业集中度加速提升，万科市占率从2016年的3.68%大幅提升1.94个百分点至5.62%，市场份额大大提升，我们认为，规模房企在融资、投资和管理等方面有着较大优势，在未来的5年时间内将强者愈强的效应将进一步显著，未来公司的市占率将进一步上升。

　　拿地稳中有进，土地获取方式多元化。上半年本集团获取新项目79个，总规划建筑面积1559.8万平方米，权益规划建筑面积983.8万平方米，权益地价总额约10537.9亿元，新增项目均价为5467.8元/平方米。按建筑面积计算，其中64.7%的新增项目为通过合作方式获取。随着公司销售规模提升，未来补库存压力仍然非常巨大。从区域布局来看，公司新增土地储备中77.5%（按建面）分布在广深和上海区域的一、二线城市，同时也加强了对部分重点三线城市比如佛山、东莞的布局，上半年公司新进入哈尔滨、石家庄、兰州等城市，一定程度上体现了公司的城市能级下沉的意图。

　　另一方面公司持续探索多元化的土地获取模式，通过收并购模式获得低成本土储，公司上半年拿地均价同比小幅下降0.36%，特别值得一提的是，今年7月，公司以551亿元的价格竞得广信房产资产包，核心资产为广州市区的16宗优质土地，对应权益可开发计容建面为211万平方米，该资产包的获取大大增加公司在广州的优质土储。

　　落实“城市配套服务商”的战略定位，积极拓展新的业务。在夯实地产业务的规模根基的基础上，也在积极的拓展商业地产、物流地产、滑雪业务、长租公寓和养老业务。

　　2014年公司进军物流地产，截至报告日，公司物流地产业务累计获取32个项目，可租赁物业的建筑面积为256万平方米。特别值得关注的是，公司联合其他机构以790亿元的价格收购全球物流地产龙头普洛斯，并成为其第一大股东，此次收购有望成为亚洲历史上最大的私募股权并购。普洛斯在中国物流地产市场市占率近60%，我们认为收购完成后，公司将和普洛斯优势互补，发挥协同效应，将有望成为中国最大的物流地产商，此次收购是公司物流地产布局的重要落子，意义重大。

　　在长租公寓业务方面，截至报告期末，长租公寓品牌“泊寓”业务已覆盖21个一线及二线城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超过2万间，开业6个月以上项目的平均出租率约87%，2017年预计总获取房间数量超过 10万间。当前中央到地方密集出台政策支持住房租赁市场发展，未来公司有望成长为长租公寓领域这一细分行业龙头。

　　股权之争圆满解决，迎来深铁时代。6月10日深铁集团受让恒大集团持有的公司股份后，持股比例达到29.38%，成为公司第一大股东。超过二股东宝能持股的25.4%，安邦为第三大股东，持股比例为6.73%，万科正式成为“国资背景”房企，股权纷争取得阶段性成果。我们认为，深铁入主后，其拥有的大量优质土地将与公司高水平开发能力形成“强强联合”效应， “轨道+物业”模式有望在不远将来落地，公司有望显著受益于深圳乃至丛国轨道交通的快速发展和轨道上盖物业的高溢价能力，从而形成巨大的竞争优势。

　　高效的激励机制，为公司发展保驾护航。公司自2014年开始尝试事业合伙人制度，包括持股计划、项目跟投制度和事件合伙人制度。创新地激励机制使得团队的利益和股东的利益紧紧捆绑，即便在股权纷争的期间内，公司盈利水平仍然能够呈现快速增长的趋势。

风险提示：销售不及预期、调控政策加码、多元化业务受阻
　　结论：
　　公司2017年上半年的销售数据无疑再一次确认了公司的行业龙头地位，同时也从城市布局、海外投资和业务多元化等角度论证了公司经营思路的正确性。我们看好公司基于地产业务所进行的创新和转型业务，通过产业链延伸和价值深挖，公司在商业地产、物流地产和物业管理等领域已经成果颇丰。我们认为在股权纷争告一段落之后，在高效的公司治理制度“保驾护航”下，公司借助于大股东深铁集团和自身超强实力，盈利能力仍有进一步大幅提升的空间。

　　我们预计公司2017年-2019年营业收入分别为3062亿元、3802亿元和4588亿元，每股收益分别为2.36元、2.68元和3.03元，对应PE 分别为9.19、8.09 和7.18，维持公司“强烈推荐”评级。

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