主题：万科A：半年度结算业绩增长近三成 推荐评级

事件：万科A（000002）公布2019年半年报显示，实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.47%；实现归属上市公司股东净利润118.4亿元，同比增长29.79%；每股基本盈利1.06元。

点评：

2019年上半年业绩增长近三成符合预期。2019年上半年，集团实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.47%；实现归属上市公司股东净利润118.4亿元，同比增长29.79%；每股基本盈利1.06元。同比增长24.9%；全面摊薄的净资产收益率为7.35%，较2018年同期上升0.59个百分点。

房地产业务的结算毛利率为28.3%，较2018年同期提高1.0个百分点。

销售平稳增长龙头地位稳固。2019年上半年集团实现销售面积2,150.1万平方米，销售金额3,340.0亿元，同比分别上升5.6%和9.6%，在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三。上半年本集团所销售的产品中，住宅占比87.8%，商办占比9.0%，其它配套占比3.2%。住宅产品中144平方米以下的中小户型占比90.6%。实现结算面积846.3万平方米，同比上升20.7%；实现结算收入1,329.9亿元，同比上升32.2%；房地产业务的结算均价为15715元/平方米。截至报告期末，集团合并报表范围内有4,403.7万平方米已售资源未结算，合同金额合计约6,215.5亿元，较上年末分别增长18.7%和17.1%。

新开工进度放缓竣工符合预期。上半年实现新开工面积1953万平米，同比下降15.9%，占全年开工计划54.1%（2018年上半年：65.5%）；实现竣工1060万平米，同比增长15.6%，占全年竣工计划的34.5%（2018年上半年：34.9%）。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

项目获取稳健整体资源充足。上半年获取新项目54个，总规划建面1372.8万平米，权益规划建面941.8万平米，万科权益规划建筑面积占总规划建筑面积的比例为68.6%。上述项目的权益地价总额约649.8亿元，均价为6900元/平方米。按建筑面积计算，82.0%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算，88.4%位于一二线城市。截至期末集团在建项目和规划中项目总建筑面积约15340.2万平米。其中在建项目总建筑面积约9867.6万平米，权益建筑面积约5869.2万平米；规划中项目总建筑面积约5472.6万平方米，按万科权益计算的建筑面积约3423.5万平方米。此外，集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约341.4万平方米。

负债水平合理资金流动性相对充裕。截至期末集团财务、资金状况稳健，持有货币资金1,438.7亿元；净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为35.04%。有息负债为人民币2253.2亿元，较年初减少人民币358.9亿元，占总资产比例为14.3%。有息负债中，短期借款和一年内到期有息负债合计666.5亿元，占比为29.6%；一年以上有息负债人民币1586.7亿元，占比为70.4%。其中银行借款占比59.2%，应付债券占比25.7%，其他借款占比为15.1%。持有货币资金1,438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元。

物业服务发展良好。上半年万科物业实现营收52.8亿元，增长27.1%。

万科物业积极拓展项目资源，新增项目的签约饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）21.64亿元，同比增长113.8%；其中，住宅物业服务新增饱和收入13.33亿元，同比增长84%；商业物业服务新增饱和收入8.31亿元，同比增长189%。同时，万科物业大力拓展服务内容，从业主利益出发，围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等环节推出综合性的资产服务计划。

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