主题：招商蛇口：蒋铁峰升任总经理

10月24日晚间，招商蛇口正式发布公告，官宣了蒋铁峰担任总经理的消息。

对于蒋铁峰晋升总经理的消息，业内外并不意外。他曾率领华东区域连续两年成为招商蛇口销售贡献第一的区域，在重视业绩导向文化招商蛇口，实至名归。

根据招商蛇口发布的公告，蒋铁峰经董事长许永军推荐，经董事会提名委员会提名，被聘请为公司总经理，任期自董事会审议通过之日起至本届董事会届满之日止。

许永军因工作安排原因申请辞去公司总经理职务，仍担任公司董事长职务。

这则公告还包含了另一则人事调整：朱文凯因工作安排原因辞去常务常务副总经理的职务，仍担任招商局海南开发投资有限公司总经理职务，负责推进海南区域的业务发展。

此外，招商蛇口公告称，董事会同意提名蒋铁峰、朱文凯为公司第二届董事会董事候选人。


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招商局曾公开招聘总经理

这个消息并不意外，早在今年初招商蛇口月度经营会上，蒋铁峰与许永军首次搭档公开亮相时，已经成为了外界眼中总经理一职的热门人选。

今年8月份，总经理许永军全票当选招商蛇口董事长，前任董事长孙承铭到龄光荣退休。许永军继任董事长之后，总经理一职，就成了接下来招商蛇口需要确定的事了。

于是在8月19号，招商蛇口母公司招商局集团在官微上发布一则《公开招聘招商蛇口总经理》的文章。文章提到：



这让人不禁想起2015年，招商地产与蛇口工业区那场世纪大重组时，招商地产也有过“面向全球招聘总经理”的高调举动，但最后还是招商局推荐的许永军脱颖而出，成了掌舵人。

招商局集团一位高管曾对媒体透露了招商局选人的两个基本原则：同等条件下，招商局集团的高管优先；集团内部的高管中，招商地产和蛇口工业区公司两家公司的班子成员优先。

这样筛选下来，最有可能成为总经理的，将是当时招商蛇口的副总经理们：副总经理蒋铁峰（46岁）、常务副总经理朱文凯（52岁）、副总经理聂黎明（48岁）、副总经理张林（57岁）等。比较下来蒋铁峰当选总经理的概率极大。

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蒋铁峰晋升路径

业绩好才是硬道理

蒋铁峰在招商蛇口有一条清晰的晋升路径。

资料显示，蒋铁峰是高级工程师。毕业于华中理工大学土木工程系建筑工程专业，获学士学位，后就读于清华大学，获工学硕士学位。

此前，蒋铁峰担任招商局蛇口工业区控股股份有限公司副总经理、华东区域总经理、江南区域总经理。历任招商局地产控股股份有限公司南京富城房地产开发有限公司总经理助理、南京公司副总经理、南京公司总经理;招商局蛇口工业区控股股份有限公司南京公司总经理、华东区域常务副总经理。

招商蛇口2018年取得了1705.84亿元销售额，这其中，华东区域贡献了275.78亿元销售额，剩下的则由深圳区域（195.31亿元）、华中区域（173.24亿元）、华北区域（125.18亿元）、华南区域（104.78亿元）以及海外区域（8.49亿元）构成。

这是华东区域连续第二年贡献排名第一，直接促成了华东区域总经理蒋铁峰晋升。

2018年年8月，蒋铁峰与深圳区域总经理聂黎明同时被聘任为招商蛇口副总经理。2019年农历年后，蒋铁峰职务再“升”一级，从华东区域调回总部统筹运营事务。随后与时任总经理的许永军首次搭档公开亮相。

从这个角度来看，蒋铁峰最终的胜出，和业绩导向文化在招商蛇口的贯彻有很大的关系。

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招商蛇口转型阵痛还要持续多久？

根据今年招商蛇口的中报显示，招商蛇口核心的财务数据同比均出现了下滑。其中，今年上半年，招商蛇口实现营业收入总额166.87亿元，同比减少20.49%；实现归属于上市公司股东的净利润48.98亿元，同比减少31.17%。

对此，招商蛇口解释为是结算周期的原因。招商蛇口在公告中指出，2019年，招商蛇口房地产项目竣工及结转面积预计保持增长。根据生产经营计划，房地产项目竣工以及结转时间主要集中在下半年，上半年结转面积较小，导致结转收入及毛利同比减少，符合经营计划。

但在地产行业之外，招商蛇口园区开发行业和邮轮行业初显成效。

在能贡献稳定现金流的园区开发与运营板块，今年上半年这一板块业务实现营收入40.08亿元，同比增长31.26%；毛利率为36.52%，同比增加6.51个百分点。

一直不被看好的邮轮业务，市场占有率也在进一步提升。

能够看得出，这家老牌房企正逐渐向转型的“城市及园区综合开发与运营服务商”目标迈进。

但招商蛇口还有着很多央企背景的房企同样的优势——资金。

招商蛇口自合并后，其资金成本一直保持相对较低的水平。2015年至2018年年招商蛇口综合资金成本分别为4.93%、4.50%、4.80%和4.85%。这个水平跟2018年TOP50上市房企中平均加权融资成本6.24%相比，资金成本优势明显。

房企融资环境进一步趋紧的当下，这个优势或许能成为招商蛇口的一大利器。

招商蛇口在评价这份年中报时说，“在稳步推进综合发展的过程中，存在着不均衡，存在着转型的阵痛。”

这场阵痛也是许永军和蒋铁峰这对新的搭档需要面对的关键问题。

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