主题：地产股后市无大碍


　　虽然昨日披露的房地产龙头万科中报业绩超预期，并且四大金刚“万保招金”销售增长也多在1倍以上（保利地产（600048 ）上半年销售增长164％，金地增长77％，招商地产（000024 ）预告盈利增长105-125％），但房地产板块还是近期表现最差的板块之一。就拿万科来说，上半年营收和盈利增长均超过2成，可股价还是高开低走，当日仅微涨0.53％。

　　从业已披露中报的地产股看，上半年业绩大多不怎么样。如苏宁环球（000718 ）营收-36％，盈利-43％；中航地产（000043 ）营收-27％，盈利-36％；冠城大通（600067 ）营收-28％，盈利-23％；滨江集团（002244 ）最差，营收和盈利降幅高达85％和92％，比较而言，万科营收%2B26％，盈利%2B22％，已相当不错。但是，有三个指标显示，地产股后市并无大碍。

　　首先是预售房款，均现大幅增长。由于地产行业结算的滞后性，很大一笔预售房款暂不能结算为收入，只能作为负债列为预收账款。如万科营收218亿，预售300亿，预售相当于营收的137％；业绩大减的滨江集团，上半年营收不足2亿元，但预售高达75.5亿元，后者相当于前者的38倍，因此尽管已结算盈利每股仅0.02元，实际恐怕在0.50-0.60元。正因为预售情况很好，因此现金流大增，同去年年报和今年一季报地产股现金大多为负相反，半年报地产股现金不仅转负为正，而且多出现几十亿的现金净流入。

　　其次是房价。实际销售金额（包括已结算的和未结算的，下同），除以实际销售面积，便可得出平均房价。万科一季报显示，1-3月销售金额122.2亿元，销售面积152.5万平米，平均房价为8013元/米；而半年报称，销售金额和销售面积分别为为307.6亿元、348.8万平米，以此计算，4-6月平均房价已达9445元，比一季度环比上涨18％。从历史数据看，近年来万科房价最低为今年2月7524元，最高为去年6月9754元，目前离最高价还有300元的距离，但买房者的各种税费要比一年前下降很多，以此分析，如果没有严厉的政策调控，房价还有上升空间，即开发商还有一定的盈利增长潜力。

　　三是存货周转率。存货是地产股的主要资产，往往要占到总资产的6-8成（如万科总资产1248亿元，存货842亿元，占比67.5％）。综合这几年的财务数据，存货年周转率0.5是一个临界线，周转率在0.5以下，说明房子卖不动，开发商就会面临资金困境（事实上，造房周期也在2年左右）。从预售房款增长快于已结算收入看，下半年存货周转还会继续加快，万科半年报已明确表态，将本年度新开工计划由403万米增至585万米，提高45.2％，足见存货正在加快消化。

　　由此看来，地产股在经过一段调整后，还是有可能掉头向上。



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