主题：海南高速2018年年度董事会经营评述

一、概述

(一)报告期经营情况简介　　2018年，在董事会的领导下，公司领导班子带领全体员工始终坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，紧紧围绕"产业转型发展"总体思路，坚持稳中求进工作总基调，按照高质量发展要求，有效应对市场环境重大变化，扎实工作，统筹抓好各项工作，顺利完成了年初制定的各项任务目标，公司经营发展形势呈现良好态势。2018年，公司共完成营业收入4.62亿元，同比减少了21%,实现利润总额2.10亿元，同比增加了63%。目前，公司资产总额32.85亿元，净资产总额27.81亿元，资产负债率15%,财务状况良好，运行情况健康平稳。　　公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求　　(二)报告期主要业务概况　　1.房地产业　　(1)宏观经济及行业形势分析　　2018年，房地产市场调控政策密集出台，调控政策体系不断完善。房地产调控政策在"房住不炒"和"租购并举"的基调下继续构建长短结合的制度体系，住房租赁市场建设继续提速，调控政策更加强调"因城施策、分类调控",地方政府适机出台调控政策的主动性明显增强，长沙、西安等城市暂停企事业单位购房，海南则从省级层面进行限购、限售。从货币投放上看，2018年中国人民银行继续坚持稳健中性的货币政策，货币供应量增速平稳回落。此外，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已进入全面运行阶段，为房地产税的征收提供了关键数据支撑。　　2018年房地产销售仍处下行周期，投资具有一定韧性，土地购置费大幅增长。房地产去库存效果明显，销售的价格弹性变大(尤以二三线城市明显)。全国商品房销售面积和销售额增速均呈现出前高后低、震荡回落的特征。　　(2)项目所在地房地产行业发展及去库存情况　　琼海坚持"房子是用来住的，不是用来炒的"理念，组织实施落实好省政府《关于进一步深化"两个暂停"政策促进房地产业健康平稳发展的意见》，加大房地产市场调控力度，用最严格的举措防范炒房炒地投机行为，稳定房地产市场。调控起到了比较好的效果，房价较为稳定，销量下跌，市场的热度也有所缓解。　　2018年琼海房地产发展总体情况是增量不足、销量下跌、均价稳步上涨。2018年琼海一级市场整体供应4幅地块，成交5幅地块，主要为乐城区域医卫和慈善用地。2018年琼海共办理预售许可证55宗，新增预售面积34.58万平方米；全市商品房销售面积53.87万平方米，同比减少68.34%;销售套数6369套，同比减少72.09%;销售金额54.40亿，同比减少65.66%;均价10099元/平方米，同比增长8.45%。2018年，全市商品住宅库存面积持续增加，达到124.24万平方米，去化期13.77个月。　　(3)调控政策对项目所在地楼市及公司未来业绩的影响 受房地产市场调控影响，琼海商品房新增预售量明显减少，商品房成交量下降的幅度较大，本地居民购房压力增大，房地产业转型面临挑战。　　公司目前唯一在售项目处于琼海市嘉积镇区域，是海南省最严限购区域之一，非本省户籍购房者需提供在海南累计60个月及以上个税或社保证明，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%,进一步缩窄了非本省户籍购房客户面，提高了购房门槛。当前调控对公司来说是机遇也是挑战。短期看，严格的调控政策将直接影响到公司2019年的销售业绩和清盘目标。但从长远来看，政府的调控有利于海南房地产市场的长期、稳定、健康发展，有利于公司的发展转型和经营业绩的稳定。　　(4)所处行业地位及竞争优势　　琼海是海南东部的交通枢纽，是海南省东部文化、经济中心城市，在政府的大力扶持下将博鳌建设成为世界级国际会议中心，建立国际医疗旅游先行区。公司是海南省省属国有控股上市公司，具有丰富的房地产开发经验，在区域内有较强的市场竞争力。经过多年发展，公司依托海南高速品牌优势和资源优势，开发的系列房地产项目和"瑞海地产"品牌得到社会的认同和接受，在海口、琼海、三亚等地具有一定的美誉度和影响力。但与国内一流的地产企业相比，公司开发的项目数量较少，市场份额较小，增长速度较慢，是公司在海南海口、儋州、琼海、三亚有近千亩储备开发用地，未来公司将继续立足海南本土，挖掘公司潜力资源，提升公司品牌及规模实力。　　(5)土地储备情况　　①儋州东坡雅居项目。2009年12月15日，公司以股权转让方式取得东坡置业100%股权，总价款为人民币300,203,045.68元，东坡置业的资产主要是位于儋州市那大城北新区国盛路北侧的土地，总用地面积约938.7亩，土地用途为城镇混合住宅用地。一期项目于2012年底开工，期间儋州市政府分三次有偿收回土地约311.7亩，项目剩余用地面积626.99亩。项目于2015年5月停工。2017年8月11日公司收到儋州市国土资源局《闲置土地认定书》和《听证权利告知书》。　　目前，本公司正在与儋州市自然资源和规划局协商完善该宗土地使用权用地手续事宜，做好项目重启工作，切实维护公司和股东合法权益。　　②海口三公里项目。项目位于海口市新大洲大道3.2公里处，项目占地127.64亩，实际可利用面积115.5亩，容积率为≤2.0,总建筑面积约153,998平方米，证载用途为商住用地，规划为：教育和商住用地。海口三公里项目正在办理土地确权工作。　　③琼海三期项目。琼海瑞海水城三期土地位于琼海市银海路，土地面积56196.0平方米(约84.29亩),地块号为1-(1)-981-1-1,规划用途为商住用地。土地证使用权证号为：海国用[2003]第0424号，土地使用年限70年(自2003年3月26日起至2073年03月15日止)。　　2017年12月29日，琼海市人民政府决定无偿收回瑞海水城三期项目土地，公司积极采取应对措施，及时向海南省人民政府行政复议办公室申请行政复议。2018年9月，海南省人民政府行政复议办公室撤销琼海市人民政府《琼海市人民政府关于无偿收回海南省汽车运输总公司琼海公司名下海国用(2003)第0424号土地使用权的决定》。　　公司将继续与地方政府、有关部门保持有效沟通，做好相关工作，为项目开发工作提供多方面支持，维护公司和股东利益。　　④琼海四期项目。2011年1月17日，公司通过公开竞拍获得琼海市丝绸厂和海南丝绸印染厂204.81亩工业用地使用权及地上房屋建筑物该宗地位于琼海市加积镇城南片区，由四宗相邻地块组成，分属原丝绸厂和印染厂，其中印染厂82.76亩，丝绸厂122.05亩，土地容积率初定为1.5,土地性质为工业用地。　　⑤三亚南田农场土地。1994年，为促进南田温泉旅游城的发展，公司与海南省国营南田农场签订了《关于在东线高速公路藤桥互通修建出口路的合同》，合同约定由公司垫资修建通往南田温泉旅游城的出口路，南田农场则以温泉旅游城内30亩土地作为补偿，提供给公司开发建设。2017年4月，三亚圣林与南田农场签订了《原合同之〈补充协议〉》，补充协议约定将南田温泉旅游开发区内E1-01-01地块约24亩开发用地和E1-01-02地块约6亩配套用地，作为投资补偿提供给三亚圣林。其中，E1-01-01地块用地性质为风情度假村用地，容积率为0.6;E1-01-02地块用地性质为道路防护绿地，上述土地尚未办妥土地使用权证。　　(6)房地产开发情况　　目前公司无新项目落地。　　(7)房地产销售情况　　2018年公司主要在售房地产项目为瑞海水城二期项目。瑞海水城二期项目总可售住宅2,045套，可售面积141,217平方米，别墅8套，可售面积905平方米。报告期内，公司房地产项目实现销售收入3.07亿元，其中：　　①琼海瑞海水城二期项目结转销售住宅420套，结转销售面积28,988.17平方米，结转销售收入28,017万元；结转销售别墅1套，结转销售面积113.13平方米，结转销售收入152万元。　　②瑞海水城一期项目结转销售公寓4套，结转销售面积257.46平方米，结转销售收入242万元；结转销售别墅9套，结转销售面积1789.78平方米，结转销售收入1908万元。　　③高路华二期项目结转销售住宅2套，结转销售面积241.52平方米，结转销售收入184万元；销售车位8个，销售面积263.68平方米，销售金额104万元。　　(8)房地产出租情况(详见下表)　　权益比例建筑面积(m)出租率瑞海水城会所店面琼海银海路瑞海水城　　(9)公司融资情况　　报告期内，公司无融资情况。　　(10)公司未来一年的经营计划　　2019年，公司房地产业务将围绕公司"十三五"发展规划未来目标，顺应当前市场"大旅游、大健康"趋势，加快产业转型。儋州东坡雅居项目重启是公司房地产业务2019年经营重点任务，公司将谋划实施项目开发建设工作，力求2019年内全面重启儋州东坡雅居项目。　　(11)担保情况 高速地产公司为其开发的房地产项目的合格按揭贷款客户提供阶段性担保，担保方式为保证担保，担保期限为自保证合同生效之日起至承购人所购住房的房屋不动产权证办结及抵押登记手续办妥后并向银行执管之日止。截至2018年12月31日，高速地产公司为按揭贷款客户提供的阶段性担保余额为10,301.30万元，其中高路华项目阶段性担保余额7,078.74万元、瑞海水城项目3,103.13万元、三亚金泰及瑞海置业项目119.42万元。　　2.交通基础设施投资建设 国家基础设施建设重点工程-海南环岛公路东线高速公路是由公司与海南省人民政府共同投资建设，车辆通行不设卡收费，而是由政府部门统一征收燃油附加费，根据《海南经济特区机动车辆燃油附加费征收管理办法》和《海南经济特区基础设施建设投资综合补偿条例》规定，并经海南省人民政府授权，海南省交通运输厅与公司签订了《海南省环岛公路东线(右幅)建设项目投资及补偿合同》及其补充协议，对公司投入海南环岛东线高速公路的投资总额1,148,787,423.01元以燃油附加费逐年给予公司综合补偿，综合补偿期限为25年。前20年是投资回收期，即还本付息期，每年按剩余补偿基数(即剩余本金)以当年元月1日五年以上国家银行长期基本建设贷款利率计算利息。后5年是投资回报期，按前20年的还本付息总额以20年计算的年平均补偿额再给予公司5年投资回报，每年等额支付。　　目前，海南东线高速公路投资建设项目投资回报期即将结束。　　3.酒店业务　　近年来，我国酒店行业呈现高星级酒店数量迅速增加、低星级酒店进入淘汰整合阶段的特点，各酒店层级逐渐分化，形成高星级酒店和经济型连锁酒店并驾齐驱的格局。依托丰富的旅游资源，海南的酒店业更是发展迅速，市场日趋饱和，竞争十分激烈。而公司的酒店业务总体规模较小，硬件设施老化，市场竞争力和盈利能力持续下降。公司下属的两家金银岛品牌酒店中，仅海口金银岛酒店属于四星级的商务酒店，因地理位置优越和具有一定的品牌优势，保持平稳经营和持续盈利，也是目前公司酒店板块中唯一的盈利点；琼海金银岛酒店则持续亏损。　　4.广告业务 截止到2017年10月，公司在高速公路沿线共有权属广告牌185座(面),其中立柱广告牌91座，天桥广告牌93面，墙体广告牌1座。由于省公路管理局有关部门2017年11月底开始强拆高速公路沿线广告牌，至2018年4月间，公司权属的91座立柱广告牌被全部拆除。截止报告期末，公司有天桥广告牌93面，墙体广告牌1座。上述广告牌均由公司全资子公司广告公司统一管理及对外租赁。

二、核心竞争力分析　　报告期内，公司主营业务仍为房地产开发与销售，核心竞争力未发生重要变化。　　(一)公司作为以房地产业、酒店旅游服务业为主业的国有控股上市公司，资产状况良好，现金流充裕，负债率低，财务风险小，具有较强的融资潜力。　　(二)公司经过多年的房地产开发，积累了丰富的房地产开发经验，培养了一大批房地产开发专业人才，培育了得到市场认可的"海南高速瑞海"地产品牌，公司具有较强的房地产开发能力。同时，公司也储备了一定的房地产开发土地资源。　　(三)公司的自有品牌有一定的区域影响力。经过多年精心打造，公司形成了以"海南高速"为核心品牌，以"瑞海地产"、"金银岛酒店"、"海通监理"等为子品牌的品牌系统，具有较好的品牌影响力和美誉度。

三、公司未来发展的展望　　2018年，我国经济运行保持在合理区间，总体平稳、稳中有进态势持续显现，经济结构继续优化，质量效益稳步提升。预计2019年国民经济将延续总体平稳的健康发展态势，我国经济和社会发展仍处于重要战略机遇期。　　作为全国最大的经济特区和唯一的热带岛屿省份，海南具有得天独厚的生态环境优势和区位优势，中央和有关部门先后赋予海南省域"多规合一"改革试点、建设"一带一路"海上合作战略支点和全域旅游示范省创建试点等重要战略使命，特别是在庆祝海南建省办经济特区30周年之际，中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系，给海南经济和社会发展注入巨大活力和强劲动力。公司"大旅游"的产业发展方向正好契合了《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》中明确的海南三大主导产业中的"旅游业"和"三区一中心"战略定位中的"国际旅游消费中心"定位，发展前景十分广阔。　　自由贸易港是当今全球开放水平最高的特殊经济功能区，中央支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，赋予了海南改革开放新的重大责任和使命。2019年，海南高速作为海南省属国有企业的中坚力量，按照党中央国务院和省委省政府关于海南全岛建设自由贸易试验区、中国特色自由贸易港的总体部署，立足于海南"三区一中心"建设，充分发挥资本市场功能和融资优势，坚持稳中求进工作总基调，坚持高质量发展，以改革创新为动力，以转型发展为主线，全力以赴，开拓进取，全面推进各项工作再上新台阶，充分展现地方国企在海南自贸区(港)建设中的担当作为。　　(一)行业竞争格局和发展趋势　　1.房地产开发行业中国楼市，历经多年发展，市场的主要矛盾已从供给整体不足转化为局部不足，从总量不足转化为结构失衡。在此大背景下，"十九大"报告明确坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"定位，提出要"加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居"。　　2018年，全国房地产调控政策继续坚持"房住不炒"、逐步建立稳定房地产市场长效机制的调控思路。2018年3月，全国两会政府工作报告再次强调"房子是用来住的、不是用来炒的"定位，继续实行差别化调控；2018年7月，中共中央政治局会议提出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。2018年1-12月，全国房地产开发投资120,264亿元，比上年增长9.5%,实现平稳增长。但受房企融资渠道缩紧、土地市场转冷及销售增速回落的共同影响，预计2019年全国房地产行业投资增速存一定下行压力。　　2018年，海南实施全域限购，房地产市场运行稳中有降。2018年3月30日，海南省住房和城乡建设厅联合多部门印发了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，实施了非本省户籍居民家庭限购1套住房等八条调控措施。2018年4月22日，中共海南省委办公厅和海南省人民政府办公厅联合印发了《关于进一步稳定房地产市场的通知》，实行全域限购等更加严厉的调控政策。随后，住建厅出台《关于进一步明确限购政策有关事项的通知》等实施细则。受调控政策影响，2018年海南房地产市场运行稳中有降，全年房地产开发投资1715亿元，同比减少16.5%;房地产销售面积1400万平方米，同比减少约1000万平方米。　　2019年，海南将继续坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"定位，构建房地产市场健康发展长效机制，因地制宜发展旅游、商业等产业地产，大力发展住房租赁市场，鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等共享经济商业模式及经营性旅居物业，积极完善住房保障和供应体系，加快建设面向本地居民和引进人才的商品住房和租赁住房。同时，海南计划研究出台规划调整、"两个暂停"、全域限购后引导房地产转型发展的配套政策，保障企业合法权益。　　随着房地产调控政策的不断加码，房地产行业集中度不断提高，拥有资金、品牌、资源优势的房地产企业将在竞争中占据优势。经过25年发展，我公司在资金、土地、房产、技术、品牌、人力资源等方面都有了一定的积累，拥有一定的优质资产资源，现金比率高，自有现金流充沛，财务风险小，财务状况较为优良。公司将以习总书记重要讲话和中央12号文件精神为指引，对标省委省政府建设自由贸易试验区、中国特色自由贸易港的工作任务，梳理自身优劣势，结合公司发展方向，拓展房地产行业经营领域。　　根据公司"十三五"发展规划，房地产板块将承担对内整合资源、对外发展大旅游产业的重任。公司将在立足传统地产开发的同时，与金融机构建立战略合作关系，努力拓展自持经营性物业开发，发展住房租赁市场特别是长期租赁，尝试走租赁物业证券化道路；同时扩大视角，将关注国有土地出让的触角延伸到村集体，适时发展租赁物业、美丽乡村、特色小镇等产业；充分发挥多年项目开发积累的客户资源及客户持有的房屋资源优势，整合金银岛酒店客房旺季重要补充功能这一资源，探索自主或合作开发分时度假产品，树立大物业概念，为房地产板块建立新的盈利模式。　　2.旅游服务业近年来，随着全面建成小康社会深入推进，城乡居民收入稳步增长，消费结构加速升级，人民群众健康水平大幅提升，带薪休假制度逐步落实，假日制度不断完善，基础设施条件不断改善，航空、高铁、高速公路等快速发展，旅游消费得到快速释放，旅游产业迅速发展。　　2018年，我国国内旅游人数55.39亿人次，实现旅游总收入5.97万亿元。　　作为全国唯一的热带岛屿省份，海南具有得天独厚的生态环境优势，森林覆盖率和空气质量优良天数比例全国领先，形成了融阳光、海水、沙滩、植被、海岛、田园等为一体的旅游资源带，资源禀赋特色突出。同时，海南地处泛珠三角"9+2"与东盟自由贸易区"10+1"的交汇处，区位条件优越，是我国改革开放的重要窗口和"一带一路"国际交流合作大平台。　　当前，海南正适应全面深化改革开放和消费转型升级的趋势，加快建设具有世界影响力的国际旅游消费中心，落实更加开放便利的离岛免税购物、邮轮游艇、医疗旅游等政策。2018年，海南接待游客总人数7627.4万人次，增长11.8%;旅游总收入950.2亿元，增长14.5%;其中，入境游客126.4万人次，增长12.9%。2019年，在新一轮个税改革和中央一系列促进和激发居民消费潜力的政策促进下，我国的旅游消费活力将进一步蓄积和释放，而背靠祖国，海南旅游产业将进一步得到发展。　　目前公司旅游服务业业绩不甚理想，但从长远来看，该项业务的发展空间仍极为广阔，也是公司"十三五"规划重点发展的主导产业。　　(二)公司发展思路及2019年度经营计划　　2019年公司发展思路：2019年是海南全面深化改革开放、决胜全面建成小康社会的关键之年，也是公司落实"十三五"发展规划的冲刺之年。公司将积极参与海南自贸区(港)建设，坚定不移地沿着向大旅游产业转型的方向，坚持高质量发展，进一步完善公司治理，全力推进战略转型，以更优质的发展，为社会、客户、股东创造更大的价值。　　2019年工作目标是：积极推进大旅游、大健康产业项目，争取实现项目落地；启动儋州东坡雅居项目，推进房地产业务向旅游、健康产业转型发展；深化公司内部改革，优化内控制度，推广组织机构和薪酬考核制度改革，提升信息化管理水平；全面提升企业形象，党建和企业文化建设迈上新台阶。　　为了实现公司2019年的工作目标，我们要重点抓好以下几个方面的工作：　　1.深耕现有业务领域，确保经济效益稳中有增。房地产板块以海南省房地产调控政策为指引，整合、盘活现有土地资源，探索自持租赁住宅、共享住宅等新型房地产开发经营模式。　　金银岛酒店以经营管理、服务质量、成本控制、营销创新等为重点，继续保持在同星级酒店中管理和业绩的领先水平。广告公司在开展广告维权、最大限度维护利益的同时，创新经营模式，拓展业务范围。　　2.响应自贸区(港)建设，加快转型发展步伐。充分利用海南自贸区(港)创新带来的政策红利，深化与专业公司的合作力度，推动相关产业项目落地实施。继续储备优质项目资源，建立项目储备库，形成储备一批、培育一批、开发一批的项目梯队。　　3.深化内部改革，进一步提高公司治理能力。捋顺组织机构改革后各职能部门职责，加强发挥战略投资部、法律事务部等新成立部门的职责和功效。优化内控制度，打造合规、健康、高效和风险防控能力强的制度体系和流程。　　4.探索产融结合模式，助推公司转型发展。在全域旅游发展及市场化运作理念下，着力打造全省旅游资源整合重组和证券化的资本平台，通过多种资本运作方式，推动海南省旅游产业借道资本市场做强做优做大。　　5.加强对对外投资企业的监督管理。加强对11家对外投资企业的重大事项管理和日常监督管理，建立外派董事、监事和高级管理人员定期述职制度，切实维护公司的股东权益。　　(三)公司未来发展的资金需求及使用计划　　在资金使用与财务运营方面，公司根据战略规划、年度经营计划、业务发展需要统筹安排资金。公司2019年的资金需求主要在以下几个方面：一是维持公司现有业务正常开展所需资金；二是公司房地产新项目开发、儋州东坡雅居项目的重启和老项目结算所需资金；三是支付2018年度股利分红；四是满足公司股权投资所需资金。五是充分利用公司在各金融机构的良好信用状况，除了委托银行理财外，积极尝试其他金融机构的理财方式。公司所需资金优先使用自有资金，对于资金报酬率较高、风险较小的项目在资金缺乏的情况下，也可尝试融资，保障公司健康快速发展的资金需求。　　(四)未来面对的风险及对策　　1.经营风险 目前公司无新开发房地产项目，2019年拟开发的项目地块存在瑕疵，其开发项目成本和开发进度存在一定不确定性，可能造成项目预期经营目标难以如期实现；儋州东坡雅居项目土地存在被认定为闲置土地的风险；目前，海南东线高速公路投资建设项目投资回报期即将结束。　　应对策略：公司将积极做好项目重启、新项目开工等工作。通过建立行之有效的生产管理系统，严控关键节点，有效缩短项目开发周期。在销售方面，持续进行市场、政策研究，依据政策导向和市场情况，及时调整销售策略和经营方针；儋州东坡雅居项目土地，本公司正在与儋州市自然资源和规划局协商完善该宗土地使用权用地手续事宜，做好项目重启工作，切实维护公司和股东合法权益。　　2.策略风险　　公司在房地产主业基础上，顺应当前市场"大旅游、大健康"趋势，加快新项目落地，推动公司产业转型升级，因此可能面临新业务的经验积累不足、经营决策能力不足等策略风险。　　应对策略：密切结合国家宏观经济形势、行业发展趋势和公司情况，强化政策与模式研究，把握节奏，稳健推进公司产业转型升级。　　3.政策风险　　房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。2019年我国将继续坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"定位，以加快推进构建长效机制为主线实行差别化调控，各地也因地施策强化地方调控。过去一年，海南调控政策不断收紧，各项监管措施频频加码，楼市的投资投机性需求受到遏制，根据海南自由贸易区(港)产业发展定位，海南地产开发将朝着产业转型方向发展。房地产调控政策在未来一段时间内，较大概率保持稳定趋势，2019年房企仍需面对复杂的调控环境。　　应对策略：公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场状况，理性投资。

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