主题：房地产巨头高价拿地 住宅用地成交大幅上涨

　昨天下午,富力地产以相当于出让底价3倍多的10.22亿元将“命运多舛”的北京广渠门10号地块收入囊中。


　　以该地块总共7.75万平方米的住宅面积计算,楼面地价超过13000元/平方米。根据北京市土地整理储备中心的资料,7.75万平方米的住宅面积中,还包括了配建的5000平方米廉租房。如果扣除廉租房的面积,该地块的楼面地价将更高。

据了解,紧邻该地块的某楼盘新房住宅售价为20000元/平方米,周边的二手房价格也在18000元/平方米左右,这意味着,广渠门10号地块的成交价再度隐现“面粉贵过面包”的行情。

　　北京土地市场日渐火爆的行情只是全国土地市场回暖的一个缩影。中国房地产指数系统对全国60个重点城市的监测数据显示,4月全国住宅用地成交环比与同比均大幅上涨,使1~4月的住宅用地成交量今年以来首次超过去年同期水平。其中,4月有近1/3的住宅用地溢价成交。

　　事实上,在发布公司年报前后,富力地产、金地集团（600383.SH）等大型地产企业的负责人还在公开检讨公司以往的拿地策略,认为公司在2007年购置土地过多给公司经营带来了很大压力。而如今,也正是这些地产企业,在土地市场上的表现最为活跃。

　　土地市场回暖

　　自2008年8月被北京市土地储备中心取消挂牌出让后,北京市广渠门10号地块自5月7日重新挂牌以来,在两周时间内共收到29份开发商报价,价格也由2.9亿元直线上涨至6.67亿元。而10.22亿的最终成交价则使该地块的价格在报价已经翻番的基础上再度上涨超过50%。

　　沉寂一年之久的土地市场回暖之意明显。除广渠路10号地外,北京市在5月已推出40多幅地块,其中通州通胡大街70号地块在经过80轮竞价后,以底价的2.5倍成交。截至目前,已成交的土地接近20幅。

　　就在几天前,被退地后又多次流拍的福州白马南路两幅地块,也终于以远超过底价的5.64亿元成交,楼面地价约5680元/平方米。2007年在福州拿下“地王”的万科A也参与了该地块的竞逐。

　　5月9日,苏州市国土资源局发布了今年首批土地拍卖和挂牌公告,同步推出27宗地块。据了解,厦门市计划于6月8日举行一场汇集了9个项目的土地拍卖会,该拍卖会将是2008年以来厦门市最大规模的土地拍卖会。

　　与此同时,将近一年门可罗雀的深圳市土地交易中心也将于6月10日前连续三批挂牌出让共计5幅位于福田和宝安区的居住用地。据统计,2008年前8月,深圳一共出让了28块用地,其中,成功拍卖了20块,12块商业办公用地全部成功出让,流标的8块用地全部为居住和商住综合用地。这种状况在楼市成交回暖的前提下迅速得以改善。本月初,深圳市推出的一幅居住用地已经溢价成交。

　　根据易居克而瑞（中国）的统计数据,仅4月27日至5月3日期间,全国37个大中城市中,10个城市有土地推出。其中,上海、合肥和北京位列土地出让面积前三名,出让面积分别为117.55公顷、47.29公顷和24.67公顷。

　　土地供应速度仍低于往年

　　“土地市场的回暖与楼市回暖密不可分。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示,房地产市场回暖,房屋销售速度加快,一方面给开发商带来了可用于购置土地的资金,更令开发商累积了对后市的信心。

　　顾云昌同时坦言,政府相关部门也有推出土地的现实压力。目前的现状是,土地出让金和房地产税收仍然占据了地方收入的很大部分,由于2008年土地市场和房地产市场均比较冷清,如积压一段时间的购房需求一样,政府相关部门积压的推地需求也到了需要释放的阶段。

　　但是,楼市回暖仅两三个月的时间,不少开发商都不敢断言后市走向,政府相关部门和部分开发商在土地市场上的积极态度,令亦市场担忧。

　　业内专家认为,目前开发企业积极购地也在情理之中。尤其对于上市公司而言,必须每年都有新的经营业绩,由于很多企业在去年几乎没有拿地,为保证公司经营业绩的持续性,必须保证一定的“原材料”购买。

　　华润置地日前公告称,公司欲配售3亿股融资42.4亿港元,用于购地和运营资金。保利地产（600048.SH）日前也宣布计划非公开募集资金80亿元。保利地产北京公司负责人对CBN记者透露,由于目前公司在北京的项目出货太快,考虑年内还要在北京市场购置两幅土地。

　　对于开发商而言,新增的土地供应,也意味着新增存货。事实上,就在今年一季度以前,房地产市场还面临着巨大的存货压力,但经过两个多月的消化后,一些开发商的存货压力已有所缓解。

　　顾云昌也认为,今年1~2月,全国商品房销售面积为5000多万平方米,而仅3月,上述数据就达到6100万平方米,4月该数字已上升至6300万平方米。但他同时指出,尽管目前各地政府已开始着手推地,但土地供应的速度仍然低于往年。数据显示,今年一季度全国土地交易规模同比下降四成,而1~4月则同比下降了28%。

　　顾云昌认为,在存货消化速度加快的情况下,如不及时供应土地,供求关系很有可能再次失衡。由于从土地供应到实现销售需要1~2年时间,“我相信2年后房地产市场已经实现了平稳发展”。



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首例外资撤离上海楼市：退房近200套 金额达9亿

　　上海高档楼盘被撤9亿元订单


　　一场机构投资者的 “退房”剧正在上海上演。

　　昨日，上海一家机构向《每日经济新闻》报料称，上海徐家汇地区的一个高档楼盘——尚海湾豪庭遭遇境外机构投资者退房，100多套住宅的成交合同被撤销。这也是上海楼市回暖之后，首个大面积撤单案例。

　　该楼盘的代理机构深思域营销向记者证实了上述消息，目前该楼盘已计划由整体出售，改为拆零散卖。

　　首单退房主角疑为外资？

　　据上述机构介绍，尚海湾被撤单的房屋近200套，是13号楼、15号楼，总金额高达9.2亿元。去年6月，这两栋公寓楼，被一不愿意透露姓名的买家以每平方米3.3万元的价格买下。

　　时至今日，上海地产界尚不知这个神秘买家的真实身份，仅知道是一家来自香港的机构投资者。而昨日，依然有人发挥想像力，猜测上述两栋楼并非是投资者 “退房”给开发商，而是借“撤销”成功转卖，以避高额税收。

　　尚海湾豪庭的代理机构——深思域的营销总监周俊否认了这一种猜测，表示机构投资者将房子退还给了开发商，开发商则委托深思域销售上述房源。

　　未必能再卖高价

　　无论如何，上述被“退”房源要想卖出之前的高价，将不是一件容易的事。来自佑威的数据显示，尚海湾在今年3月1日～5月20日两个多月时间内，仅卖掉了52套房，大部分的售价低于33000元每平方米。

　　不过，周俊仍然看好这些被退房源的市场前景，理由是这些房屋中有不少是中小户型，相比目前主要销售的大面积套型，销售难度要小得多。但在谈及上述被退房源能以何种价格对外销售时，他只是表示“一切还待开发商的最终确定”。

　　易居中国分析师薛建雄说，今年以来上海高端住宅市场有所回暖，但并没有达到去年6月时的销售顶峰状态。由于外资并没有像预计的那样大量流入内地，所以目前高端住宅的购买群体依然是自住客。去年曾疯狂入市以买房放租的外籍投资客群体正大量减少。

　　薛建雄猜测，尚海湾的神秘买家原本也打算投资出租，以获取高额回报，但实际情况却让机构投资者很不满意，导致了“退房”事件发生。

　浙江房企中仍有很多处于缺钱的困境之中,这为一些大胆且有一定资金实力的中介机构提供了机会。


　　在一些主流中介机构大量关店收缩的杭州,一家名为浙江科威的中介机构却试图以广泛铺店并低价包销的方式在惨淡的杭州市场“杀出一条血路”。

　　但杭州某中介行资深人士提醒,由于“包销”具有一定的风险性,最终选择包销的物业一定要以现房为主,防止楼盘出现烂尾。若是耗费巨资购入物业后再进行包销,投资的风险更是不容小觑。

低价包销

　　假设以总计3.5亿元的代价,相当于楼盘零售价的6折盘下一栋公寓楼,再以9折的价格在二手门店内挂牌出售,浙江科威可获得20%的利润,同时门店加盟商可获取4%~5%的净收益,这一利润分成比例还有商量空间。其中的利润空间与目前中介机构代销一手房普遍1%的佣金相比,充满诱惑。

　　浙江科威副董事长陈刚正在加快开店步伐,希望以遍布浙江县市的加盟店为前提,低价“包销”一手房业务,以提高中介业务的利润率。

　　事实上,浙江科威是全世界营业额最高的美国房产中介连锁品牌COLDWELL BANKER的浙江总代理。据CB科威全球副主席Terry Copper的介绍,公司在美国主要通过独家销售权来谋利,但在中国,“小门面”、“直营”以及“公盘制”仍然十分普遍。所谓“公盘制”,即中介行互相共享客户资源,无法取得谈判的主动权。

　　而陈刚正试图改变这一局面。“与开发商的谈判空间依然存在,很多企业仍有难以解决的资金问题。当他们决定要借高利贷时,就说明他们'缺钱’了——这就是我们的机会。”

　　去年他曾尝试与一家缺钱的开发商谈判,最终约定以7折的价位拿下一个地产项目的独家包销权,继而在公司各门店以8折的价位出售,结果该项目迅速售罄并实现分成。之后他以同样的方式又操作了多个项目,屡试不爽。最近的一次“包销”,是通过产权交易所的挂牌出让方式,取得一个地产项目的产权。

　　打破行业瓶颈

　　继今年2月份成交量创历年同期的最高纪录之后,杭州的二手楼市突飞猛进,4月杭州主城区二手住宅成交过万套,同比增长96.7%,成交面积翻番。在这样的背景之下,一度收缩的中介行又开始重现扩张之势。

　　据上述中介行资深人士介绍,今年年初房地产市场最为萧条时,某家全国性中介公司杭州的中介门店数量一度由20余家减少到3家。此外,去年6~8月间,杭州的中介门店总量由1000家急速缩水至700家。

　　“虽然难以改变,但是传统的中介连锁已经不足以适应目前的情况。如何规避二手中介开关店铺的周期性,提高行业整体素质则是当务之急。”陈刚对CBN记者坦言,他正在筹备一个公司型的封闭性基金,预备以收购的方式获取更多的包销业务。

　　Terry Cooper则透露,由于美国经济波动,在过去很长时间里,美国中介市场萎缩明显,虽然成交的房屋数量下跌幅度不大,但房屋价格下降明显,中介公司营业额下降。他也同时指出,这样的市场低潮期,恰恰是品牌中介公司进行收购、兼并的良机。

　　去年,CB科威在美国本土新增了22个加盟商,扩张规模甚至超过经济景气年份。目前,公司在美国市场的中介门店,有超过70%是通过收购兼并的方式增加的。他认为目前亦是扩大中国业务规模的最佳时机。

　　上述人士认为,通常而言,开发商利用中介门店销售一手房源,给门店1%左右的佣金。但若是销售员售出一套二手房,便可获得2.5%的佣金。最终导致中介行在接受一手房的销售业务时,无法激励销售员促进销售的积极性,终端执行力差。因此,如何打破之前由开发商主导的一、二手房联动销售方式,可能成为中介机构业务经营的突破点。