主题：招商蛇口：业绩抢眼 销售强劲

类别：公司研究 机构：平安证券股份有限公司 研究员：杨侃

　　业绩靓丽,全年高增可期:公司三季度实现营入337.8亿元,同比增长25.8%;归母净利润82.8亿元,同比增长114.4%。净利润增速远高于营收增速主要因:1)项目结算结构差异,毛利率同比上升14.6个百分点至41.2%;2)由于转让资产及非并表项目收益增长,投资收益同比增长75.1%至50.6亿元,扣非后净利润同比增长99%;3)少数股东损益占比下降。

　　由于销售金额远高于营收,期末预收款较年初增长53.1%至842.7亿元,为同期实际营收的249.5%,叠加2018年30.8%的竣工高增长计划,全年业绩高增可期。

　　销售增速可观,全年目标完成无忧:公司前三季度实现商品房销售面积556.4万平,同比增长35.7%;销售额1162.6亿元,同比增长49%,已完成全年1500亿目标的77.5%。平均销售均价20894元/平,较2017年全年增长5.6%。尽管当前市场去化率有所下行,但考虑公司四季度为传统推货高峰,单季新推货值有望超800亿,且项目主要以核心一二线城市为主,我们判断全年销售目标有望超额完成。

　　拿地节奏稳健,成本持续优化:期内累计新增建面997.9万平米,同比增长86.6%;总地价809.7亿元,同比增长28.2%;拿地销售面积比179.3%,较上半年的209.7%有所下降,仍处于相对高位。但随着楼市降温,公司9月拿地节奏已明显放缓,预计后续拿地将趋于谨慎。前三季度新增项目平均楼面地价8114元/平,较2017年全年下降5%;地价房价比38.8%,较2017年全年下降4.4个百分点,新增土储成本持续优化。

　　融资优势显著,财务结构稳健:在资金趋紧背景下,公司10月新发三年期公司债融资成本4.8%,较2017年末发行利率下行0.4个百分点;前三季度新增公司债、超短融、资产支持专项计划平均融资成本4.72%,处行业较低水平。期末在手现金511.1亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的117.6%,短期偿债压力较小;净负债率、剔除预收账款的资产负债率为74.3%、57.1%,较期初分别上升15.9个百分点和1.5个百分点。

　　投资建议:维持原有盈利预测,预计2018-2020年EPS分别为2.00元、2.57元、3.22元,当前股价对应PE分别为9倍、7倍、5.6倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风,维持“强烈推荐”评级。


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