主题：２００９：房企分化年


从已发布的房地产上市公司２００９年第一季度季报来看，上市房企业绩普遍不理想。而连续几个月的成交活跃及其所主导的一季度季报成绩单上的“进步”又让市场为之躁动。然而楼市成交、房企资金等诸多问题留给我们的仍然只是逗号而非句号，接下来上演的“故事”并未定局。

开发商希望接下来看到的是一部毫无波折的楼市喜剧，身处“擂台”的他们深知市场残酷，厌恶曲折离奇；置业者期盼的则是情节逆转的大悲剧，当前闪现高涨苗头的楼市对他们是十分不利的；而作为媒体，我们企望见到的，是一场毫无杜撰色彩的现实剧，探询真相客观报道是我们的使命。

由次，本期《超级楼市》特别策划了“地产季报”专题，将投资者必须温习的功课——各类房企过去一年的财务状况和经营成果，以明了的格式呈现在置业者面前。通过“前集剧本”伏笔——各种经营信息和会计信息的集合体最大程度地为消费者预告“下集情节”。



貂裘换酒也称豪

漏屋偏逢连夜雨

和市场上行时迥然不同，房地产市场下行时期企业谈论最多的已不是发展问题，而是如何过冬。现金则是企业过冬最为重要的貂裘厚被，在此基础上，克而瑞(中国)研究中心对２００９年中国房地产百亿企业“生存”情况进行了预测。

在百亿企业现金流评估中，以现金流对企业未来运营的影响情况，克而瑞(中国)研究中心将２００８年百亿企业和在２００９年有望入围百亿的企业分为三类：一是资金充沛，有助于企业进一步扩张；二是资金紧张，对企业经营压力很大；三是资金问题不明显，但考虑到市场风险，这些企业也具有一定的压力。

貂裘换酒也称豪

特征：资金充沛，助企业进一步扩张。

代表：万科、中海外、保利、招商



万科、中海外和保利是２００８年房地产企业销售百亿榜的前三名，预计２００９年三家企业年末的现金余额均能维持在２０－５０亿之间。克而瑞(中国)研究中心预测，为维持持续增长万科的生产投入达４００亿以上，而中海外和保利也将有１５０亿以上的生产投入。但强劲的销售将进一步带来巨额的现金流入。而２００９年万科的销售收入更有望超５００亿元，中海外和保利也将继续冲击２００亿以上的销售收入。

同样，根据监测数据预测，招商地产和中粮地产凭借拥有强势资源配置力的央企背景，将继续保持资金方面的稳健，预计２００９年这两家企业年末的现金余额能维持在５０－８０亿之间。这也将有助于两家企业冲击今年房地产企业“百亿榜”。

漏屋偏逢连夜雨

特征：资金紧张，企业经营压力大。

代表：富力、合生创展



克而瑞(中国)研究中心报告透露，由于各自在产品结构和区域结构上的失误，富力和合生创展在２００８年资金压力凸显。富力在２００８年市场下行的背景下，对持有型项目投入过多，而这些项目并没有起到平衡现金流的作用，反而造成企业资金链紧张。２００９年富力对生产投入上的支出将达２００亿元，巨额的支出将束缚富力２００９年的扩张。

合生创展则受区域布局不平衡的影响，致使２００８年的现金余额为负值。在无法有效规避区域风险的情况下，２００９年的资金链情况将进一步束缚合生创展发展。

守得云开见月明

特征：资金问题不明显，企业有一定压力

代表：碧桂园、绿城、金地、世茂、雅居乐



此类企业的资金情况比较中庸。２００９年这类企业年末的现金余额均能维持在０－２０亿之间。克而瑞(中国)研究中心认为，碧桂园、绿城和金地在销售上都各具特色，稳定的销售可能会支持企业的现金流入，而２００７年过度扩张的土地储备又可能会产生巨大的资金投入。克而瑞(中国)研究中心透露，在２００８年这三家企业不约而同地采取了缩减新增土地储备的政策。金地更是从２００７年９月至２００８年１１月长达１４个月没有新增土地储备。

另外，虽然世茂房地产年末的现金余额低至－３０亿左右。但是若考虑到世茂房地产较低的资产负债率，世茂房地产将获得较多的银行贷款支持，并能够维持现金流稳定。克而瑞(中国)研究中心特别强调的是雅居乐，报告认为由于该企业区域布局上的失误，企业虽然可能在２００９年末的现金余额维持在５０亿左右，但是其２００８年主要的现金流入是依赖出售海南项目股权获得的５２．８亿。这种现金流入不具有可持续性，雅居乐的经营前景不容乐观。



【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。