主题：北京房价半年上涨近三成 正在接近历史最高点

北京6月商品房住宅成交均价为13302元/平米，比1月上涨了2864元/平米，涨幅为27%。昨日，记者根据北京房地产交易管理网数据统计发现，今年上半年住宅成交均价呈直线上扬趋势。专家指出，北京房价正在接近历史最高点。


　　前6个月成交均价持续上涨

　　昨日，记者根据北京房地产交易管理网数据统计发现，上半年北京住宅均价呈持续上扬趋势。1月份北京住宅成交均价为10438元/平米，该成交价格是2008年以来的18个月历史最低值。2月份，北京住宅成交均价就开始有所回升，上涨了899元/平米，均价达到11337元/平米。

　　此后，北京月度成交均价持续上涨，月度涨幅一般在400元-600元/平米左右，6月份住宅成交均价达到今年最高，高达13302元/平米。

　　去年成交均价超过1.3万元/平米有6个月，主要集中在上半年。按照今年6月份的成交均价来看，可以排在去年成交均价的第四位。今年6月成交均价比1月上涨了2864元/平米，涨幅为27%。

　　房价持续上涨将会出现泡沫

　　昨日，多个接受采访的业内人士认为，近期内北京房价还会持续上涨，至于何时止涨无法进行预测。中原地产华北区域总经理李文杰认为，今年房价猛涨已成定局。下半年房价还会持续上扬，可能超过去年最高值。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为前5个月北京房价的上涨，是随着交易量上升的“补涨”，而此后的价格上涨，则是飙涨，类似2007年的下半年。

　　多个业内人士对房价的快速上涨表示出担忧，他们认为如果房价持续暴涨，价格泡沫将会重现，甚至会再现去年房价快速下降的局面。陈云峰认为，开发商应该合理控制房价上涨的速度和幅度。

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去年10月，杭州以24条意见（即《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》）率先启动地方楼市刺激政策，引领一轮地方救市潮。时隔8个月后，杭州又一次率先打响楼市“紧缩战”。


　　昨日，上海证券报通过多个渠道证实，杭州各商业银行已经明确通报关于二套房贷的收紧口径。原本，购买第二套商品房可以享受的首付两成，七折优惠利率，将成为杭州楼市阶段性的历史。业内预测，该政策将直接导致杭州一手房销售量在7月份大幅下降，相比5月楼市成交最高峰，下降幅度可能达到10％至20％。

　　有消息称，杭州自月初起收紧二套房贷。杭州滨江房产集团高层、杭州中原地产研究中心等昨日向记者证实了此事。

　　“开发商目前没有收到银行文件性的通知，但是购房者去银行申请贷款确实已经被告知二套房贷政策有变。基本上，第二套购房都需要支付四成首付，利率是基准利率的1.1倍。就是6月底的时候，市场还普遍按优惠政策在执行。”杭州地方龙头房企滨江地产董事长戚金兴告诉记者。

　　杭州中原地产研究中心总监表示，目前虽然政策已经明确，但一手房执行相对宽松，二手房则较为严格。“一些开发商仍可以通过合作银行申请到不同程度的优惠，比如不执行1.1倍的利率，而是只执行基准利率。但一些明显不符合改善型的二套房，基本都是严格执行收紧后的利率政策。”该人士称。

　　他所说的不符合改善型条件，指的是投资意向明确的大户型购房行为。据业内人士介绍，数月以来，杭州楼市成交量飙升，价格随势上扬。年初至今，房价涨幅在15％左右。其中投资性购房是推动此轮市场火爆的重要动力。“目前，杭州新房4成以上是投资性的购买，温州、台州等地投资者在4、5月份集中入市，拉高了杭州成交量和成交价格。”中原地产相关人士介绍。

　　据了解，此前，杭州及全国大部分城市在二套房贷方面政策较为宽松。“只要符合改善性需求的条件，二套房仍然可以申请2成首付，7折优惠利率。”交通银行(10.07,0.16,1.61%)上海分行某个人信贷部经理表示，因为银监局对各地商业银行的首付比例限制较严，利率优惠则给予地方商业银行一定的自主空间，因此各地在利率方面的优惠多是7折。

　　“二套房贷曾经是此轮楼市回暖最直接的拉动政策，如果政府要给楼市敲警钟，从二套房贷政策着手也是最直接的。”业内人士称。

　　记者随后了解了上海、成都等情况。两地银行系统和房地产企业同时反馈，虽然目前上述地区的二套房贷政策未有调整，但因为大多数银行已经完成全年的房贷发放指标，下半年收紧二套房贷的可能性极大。

　　“毕竟，市场价格已经涨得太高了。这种泡沫风险一定会引导政策层面有所动作。”交通银行上述信贷部经理告诉记者。该经理称，5月以来，其接手的房贷业务已经开始下降，估计7月的房贷总量相比5月最高峰会下降50%左右。

　　在大多数企业尚未摆脱金融危机阴霾的2009年，中国的房地产开发商们却迎来了这个“最坏的时代”里最好的一年。


　　昨天，两家香港上市的内地房企公布半年业绩，雅居乐成为又一家半年销售过百亿的房地产开发商，而保利香港销售额也已经超过了去年全年水平。过去半年来，突然间火爆起来的房地产市场让几乎所有地产商的销售业绩都创下“历史新高”。

　　楼市泡沫的话题最近开始越来越频繁出现在学者言论中，而依然高调唱多，宣称形势一片大好的外资投行们则已经将手头国内房地产资产悄然变现。

　　房企销售额动辄翻番

　　雅居乐昨天公布，上半年累计合同销售额103亿元人民币，而雅居乐今年的目标销售额为160亿元，上半年已完成逾60％。同时，雅居乐上半年累计合同销售面积160万平方米，完成全年销售面积目标的70％。

　　同天保利香港也高调宣布，公司上半年累计合同销售额为38亿元人民币，此前保利高层曾表示今年希望可以将销售金额倍翻达70亿元，也就是说目前已完成目标的50％以上。同时，保利香港上半年累计合同销售面积63万平方米，也已完成全年目标80万平方米的约80％。

　　进入7月，至今已有5家内地在港上市开发商公布了今年前半年销售数据，几乎每家企业都取得了创纪录的业绩，增长速度动辄超过100％。

　　绿城中国(03900.HK)的表现最惊人，绿城上周宣布，公司上半年累计成交销售金额211亿元人民币(含184亿元合同销售金额和27亿元协议金额)，同比增长170％，完成全年目标的84％。另外，首创置业(02868.HK)表示，上半年签约金额约50亿元人民币，完成全年销售目标60亿元的83％。其中签约面积为52万平方米，同比增长301％，销售金额上涨187％。富力地产(02777.HK)公布的业绩也显示，上半年合同销售额共约128.3亿元人民币，占全年销售额目标220亿元的58.3％。

　　7月5日，世茂集团主席许荣茂在公司20周年庆上透露，集团今年上半年累计实现各项经营收入136亿元，其中房产销售收入达131亿元。

　　销售旺盛是今年楼市的普遍现象，数据显示，今年1—5月全国商品房销售2.46亿平方米，同比增长25.5％，已超过2007年的同期水平，创下历史最高值。以上海为例，6月一手商品住宅成交量接近220万平方米，环比连续第5个月上涨，同时，在包括汤臣一品在内的豪宅集中成交的带动下，均价创下53周新高。

　　由于业绩惊人，地产股表现同样一片大好。3月份以来，港股一路上扬30％的红火表现引人注目，作为大盘的中流砥柱，地产股更是有上佳表现。几乎所有在港上市的中资地产企业的股价都攀升到原价的两到三倍。

　　此时，外资投行开始大肆看多中国地产股。

　　6月19日，瑞信发布报告指出，推荐买入受惠物业成交量的内房股，并首推华润置地，同时看好合生创展及世茂房地产，维持“跑赢大市”评级。另外将绿城中国评级由“跑输大市”升至“中性”，目标价由3.2元升至11.7元，中国海外发展目标价由12元升至16.3元，富力地产由8.7元升至18元。

　　6月24日，摩根大通表示，基于经济增长相对稳定，加上预期内地楼价未来6-12个月进一步上升，内地发展商毛利率有望提高，同时提升资产净值(NAV)，中期展望仍然正面。摩根大通还将内房股资产净值平均上调16％，以反映近月售价反弹及明年楼价升5％至10％的预期，并将今明两年每股盈测分别上调15％、30％。

　　信贷资金明显入楼市

　　不同于此前的一片乐观，国内经济学家们对于楼市过旺的担忧已经开始蔓延。在实体经济并未复苏情况下，楼市的上涨显然是不具备理性。

　　前全国人大常委会副委员长成思危直言：“今年一季度以来信贷快速增长，其中确有一部分资金流入了股市和楼市，而这也是造成目前股市和楼市暂时回暖的原因之一。”

　　国务院发展研究中心宏观经济部副部长魏加宁日前测算，有20％左右的信贷资金流入股市，30％左右的信贷资金流入了票据市场。安邦咨询分析师则认为，大量资金不仅仅流向了股市，同时也涌入了楼市。

　　安邦分析报告表示，一季度的楼市“小阳春”正演变为当前的新一轮房价疯涨。有关数据显示，今年上半年国内房价的涨幅已经明显超过去年全年房价下降的幅度。国内楼市的回暖显然跟政策导向和充裕的流动性密不可分，不仅是信贷政策宽松带来了充裕的资金，各地五花八门的楼市“救市”手段和国务院政府大幅下调商品房项目资本金比例等政策措施更是为楼市提供了强有力的支持。“如果说一季度信贷资金进入楼市只是初露端倪，那么二季度信贷资金青睐楼市的迹象可谓是愈发明显。”

　　一向唱空的经济学家郎咸平(博客)在博客里写道，“目前楼市回暖现象让我比较担心，原因是大量实体经济的避险资金进入楼市，对下一步经济复苏会带来隐患，这不是我们所鼓励的，代价太大了，如果楼市的回暖造成的是实体经济的衰退那就太可怕了。我认为实体经济发展之后的回暖才是真正的回暖。而国家以政策进行调控这是正确的，但是必须知晓企业面临的困境，去真正帮助他们。”

　　外资正在逢高减持




　　昨天，趁经济危机将雷曼兄弟亚太区资产收入囊中的野村证券突然一改此前唱多言论，成为第一个明确发出中国楼市泡沫信号的外资机构。其最新报告称，今年来中国房价已经上涨21.8％，房地产泡沫正清晰显现，而且可能会比2007年的泡沫更大。

　　在昨天以前，野村证券和其他外资投行都是中国房地产市场的积极鼓吹者。其6月5日发布的报告表示，内地房产市场会继续强劲，预期2010年成交升至7.4亿平方米的纪录高位，今明两年楼价有10％及15％升幅，并预期大部分内房股上升空间有30％—50％。

　　野村证券昨日报告指出，房产销售的骤增已经减少了房屋库存。根据3—5月份的销售量，待售的已竣工建筑面积只够维持两个月的销售。有限的库存鼓励开发商加快投资，今年房地产投资增长的反弹就证实了这一点。这帮助让在建建筑面积(即未来的供应量)从今年年初的相当于18个月的销售量增加至5月份的26个月。鉴于库存有限，一些开发商开始提价。由于今年更加容易获得银行贷款并且强劲的销售(2009年前5个月的销售额达1万亿元)使得现金流状况得到改善，开发商如今拥有远远更大的定价权。因此，尽管今年到目前为止房价已较去年底上涨了21.8％，但接下来价格可能会继续上涨。房地产泡沫正在清晰显现。

　　值得注意的是，在野村证券言论发生转折之前，根据安永会计师事务所透露的信息，公司已悄然将原雷曼兄弟在国内的房地产资产全部抛售。

　　此时，外资投行也正紧锣密鼓的进行套现。6月19日，瑞银集团以17.456元港元的每股平均价，减持了731.21万股富力地产，涉资1.28亿元港元，减持后其好仓持股比例由7.54％减至6.82％。

　　今年4月6日至5月7日，富力已经数次遭瑞银、摩根士丹利、摩根大通多次减持，共计.43亿港元。其中大摩表现最惹人注目，今年4月，摩根士丹利通过16次减持，共抛售富力2570.89万股股票，进入5月，大摩继续抛售富力股票超过1400万股，使公司在富力的持股比例降至7.83％。