主题：万科A(000002)点评

公司前三季度净利超预期，预计全年增速中枢在25%-30%。目前市值较NAV 略有溢价，但得益于战略及管理水平领先、积极转型“城市配套服务商”、与深铁合作发力“轨道+物业”，公司长期价值仍值得肯定，尤其是新业务的快速推进应当引起重视，考虑到盈利能力周期性回升、市占率及新业务溢价，维持“强烈推荐-A”评级，目标价35.6 元/股（对应2018PE=12X）。

点评：
1）前三季度净利增速超预期，预计全年增速在25%-30%之间。公司前三季度营业收入1171.0 亿元，同比持平，归母净利润110.9 亿元，同比增长34.2%。前三季度累计竣工1136.4 万方，同比略增1.1%，全年竣工计划增长9.3%；前三季度结算面积966.6 万方，同比减少2.7%，结算均价11688 元/平，同比增长2.5%；交付结构及涨价因素拉动毛利率提升5.2pct 至31.7%，导致净利增速显著高于收入增速；主要得益于交付增加及毛利率提升，预计全年增速中枢在25%-30%。

2）市占率进一步提升，拿地偏进取延续高周转特色。公司前三季度销量2664.5万平米，销售额3961.0 亿，同比分别增长33.8%和50.7%，销售额已经超过去年，市占率同比提升0.7PCT 至4.3%，预计全年销售有望实现5 千亿体量；新开工面积2,599.6 万平米，同比增长6.5%，保持稳健节奏；前三季度拿地偏进取，累计新增143 个项目，总建面3,288.4 万方（权益比63.8%），其中91.6%位于一二线城市，拿地量/销量约123%，同比提升10.7pct，静态地价房价比为38%（较去年下降5PCT），拿地成本控制得当；此外，公司7 月新增广信资产包快速补充一线城市核心资源。公司截至17Q3 末未竣工计容1.3 亿平米，扣除已售未结量，预计全口径未售计容约9000 万平米，大致可供销售约2.5 年，延续高周转特色。

3）多元化业务快速推进。公司积极转型“城市配套服务商”，其中，物业服务已极具规模，管理面积已达数亿平米，10 月，商业开发与运营平台印力集团控股有限公司发起设立其首个CMBS（商业地产抵押贷款资产证券化）产品“中金—印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”，试水商业地产金融化领域；物流地产累计获取46 个项目，总建筑面积366 万平米，其中第三季度新增14 个，总建面110 万平米，物流地产布局提速，同时，公司拟参与普洛斯潜在私有化，进一步强化布局；集中式长租公寓品牌“泊寓”已覆盖24 个一线及二线城市，累计开业82 个项目，开业约2.4 万间。此外，冰雪业务和养老业务也在逐步落地。综合而言，公司依托品牌、资金、强大的执行力等优势，新业务正快速推进，物管、物流、商办、长租等业务稳健发展，已呈现王者雏形。

4）财务状况延续稳健趋势。公司前三季度净负债率为38.2%，较中期有所提升（期内公司以551 亿元收购广信房产资产包），但仍保持在行业较低水平。有息负债中，即期负债542.3 亿元，占比仅为34.0%；现金对即期有息负债的保障倍数达到174%。公司在手现金充裕，财务保持稳健水平，有利于推动各项业务顺利发展。

投资建议：公司前三季度净利略超预期，预计全年增速中枢在25%-30%之间。

作为行业龙头，公司地产业务稳步增长，各项新业务也快速布局。公司目前市值较NAV 略有溢价，但得益于战略及管理水平领先、积极转型“城市配套服务商”、与深铁合作发力“轨道+物业”，公司长期价值仍值得肯定，尤其是新业务的快速推进应当引起重视。预计公司2017-2019 年EPS 分别为2.43 元、2.97 元和3.60 元，对应2017-2019PE 分别为11.3X/9.3X/7.6X，作为龙头市占率提高和新业务快速发展，估值水平已相对合理，考虑到盈利能力将周期性回升、市占率及新业务溢价，维持“强烈推荐-A”评级，目标价35.6 元/股（对应2018PE=12X）。

风险提示：股权结构短期不确定性。


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