主题：沪一小区居民们住了快一年 办产证时发现房子被抵押



2018-05-14 08:12

房产证(现在的称呼是不动产证)就是房产的户口本和身份证，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，房主可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。
也就是说，只要是通过合法途径购来的房产，业主都会有一张不动产证。如同每个人都有一个身份证，每一套房子也都有一张产证。
然而，不少买了“绿地海珀佘山”的业主，拿到房子都快一年了，房产证却迟迟办理不下来。
而办不下来，是因为他们的房子都被开发商抵押在银行了。
01
办产证万事俱备
却发现房子还在抵押中
绿地海珀佘山的业主们说，他们都是2016年5月买的房子。去年6月，开发商绿地松煜置业将房屋移交给了他们。今年，他们接到开发商通知，说可以去办不动产证了。
接到可以办产证的通知，大家都非常高兴。拿着开发商寄来的资料，去交易中心办不动产证。
可没想到，一系列手续办下来，到了最后关头却被告知，因为开发商的抵押贷款没还，这不动产证不能办。
业主
绿地通知我们去办产证，资料也寄给我们，我们到松江房管局去办产证的时候，说我们不可以办，因为绿地银行里有抵押贷款没撤。
业主
我已经去了交易中心三次了，跑去税收全部交了，最后一关产证不能办，他说你这房子抵押了。
02
开发商左手拿业主的钱
右手拿银行的钱
业主韦女士是全款购房的，她从房地产交易中心拿到的《房地产抵押状况》显示，该房屋被抵押给了兴业银行，期限为2015年7月到2018年7月。
而根据当初的售房合同，交房时不应有开发商设定的抵押权，不存在其它产权纠纷。
等于拿了两笔钱，他原先就问银行贷了三年款到今年7月13日到期，他又拿我们全额付款的人（的钱）。
03
开发商称是房产交易流程变化造成
记者就此询问了绿地控股集团房地产事业二部，客服部的项目负责人表示，这一定程度上是房地产交易中心流程变化造成的。
原来办产证，有21天审税期，业主因为对办产证时间比较急，我们讲这资料可以先去审税，把时间节约下来，我们一旦事情解决了，可以马上送进去办理产证，现在交易中心政策改变以后，整个流程缩短在5天，所以不需要先审税再办证这个顺序
这位负责人还表示，目前他们已经与业主召开协调会，进行了相应解释，也给出了赔偿方案。
因为这楼盘正值2016年销售比较快，跟我们银行还款计划有点脱节，可能造成这些原因，我们也跟银行在联系，能够相应提前还款，能够把这个问题尽快解决，现在我们已经有解决具体时间，这个月我们能够解决一部分，最晚7月13日全部解决这个事情。
04
开发商给出的违约金
还不及银行存款利息
据介绍，开发商给出的赔偿金额是按照已付房款金额的每天万分之0.5来计算的。
对此，法律界人士表示，违约金甚至还比不上银行存款利息，这明显不利于购房人。
违约金条款如果设置合理，大家就会考虑我的违约行为，会不会面临很高违约成本，在这种情况下，就很可能避免这次违约行为发生，所以大家千万不要轻视违约金条款，在合同签订时，它本身起到的作用，但是作为一家企业，特别是在房地产行业数一数二的龙头企业，仅仅勇于承担违约责任是不够的，它还要考虑自己的社会责任。
松江区住房保障和房屋管理局表示，绿地方面类似的行为虽没有违反行政法规，但他们已经多次约谈开发商，督促其尽早解决问题。
房产证迟迟办不下来
因开发商导致的原因
1、开发商在销售房屋时没有取得完整的五证。五证是指，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。如果五证中缺少任何一证，都不可能办到产权证。
2、开发商擅自更改房屋性质、变更规划
开发商虽已取得五证，但私自更改了房屋的使用性质。例如，房管部门批准的是住宅楼，而开发商却当作商业楼销售，去办理产权证书的时候，当然是办不下商业楼的产权证书了。另外，开发商擅自改变规划、违规建设，也是无法取得房本的。
3、开发商将房屋抵押给他人
开发商取得五证，并已取得大产权证，但开发商已将该房屋抵押给了别人，同时出售该房屋。购房者要是购买了这种房屋，所面临的风险就更大了。
如果开发商不能及时履行到期的债务，抵押权人要求实现抵押权的话，购房者肯定是没有产权证书了，甚至连居住权都没有，最后购房者只能是通过诉讼来要回所付的房价款，能不能要回还另当别论。所以购房者在买房前要充分了解房屋状况。
4、房屋质量检验不合格
5、开发商拖欠应该上缴国家的各种费用以及税金、房屋维修基金等。
6、开发商在集体所有土地开发的项目，无法办理房产证。
小坊提醒：购房者在购房前一定要知悉在该地买房时该房屋所有权是多少年，搞清楚是大产权还是小产权，以防误买，另外要搞清楚该地的房产证怎么办理，都需要什么手续或证件。

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